活动策划：柯鹏 唐文祺

    主 持 人：唐文祺

    整 理：李和裕

    【嘉宾：冯 伟】

    上海荒岛房产工作室市场总监

    【嘉宾：杨子江】

    大华集团营销管理中心副总经理

    房价究竟包含多少构成因素？这些因素的变化能否对控制房价产生实质影响？房价透明化是市场发展的大方向吗？本周,上证第一演播室请到两位房地产业内人士,为云遮雾绕的房地产成本,掀开一角。

    综合因素影响房价

    主持人：首先请问一下两位嘉宾,如今开发商在为楼盘确定房价时,需要考虑的因素主要来自于哪些方面？

    冯伟：一般制订房价的时候考虑几个方面的因素,第一个是市场,这也是最重要的因素；第二个是产品的品质和配套设施、装修情况等；第三个就是所花费的成本；第四个就是要考虑到周边楼盘的竞争情况、供求关系等。

    我还看到一些计算房地产利润的公式,似乎缺少营销费用的计入,一般开发商不管是自己销售还是请代理公司销售,他肯定是有这部分花费的,营销费用每家公司考虑的比例不一样,有的是1%,有的是2%,商业项目可能是5%,这个也是影响房价的一部分,当然房价的制订更多的是考虑市场和开发成本。

    杨子江：首先是考虑市场总体的情况,包括供需状况,还有楼盘所在区域的发展状况和价值关系等,再结合产品本身的特点。而同样是确定房价,项目本身的情况会有一些影响,比如规模的大小,如果是小盘的话,制订价格时的明确程度会高一点,大盘则由于操作周期比较长,从开盘初期到中间过程到收尾时候的价格都会有所不同,这个价格变化也是非常正常的。

    开发成本存在差异

    主持人：那么从开发商的角度来看,一个房地产项目的开发成本应该包括哪些？

    杨子江：成本部分基本有几个大块：一是土地成本,包括买地的费用和相关税费；二是建筑成本,房屋造价；三是相关的管理成本,工程管理、项目管理及营销的费用都属于这部分。这些都是基本的成本构成,同时还有相关的风险资金成本,特别是像现在房地产有一个基本的特征,就是高投入、高风险。

    由于房地产开发周期较长,最起码两年,长的要三五年,甚至十年,这当中可能会遇到不少风险,开发商必须作出考量。如动迁当然也算作成本之一,由于动迁本身涉及的面比较广,有单位和个人,是一个政策性很强的工作,不光是经济效益还有社会效益和环境效益,所以这部分成本具有变动性,要进行平衡考虑。

    房地产利润降低有好处

    主持人：两位觉得现在房地产业还处在暴利期吗？

    冯伟：现在房价是比较稳定的,特别是今年调控以来,很难有暴利。原因是原本楼市内投机行为很多,造成了市场的需求泡沫,供不应求也导致价格上涨,这样开发商所能得到的利润就更大一点。而目前市场内投机行为大幅减少,所以有暴利是很少的。当然,如果开发商现在的土地是前两年拿到的话,土地价格可能会比较低一点,相比这两年拿地的利润空间也略微大一点。

    杨子江：我也认同冯老师的观点,目前的房地产行业整体来讲不能说是一个暴利行业,基本上还是趋于社会平均利润水平的,因为现有的土地成本和各项开发成本正在进入一个规范化、透明化的发展阶段,同时市场的表现包括房价的波动,相对来说已趋于一个比较稳定、合理的范畴,所以行业的利润水平也会逐渐进入到一个相对稳定的状态。

    主持人：谈到利润的降低,会给未来的房地产市场带来怎样的影响？

    冯伟：房地产市场前几年比较好,利润相对高一点,以致后来许多其他行业的企业也都投入这个市场,现在利润降低了,我想一些非主流的房地产企业会逐渐退出,但这样对整个行业是有好处的,因为也是行业整合洗牌的一部分,甚至品牌开发商的市场地位将逐渐变得更稳固。