● 个人转让自用５年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个税

　　● 出售现住房１年内按市场价重新购房的，按重新购房金额占原住房销售额比例部分先征后退

　　● 出售住房前１年内按市场价格购房的，按购房金额占原住房销售额比例部分征收１％个税

　　● 出售住房前超过１年按市场价格购房的，按其转让住房收入的１％征收个税

　　18日，天津市地方税务局、市国土资源和房屋管理局依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》精神，就本市个人住房转让所得征收个人所得税作出相应规定。天津市地方税务局、市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，新政策立足本市二手房市场的实际，考虑到买卖双方人的利益，有利于本市房地产市场的健康有序发展。

　　出售５年以上唯一用房免税

　　政策规定，个人转让自用５年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。对符合免税条件的，房屋买卖双方在办理房屋转移登记手续时，卖方需到原住房所在地房管部门，填写《天津市住房转让个人所得税免税申报表》，承诺所转让住房是家庭唯一生活用房后，向原住房所在区县地方税务局提交免税申报，提供出售房屋产权人身份证原件和复印件、房屋产权证复印件、房屋转让合同、销售房屋专业发票原件和复印件，办理房屋出售个人所得税免税手续。

　　“先卖后买”１年内退税

　　政策规定，对出售自有住房的纳税人，在房管部门办理个人房屋转移登记手续时，凡不符合免税条件的，由代征单位对其出售住房取得的实际成交价款先按１％征收个人所得税。符合退税条件的，即在出售现住房１年内按市场价重新购房（先卖后买）的纳税人，应向原住房所在地区县地方税务局提出退税申请，填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，其已缴纳的个人所得税，按其重新购房的金额占原住房销售额的比例，到申请地地方税务局办理退税。各区县地方税务局按规定程序逐级审核批准后，及时通知纳税人领取《现金退税通知书》，售房人到指定的支库领取退还的现金税款，超过一年重新购房的不再退税。

　　“先买后卖”视两种情况征税

　　政策规定，先买房后卖房者分两种情况征税。１、在出售住房前一年内已按市场价格购房的纳税人，其出售原住房申报个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向原住房所在地区县地方税务局提出减免税申请，填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。经有关区县地方税务局审核批准后，为纳税人开具《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》。代征单位凭有关区县地方税务局开具的《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》注明的减免税比例，对应缴纳部分按１％征收个人所得税。２、出售住房前超过１年按市场价格购房的，由代征单位按其转让住房收入的１％征收个人所得税。

　　有原值凭证“多退少补”

　　政策规定，对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算应纳税额的，在房管部门办理个人房屋转移登记手续时，由代征单位对其出售住房获取的实际成交价款先按１％征收个人所得税。纳税人持个人所得税完税凭证到原住房所在地地方税务局，填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报。各区县地方税务局审核房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用据实核算税款后多退少补。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的１％核定应纳个人所得税额。对个人转让非住房取得的所得，按“财产转让所得”征收个人所得税。以此次转让收入额减去财产原值和合理费用后的余额，为应纳所得税额，适用２０％比例税率。（柴宴宾 曲明）

　　天津市地方税务局负责人举例细说新政策 买卖二手房帮您算个税

　　鉴于个人转让自有住房情况多样，征缴个人所得税较为普遍的现状，市地方税务局有关负责人士举例说明新政策，帮助买卖房屋个人算明个人所得税。

　　（一）、先买后卖

　　例１、张某于２００６年５月购置一处住宅，房价款６０万元，已纳契税及各项费用２万元。２００６年９月将自住房转让，取得转让收入５０万元，不能提供完整、准确的房屋原值，已纳营业税、附税及各项费用３万元，张某应纳多少个人所得税？

　　张某不需缴纳个人所得税。因张某转让现住房前一年已购房，且转让金额小于购房金额，按我市规定，免予征收个人所得税。

　　例２、张某于２００６年５月购置一处住宅，房价款６０万元，已纳契税及各项费用２万元。２００６年９月将原住房转让，取得转让收入７０万元，不能提供完整、准确的房屋原值，已纳营业税、附税及各项费用４万元，张某应纳多少个人所得税？

　　张某需缴纳个人所得税。张某转让原住房前一年已购房，但转让金额大于购房金额，按我市规定，应征收个人所得税。在缴纳个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向原住房所在地地税局提出减免税申请，填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。经税务局审核批准后，为纳税人开具《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》。代征单位凭税务局开具的《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》注明的减免税比例，对应缴纳部分按１％征收个人所得税。即：免税比例＝６０／７０＝６／７，应纳税比例＝１－６／７＝１／７，应纳税款＝７０００００×１％×１／７＝１０００元。

