业界计算，经济适用房购买成本比租赁成本高；政府有望借“回购制”增加房源促进福利租房制度

　　采访中，不少业者都表示，回购和租售并举的推出确实是经济适用房政策的一大进步，在一定程度上解决了“部分人以此牟利，同时一些中低收入者买不到经济适用房”的怪圈。

　　回购将加大市民租房的意愿，回购和租售并举政策今后实施后，政府部门将在经济适用房的建设、销售、转让等诸环节加大话语权，起到更大的监管效果，而此前开发商的主导作用似乎更为明显。

　　租赁经济适用房优势显现

　　面对回购制度所产生的衍生影响，北京利基投资顾问有限公司总经理陈靖路认为，在实现打击炒房目的的同时，可能促进更多的人租赁经济适用房，出现租多买少的局面。

　　陈靖路算了一笔账，按照回购价=成本价-建筑折旧。那么一套30万元的房子，按8成20年贷款计算，其购房总支出约46万元，20年后还清贷款的时间点，其建筑折旧后该房子剩下的价值约21万（即：折掉约9万）。业主为为居住20年付出的代价是46万-21万=25万。同样20年的廉租房租金（按照1000元/月计）仅为24万。但经济适用房的首付购买成本显然比租赁成本要高。

　　如此这样，陈靖路认为，选择“需要一笔首付”，“较高的利息支出”，“额外的契税、维修公共积金等支出”的购房选择，相对“日常支出稳定、较小”，“不占用资金”，“房东（政府）出租意向稳定”等特点的政府廉租房，购买经济适用房缺乏竞争优势。可能会有更多的去选择租赁经济适用房。

　　近七成网友认可租售并举

　　对于“经济适用房由销售为主过渡到租售并举”，69.15%的网友则表示赞成，只有20.21%的表示反对。如果目前有资格购买和租赁经济适用房，55.32%的网友不会首先考虑租赁，只有34.04%的网友会，看来，购买还是大多数网友首先考虑的。

　　清城时代广场销售总监孟庆福则称，作为一种过渡住宅，经济适用房本来就应以租赁为主，“与普通商品房相比，经济适用房应该面积小、环境差，中低收入群体可以以此作为过渡，等经济实力提高后自然会选择退掉经济适用房，转而去购买普通商品房。同时，经济适用房与廉租房也应形成品质差异，后者应比前者的居住品质更低，这样可满足不同群体的需求。”

　　成业行投资顾问有限公司总经理邵念强也认为，经济适用房租赁的比例应该加大，今后经济适用房的租售比调整到4：1更为合适，“既保证中低收入者有经济适用房可住，同时又使其不能以此获利，这是今后政策发展的方向。”

　　政府主导权将得到提升

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认可邵念强的看法，他同时表示，租售并举使得更多存量经济适用房进入流通领域，从而弥补了廉租房供应量不足的尴尬局面，同时可在一定程度上减轻政府对经济适用房的补贴，“在美国等一些国家，政府明令经济适用房类项目的商业配套不准随便出售，而是由政府主导，通过商业融资来偿还建设成本。”

　　邵念强强调说：“回购和租售并举并不能解决所有现存问题。比如，经济适用房的购买对象、建设标准、物业管理以及房屋折旧等问题都还未进一步明确。另外，如果政府部门收回的经济适用房租金如何处理也应明确，最好将之用于弥补建设成本。”

　　邵念强建议，今后经济适用房的所有权应归政府，居住者只应具有使用权，“经济适用房的建设、流通流程应该是：开发商建好后，政府进行回购；政府将其出售或出租给符合要求的中低收入群；中低收入群体收入如果提高并超出了使用的标准，政府有权再次以合理价格回购或者回收；然后再将其出售或出租给需要者。”

(责任编辑：马明超)