国内房地产市场管理政策的不时变动，还是让更多跃跃欲试的“外来和尚”们心里没底

　　如果不是日前刚刚曝光的一项总金额超过13亿元人民币（1.66亿美元）的收购行动，在摩天大楼林立的上海滩，恐怕并没有太多人知道海洋大厦这个名字。

　　现在，位于上海黄浦区浙江中路与延安路交界的这栋总建筑面积5万多平方米的24层写字楼，已成为新加坡腾飞集团旗下物业。

　　海洋大厦易主，不过是今年外资掀起的上海物业收购狂潮的最新案例。据仲量联行统计，截至10月中旬为止，今年外资机构在当地至少拿下了14处写字楼、商场及高档住宅项目，共斥资约160亿元人民币（约20亿美元）。

　　令人惊讶的是，去年上海此类外资收购物业有7个，总金额约60亿元人民币（约7.8亿美元）。换言之，今年外资用于收购上海物业的资金，比去年足足暴涨了两倍多！

　　仲量联行中国区投资部总裁邓文杰表示，今年早些时候国内颁布“外资设限”政策后，境外机构投资者调整了某些策略，确实导致个别洽谈中项目暂时搁置，但总的来说，他们仍然对以长线物业投资方式参与中国经济发展并获得预期回报的前景，表示出浓厚兴趣。

　　仲量联行酒店集团不久前增设了上海办事处，据该集团全球CEO贺德铭称，中国政府近期的调控政策，并没有根本影响到他们对上海酒店业市场的投资信心。

　　“外资机构收购国内物业都有一个完整、周密的流程，今年达成的交易，多半在一两年前开始考察并初步决策，何况目前新政策设定的限制门槛不算太高，大的投行基金很容易跨过去。”美国特罗斯房地产投资有限公司执行董事王谦对记者说。

　　拥有麻省理工学院房地产金融硕士学位的王谦认为，最近这一波收购热潮，应该追溯到2003～2004年那段上海楼市最风光的日子。当时，上海地产蕴藏的巨大机会，吸引了几乎所有国际大型投行基金热切的目光。

　　除了一直非常活跃的大摩、高盛、美林、花旗及麦格理等等“大佬”，今年频频出手的还有不少新面孔，比如合生国际大厦的买家，就是让国内业界颇感陌生的Pacific基金。中介公司五合智库的总经理邹毅也告诉记者，很多委托他们寻找投资项目的海外基金“并不是特别有名”。

　　诸如腾飞集团这样以实业投资为主的海外公司，也积极加入地产项目收购战团。该集团以信息科技产业园开发闻名，新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园及中国苏州工业园区都是其得意之作。2004年，它们以亿元人民币收购了上海徐家汇地区一栋烂尾楼，后更名为腾飞大厦。今年夏天，它们又在南京收购了一栋名叫“江苏软件园创造中心”的高档写字楼。

　　“今年外资的收购策略上有一定变化，从以商务写字楼为主，转移到中高档住宅上面来了。”上海汉宇地产总经理施宏睿称。该公司是当地主要二手房中介代理公司之一。

　　从统计资料上可以看到，去年落入海外机构投资者囊中的世纪商贸广场、百腾大厦及上海广场等，都是写字楼和商场物业，今年14个项目中住宅占了一半，包括大摩买下的华山夏都，以及陆家嘴中央公寓等等。据了解，这些海外买家通常都与成熟的酒店式公寓管理公司有长期合作伙伴关系，完成收购后，会将一些物业包装成酒店式公寓经营。

　　还有一个值得注意的现象是，部分项目买卖双方都在境外拥有实体，收购完全可在境外完成。如海洋大厦原股东方为吉宝、星控股、淡马锡等新加坡三大知名公司，总部同样设在新加坡的腾飞集团跟它们之间的买卖，实际上是新加坡财团在中国楼市进行的“内部交易”。这样一来，国内有关政策的监管和限制能起到多大作用，就很难说了。

　　不过，国内房地产市场管理政策的不时变动，还是让更多跃跃欲试的“外来和尚”们心里没底。

　　“限制外资投向房地产的政策，对已在中国市场落地的海外投资机构影响并不大，但还没进来的可能就要再三考虑一下了。”王谦分析说，“这种政策的滞后影响，明年或后年就会在市场上逐步反映出来。”

