● 海南的房价不是太低，而是太高，未来几年不但不会像某些官员和房地产开发商鼓吹的那样翻番，甚至还会出现理性的回归。？？？？？？

    每次黄金周过后，人们总是喜欢盘点。

特别是海南这个名义上的旅游大省，更是乐此不疲。今年"十一"前，海南的房地产开发商翘首期待大批岛外购房者能蜂拥而至，最好还能把他们的房子抢购一空。然而今年的"十一"有点冷，楼市依然趋淡，让开发商们大失所望，叫苦不迭。因此一个热门话题再次成为人们的谈资，那就是海南的房价到底是高了还是低了？

    国家统计局海南调查总队发布的统计数字显示，今年１－６月，海口市普通住宅售价为２６５１元，高档公寓平均售价３６１２元，均价３１３７元。三亚市普通住宅平均售价４３２４元，高档公寓平均售价为７０５４元。高与低本来就是一个相对的概念，别说跟纽约、东京、香港比，就是跟国内的北京、上海、广州比，海南的房价也确实很低。甚至有官员和房地产开发商宣称海南房价未来几年将"翻番"！但房价本来就是属于地域经济的范畴，房价跟当地的经济发达程度、居民收入水平、人口数量、土地供应有着紧密的关系。考虑到这些可比的经济指标，笔者认为海南的房价不是低了，而是已经很高了！

    相对于收入水平来说，房价太高。说海南房价不高的一个重要理由是北京、上海、浙江、广东的房价已经达到了上万元的水平，他们的房价是海南的四倍左右。但你有没有注意到他们的人均收入水平也是海南的四倍左右？２００５年，海口居民人均可支配收入为９７４０元，比全国城镇居民人均１０４９３元还低７５３元。如此低收入的居民拿什么去支撑一个高价的房地产业？国际上有一个计算房价购买的承受力就是房价收入比。一套房屋的价格跟一个家庭一年总的可支配的收入的对比，联合国人居中心认为是两到三倍比较合理，世界银行就认为三到六倍比较合理。按照世界银行的标准，去年海口市人均可支配收入９７４０元计算，一户一家三口的海口居民户能够承受的房价范围应该是在８．７万元至１７．５万之间。如果平均每套住房９０平方，合理的房价范围也只应该在１０００元至２０００元。现在的价格显然已经很高了。

    环境好房价就应该高的说法根本站不住脚。有很多的人说因为海南拥有得天独厚的环境和气候，应该大力发展的是针对岛外购买者的旅游房产。同样的逻辑，拿到海南省内来说，海口商品房均价是琼中等市县房价的两倍左右，说人居环境琼中的空气比海口好，琼中的水比海口的甜，琼中的环境比海口美，琼中的物价比海口低，是不是琼中的房价也应该比海口的高？

    租售比的计算也证明海口房价过高。我们来算算租售比吧，一般认为租售比的正常范围应在１００－２００之间。海口一套１００ｍ２的地理位置比较好的住房租金大约是８００元左右，一般住房还达不到这个租金。也就是说平均租金还不到８元／ｍ２，那么按照通行的算法，海口住房价格应该在８００元至１６００元之间。而同期商品房均价为３１３７元／ｍ２，租售比为３１３，已经远远超出正常范围了。也就是说房屋已经严重供过于求，简单的经济学理论是供过于求的商品会降价而不是涨价。

    海南商品房平均价格是个虚假的数据。每平方米价格为３１３７元只是一个平均数，海口高档公寓及豪华别墅，滨海大道及西海岸的公寓均价每平方米４５００元以上，别墅则在８０００元上下，其他地段商品房价位在３０００元左右。三亚一些好地段的房价已经达到一万多元。拉低平均价格的其实是那些我们还在为上一次的房地产泡沫还债的烂尾楼，新楼盘的价格已经不低。即使是拉低平均数的烂尾楼价格也不是真实的房屋价格，因为一般商品房是７０年使用权的价格，而烂尾楼却是５５年甚至更低年限使用权的价格。一个使用权５５年的房子如果每平米２０００元，折算成７０年使用权，其价格实际上已经是２５４５元了！

    综上所述，海南的房价不是太低，而是太高，未来几年不但不会像某些官员和房地产开发商鼓吹的那样翻番，甚至还会出现理性的回归。最近，一向被认为是坚不可摧的上海房价已有"跳水"迹像，所以海南的开发商们就别再继续硬扛了吧！一个"成熟、理性、平稳"的房地产市场更有利于经济的发展。海南再也承受不起第二次的房地产泡沫了！