时卫干中国社科院

　　5月17日，国务院颁布调整供应结构等六条房地产调控措施，业界称之为“国六条”，以区别于一年前出台的“国八条”。时至今日已经5个月过去，我们应该如何判断这轮调控的效果：“国六条”会产生长久影响吗？还是仅仅如去年“国八条”般的“暴风雨后无痕迹”？

　　宏观调控对房地产业的影响正在逐步显现，除了体现在一系列高官落马、房地产开发商贷款更难之外，还直接表现在开发商开始关心楼盘的销售速度上。以我所在的城市北京——同时也是近期房地产价格涨幅最快的城市——为例，许多楼盘的售楼小姐开始积极电话跟踪每一位登记过的客户，劝说其尽快买房，而这在上半年是不可想象的：上半年大家都抢着买房，还得看售楼小姐的脸色才能买到房子。

　　从售楼小姐的前冷后热的态度变化，我们也许能够得出宏观调控的作用正在凸现的初步结论。推动房价上涨的原因很多。总体看，有四大原因：需求、投机、政府土地政策、流动性过剩。长期看，因为经济增长而衍生的对房产的强烈需求是支撑房价上升的根本性力量。但是，如果短短半年间房价出现30%～40%的巨大涨幅，那一定是投机力量起了作用，而这与开发商、炒房资金甚至是各种房地产中介都不无关系。房价暴涨，开发商有责任但肯定不承担主要责任，毕竟开发商还没有决定房价的能力。投机资金起的是推波助澜的作用，对房价影响的确很大，但投机资金来得快去得也快，难以对房价形成持续性影响。

　　真正对房价有持续性影响的是政府的利益诉求以及过度泛滥的流动性。数年前，若干先行一步的官员提出了“经营城市”的思路，以GDP增长为目标，其庞大的市政建设投资主要通过卖地解决，这样带来两个后果：土地与房地产价格飞涨、资金大量流入房地产业导致后者成为支柱产业。这样的例子太多举不胜举。另一方面，因为人民币汇率体制尚未有根本性的改革，个人与企业的外汇必须兑换成人民币，以目前我国近1万亿美元的外汇储备规模，发行流通的人民币会大大增加，而这些就是现实的购买力，需要保值增值，房产是其投资首选。一个现实例子是浙江青田县大部分人都出国打工，他们汇回来的外汇都换成人民币后都在买房，结果青田房价超过1万元，是中国房价最高的县城。

　　政府一调控，开发商就哆嗦，售楼小姐的压力也就大了。政府针对二手房转让等出台政策后，炒房资金马上开始撤退。最新的数据也在显示，上海房价一直在阴跌，而广州房价也开始回调。因此，政府一旦真下了决心，宏观调控必然起作用，现在剩下的问题是这种效果能持续多久。

　　值得我们期待的是，最近中央提出构建“和谐社会”。“和谐社会”的重要含义之一是房价合理，应当理解为对过去“经营城市”战略的反思与纠正。从这个意义讲，尽管目前的宏观调控措施只是头痛医头脚痛医脚的应急之举，但下一步预计还会有更多根本性的房价调控措施出台，从而带动房价的理性回归。

　　房地产商潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)说过：“回想这几年我们对房价的争论，感觉我和易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)们其实都是井底之蛙。天其实很大，只是他说，天像碗口一样大，我说，天像缸口一样大。”几年后回头看，也许那些目前坚持认为房价不会降的人会有老潘这样的感受。其实房价就像黄金、石油一样，有涨就有跌，涨过头了总是要跌下来的，尤其是投机充斥市场时。今年的石油已经树立了这样一个榜样，我们有理由预测，也许在不远的将来，房价将会回归理性。

(责任编辑：崔宇)