本报记者 魏黎明 广州报道

    10 月中旬,广州琶洲会展中心,标号PZB1301 的地块在经历两度拍卖两度收回之后,再次推向市场。

    此前,这个商用地块连续拍出超高地价,两次充当广州“地王”的角色,并一度被认

    为是拉升广州楼价的导火线。

    虽然当地政府没有公布第二次收回该地块的原因,但业内人士透露,与第一次一样,主因是受让方未能如期交纳巨额土地出让金。

    广州地产界人士认为,广州“地王”两度高价出让又两度低调收回,究其原因,正是政府“价高者得”的土地出让规则。

    当一个地块普遍被看好时,投机机构往往以高价竞得地块,再转手卖出,赚取差额利润。而当地块不能如期转手时,这些炒家往往就会因无法如期交纳巨额土地出让金,导致地块被收回,而得不到及时开发。上世纪 90 年代初,广州就曾出现过类似情况。其后遗症是,广州中山五路、保税区等繁华地段至今仍有大量闲置地块未能开发。

    而两度被收回的广州“地王”,也已然成为琶洲会展中心周边土地开发滞后的代表。

    疯狂的拍卖

    PZB1301地块位于琶洲会展中心南侧,为办公楼、商场、餐饮用地,用地面积为24862平方米,建筑面积为73925平方米。

    2005 年11月14日,该地块第一次出让,底价仅为1.7225亿元。当时自称来自北京的两位买家苏雄、夏乘风志在必得,动辄喊出八九百万元的加价,最高一次加价高达1900万元,最终以4.6亿元,高出底价近3 亿元将琶洲地块收入囊中。

    这个价格意味着,该地块楼面地价为6223元/平方米,比广州的原地价纪录高出了2400多元/平方米。

    而此前的楼面地价纪录保持者,是同样位于琶洲会展中心南侧的标号PZB1501地块。该地块比PZB1301大得多,用地面积达到113607平方米,总建筑面积约36万平方米,同样用于商业建设。2005年3月28日, 广东中岱房地产发展有限公司以 13.88亿元竞得该地块,比起拍价高出4.84亿元,是当时广州总价最高的“地王”。

    事实上,两个“地王”被拍出后,除了2000万元保证金外,两个受让方均未再出资。而苏雄、夏乘风和广东中岱房地产发展有限公司之间的神秘关系渐渐为广州业界所质疑。

    广东省工商局信息显示,广东中岱房地产发展有限公司成立于2003 年12月24日,注册资金只有1121 万元。而据知情人士介绍,苏雄、夏乘风两名自然人的来历更是蹊跷,两人在PZB1301地块竞价报名截止前半小时才突然出现在竞价名单上,竞价开始数轮后,两人才突然大幅度加价。更特别的是,他们的1000万元保证金并非来自于两人本身的账户,而是由第三方代缴。

    新“地王”诞生不久,广州市有关部门即发出公告,因开发商无力如期支付地价,广州先后拍出的两个“地王”均被收回。

    今年2月28日, PZB1301和PZB1501 地块同时进行第二次出让拍卖。为避免出现第一次的“闹剧”,广州市有关部门大幅提升两地块的底价和保证金。

    PZB1501地块最低交易价由第一次的8.2562亿元,到10.9063亿元；PZB1301地块则由1.7225亿元提高到2.2177亿元。

    同时,第一次拍卖时,两地块所需履约保证金只有1000万元,而第二次拍卖, PZB1501的履约保证金为8000万元,PZB1301地块的保证金也升至1500万元。

    拍卖结果,保利集团以底价 10.9063亿元夺得PZB1501地块；而 PZB1301地块依然拍出4亿元高价,依然是广州楼面地价的“地王”。

    质疑价高者得

    但是,竞拍PZB1301地块成功的广东建中房地产实业公司显然也吞不下这块“宝地”。

    近日,广州市房管局发布土地出让公告,PZB1301地块赫然在列。显然,该地块二次拍出之后,又一次被收回。一位知情人士透露, PZB1301地块再次被收回,原因仍然是受让方未能如期交纳土地出让金。

    据悉,广东建中公司是具有港资背景的合资企业。而在上世纪90 年代初,就曾出现过大量港资企业涌入广州房地产市场的热闹景象。

    当时,广州大力发展广州中山五路商业圈,大力开发广州市保税区。这吸引了相当多的港资以极高地价,进入这些地段。但是,如今在这些热门地段,依然有相当多的闲置地块。一批港资高价介入后,无力开发从而造成闲置。这在一定程度上影响了广州商业氛围的营造,与政府发展商业圈的初衷相违背。

    事实上,广州连续推出琶洲地块,是想借琶洲会展中心建成启用之机,大力发展会展业,同时配套建设商业圈。但迄今3年多时间过去,该地段迟迟未能得到大规模开发,政府部门的规划遭遇到了阻力。

    此次,经历了两度“改嫁”闹剧的PZB1301地块再次被推向市场,最低交易价降为1.7225亿元。

    广州房地产界人士认为,第三次出让的拍卖价格可能要远低于前两次,政府有意将该地块削价处理,以期该地块得到早日开发。

    但有人士担心,在“价高者得”的土地出让规则之下,土地价格仍可能被炒高,并再度导致地块得不到及时开发。

    广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为,“价高者得”的土地出让规则之下,原本重点开发的土地屡屡遭到闲置,最终受损的还是当地城市的发展。他认为,政府应综合考虑各竞拍者的综合实力和出价情况,在一定程度上“让利”,让真正有能力、有意愿开发的公司拿到土地。

    而此前,上海曾出台政策以期保证真正有能力、有意愿的开发商拍得地块,但终因具体操作中,难以对衡量开放商状况的指标进行量化,施行一段时间后,政策又回归到“价高者得”规则之下。

    来源：经济观察报网