　　相关报道一

　　沪低调实施限制境外个人购房政策

　　本报记者王其明上海报道

　　自10月13日开始，上海的浦东、徐汇、闵行、静安等部分地区已停止办理境外人士购买第二套商品住宅以及非居住用房的过户手续。据知情人士透露，上述地区的房产交易中心、外汇局和公证处等此前接到各自区政府的电话通知，要求落实执行这一政策。

　　市场普遍认为，这一举措对上海市场上的高档楼盘，尤其是所谓豪宅的销售，是一个极大的打击。事实上，境外人士一直是上海豪宅及市中心高档公寓的购买主力。据泛城租售网估算，整个上海豪宅市场中，境外客户大约占到了30%左右，其中陆家嘴及古北地区可能达到50％。在世茂滨江、仁恒滨江等注重境外推广的豪宅，也有一半卖给了这类客户。

　　10月6日，国家外汇管理局发布的《2006年上半年中国国际收支报告》中指出，2006年上半年，境外机构和个人购买境内房地产支付的外汇为21.47亿美元，同比增长约45%。这些资金集中投放在北京、上海、广州等主要城市里。

　　今年7月24日，建设部等五部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即第171号文件），随后北京迅速出台实施细则，限制境外人士购买第二套住宅，但上海却迟迟没有相应跟进。

　　截至本报发稿时止，最新的市场消息是，上海全市范围内限制境外人士购房政策的实施细则“还在完善之中，近期将正式出台”。

　　相关报道二

　　南京豪宅获美林注资3000万美元　海外投行青睐二线城市与中小房企

　　本报记者谢红玲南京报道

　　当著名投行美林集团（Merrill Lynch & CO.）的亚太区高管现身10月8日南京一个豪宅项目的开盘仪式上时，现场发生了一阵小小的骚动。

　　“我们已经和美林就此项目达成了合作开发协议。”锋尚国际董事长张在东随后在人们的追问中透露了个中端倪。当日开盘的“南京锋尚”，是号称“科技地产先锋”的张于当地的首个投资项目。

　　尽管当事双方都对协议内容守口如瓶，记者还是从消息灵通人士处了解到，美林向“南京锋尚”注资的金额大概在3000万美元左右，张在东为此出让的项目股权比例暂时不得而知。

　　在此之前，市场上早有“南京锋尚项目资金吃紧”的传言，但张在东否认与美林合作仅仅是出于资金的需要。“我们是一见钟情式的，我看重美林全球化企业的运行方式，”他声称，“中国房地产业商机无限，但光靠我们自身的力量是不够的。”

　　数不清这已是本土房企和国际基金投行的第几场联姻了，越来越清晰的，是海外资本对国内房地产市场日益膨胀的胃口。

　　出席此次开盘仪式的美林集团亚太区董事总经理孔旭洪毫不掩饰他真正的兴趣所在。“通过这次合作，我们将对中国的高端住宅市场和国内开发商的特点有更深入的了解。”他说。

　　站在孔身旁的美林集团中国区副总裁蓬钢补充道，作为一家国际投行，美林对产品的社会影响非常看重，像锋尚这样的节能环保、高舒适度的项目值得推广，而且其财务和市场指标也符合美林的严格要求。

　　“古都南京是个很好的城市，锋尚是个很好的项目，所以我们决定把资金投进来。”孔旭洪表示。他认为，虽然中国某些地区的楼市可能有一些过热，但美林相信更多主要城市的高端地产项目发展潜力还是很大的，这是未来美林中国业务的重点所在。

　　在他们看来，现在美林开始向国内二线城市地产市场增加投资，并没有任何奇怪之处。“一线城市名气比较大，外资机构对它们的情况知道得比较多，自然容易吸引投资，”孔分析说，“但那些基础设施相当好的二线城市，投资环境会更有利，需求更加真实，泡沫成分也有限。”

　　当然，诸如“南京锋尚”这样每套房子最低价达人民币300万元，平均单价每平方米1.4万元左右的豪宅，南京市场能否顺利消化，还有待市场检验。对不久前在北京新一代标志性高档商务物业银泰中心的投资上收获不菲的美林来说，此次下注的结果如何尚属未知。

　　但有市场人士指出，对国内众多在调控政策冲击下忐忑不安的中小型房企来说，跟他们同一阵线上的锋尚国际能够获得海外资本大鳄的青睐，无疑是一件令人鼓舞的事。

(责任编辑：铭心)