　　例３、张某于２００５年５月购置一处住宅，房价款６０万元，已纳契税及各项费用２万元。２００６年９月将原住商品房转让，取得转让收入５０万元，已纳营业税、附税及各项费用３万元，张某应纳多少个人所得税？

　　张某需缴纳个人所得税。因张某先购买的住房距转让现住房已超过一年，按规定不再准许抵免购房金额。由于张某不能提供完整、准确的房屋原值，房管部门按其转让收入１％代征个人所得税，即５０万元×１％＝５０００元

　　例４、依上例如张某能提供完整、准确的房屋原值，其中：原购房款３７万元，已纳契税及各项费用１．５万元，装修费３．５万元，贷款利息４万元，张某应纳多少个人所得税？

　　先按上例缴纳５０００元个人所得税。由于张某能提供完整、准确的房屋原值，可持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局，填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报，多退少补。核实征收税款为：发生的３．５万元装修费，经税务机关审核，其凭证是合法有效的，且未超过商品房装修费最高扣除比例１０％，可全额扣除。应纳税款＝（５０－３－３７－１．５－３．５－４）×２０％＝２０００元，应退税款＝５０００－２０００＝３０００元。

　　（二）、先卖后买

　　例１、李某于２００６年８月将原住房转让，取得转让收入５０万元，不能提供完整、准确的房屋原值，已纳营业税、附税及各项费用３万元，１０月购置一处住宅，房价款６０万元，已纳契税及各项费用２万元。李某应纳多少个人所得税？

　　李某在将原住房转让，取得转让收入５０万元时，先按转让收入１％缴纳个人所得税，即５０００００×１％＝５０００元。因李某转让原住房后在一年内又购房，按规定，可向原住房所在地地税局提出退税申请，填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，对已缴纳的个人所得税，按其重新购房的金额占原住房销售额的比例，申请办理全部或部分退税。税务局经审核批准后，通知纳税人领取《现金退税通知书》到指定支库领取退还的现金税款。因李某转让原住房金额小于新购房金额，应全额退税。

　　例２、依上例李某１０月购置一处住宅，房价款４０万元，已纳契税及各项费用２万元。李某应纳多少个人所得税？

　　李某在转让原住房取得转让收入５０万元时，先按转让收入１％缴纳个人所得税，即５０００００×１％＝５０００元。因李某转让原住房后在一年内又重新购房，且转让金额大于重新购房金额，应部分退税。比例为４０／５０＝４／５，即：应退税款＝５０００×４／５＝４０００元。

　　例３、李某于２００６年８月将原住房转让，取得转让收入６０万元，已纳营业税、附税及各项费用４万元。２００７年９月购置一处住宅，房价款７０万元，已纳契税及各项费用５万元。张某应纳多少个人所得税？

　　李某在转让原住房取得转让收入６０万元时，先按转让收入１％缴纳个人所得税，即６０００００×１％＝６０００元。因李某再购房距转让原住房超过一年，按规定已征税款不予退税。

　　例４、李某于２００６年８月将原住房转让，取得转让收入６０万元，已纳营业税、附税及各项费用４万元。能提供完整、准确的房屋原值，其中原购房款４８万元，已纳契税及各项费用１．５万元，装修费３．５万元，贷款利息２万元，２００６年１０月购置一处住宅，房价款５０万元，已纳契税及各项费用５万元。张某应纳多少个人所得税？

　　李某在转让原住房取得转让收入６０万元时，先按转让收入１％缴纳个人所得税，即６０００００×１％＝６０００元。由于其能提供完整、准确的房屋原值，可持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局，填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》，办理据实申报，多退少补。核实征收税款为：应纳税款＝（６０－４－４８－１．５－３．５－２）×２０％＝１０００元，应退税款＝６０００－１０００＝５０００元，因李某转让原住房后在一年内又重新购房，且转让金额大于新购房金额，应部分退税。比例为５０／６０＝５／６，即：应退税款＝１０００×５／６＝８３３．３３元，李某实际应纳税款＝１０００－８３３．３３＝１６６．６７元。

　　（三）、转让自用５年以上并且是家庭唯一生活用房

　　例、王某２００６年９月转让自用５年以上并且是家庭唯一生活用房，取得收入４５万元，王某应纳多少个人所得税？

　　由于王某转让自用５年以上并且是家庭唯一生活用房，按规定免征个人所得税。王某应到住房所在地房管部门，填写《天津市住房转让个人所得税免税申报表》，承诺所转让住房是家庭唯一生活用房后，办理个人所得税免税手续。（曲明）

(责任编辑：孙可嘉)