本报记者 申屠青南 费杨生

    在严格的房地产宏观调控下,房地产企业的融资方式越来越多元化,而拿地方式则更加透明和单一。

    融资渠道多元化

    业内专家表示,随着央行一再提醒房地产信贷的潜在风险,房地产企业通过银行渠道间接融资的难度在提高,上市融资、私募融资、利用信托资金等方式越来越普遍,房地产的融资多元化趋势更加明显。

    “不管换什么招,最后要么是股权融资,要么是债权融资。”华远集团总裁任志强昨日在“2006年中国地产金融年会”上说,房地产融资方式越来越多,但概括起来只有这两种。他表示,股权和债权融资的重大差别在于,股权融资要解决资本增加的问题,而债权融资要解决的则是短期资金的负债问题。

    任志强说,有很多人不愿意把自己的股权让出来一部分,或者当别人用股权融资的时候认为人们是贱卖,其实恰恰理解错了。股权解决的是自有资金,当自有资金增加的时候,哪怕剩余的股权数量小了,但是资本增值了,一块钱等于两块钱。如果这个公司百分之百都属于你,但是由于资本不足,最后一块钱的净资本可能只值五毛。

    虽然房地产融资归根结底只分为股权和债权融资两种方式,但各自又有不少细分的融资方式。

    SOHO中国联席总裁张欣认为,从资金来源上说,SOHO中国的资金可以分为四类：自己存的钱、银行借来的钱、客户付的钱和华尔街的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱,也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。

    “客户付的钱是最真实的市场融资方式,没有利息,而且预售的房子已经有主,就不是空置房,大大降低了市场空置的风险性。”张欣说,预售制度是绝大部分国内房地产项目的运作模式,SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的,预售的速度远远比房子盖的速度要快,一栋100米高的5万平方米的房子,建设可能要一年半的周期,但在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售,提前一年实现回款。

    公开上市是正在逐步扩大的融资渠道,今年以来,保利地产(行情,论坛)在A股上市,北辰股份继H股之后,也实现A股上市,为奥运项目融资。最新的案例是业务主要在上海的瑞安房地产本月在香港挂牌上市,融资62亿元。

    信托资金也是房地产企业重要的资金来源。很多房地产企业都用到了这种融资办法,以股权投资的方式夹层融资或者贷款的方式,可以将民众的资金直接投入到房地产开发里,同时也让民众通过这种方式分享房地产的利润。

    尽管融资渠道越来越多元化,银行信贷仍会是房地产企业最重要的资金来源。中国人民银行公布的2006年二季度货币政策执行报告显示,6月末,商业性房地产贷款余额为3.4万亿元,同比增长20.6%,比年初增加3952亿元,其中房地产开发余额1.3万亿元,同比增幅为28.9%；购房贷款余额为2.1万亿元,同比增长15.9%。

    用中国建设银行副行长范一飞的话来说,“商业银行将一如既往地大力发展住房金融业务,无论质量、效益,住房金融都符合银行价值最大化的要求。”他表示,住房金融业务符合银行业发展的趋势,是商业银行成长性最好的业务,不良率远低于其他金融品种,收益率位列各金融品种之首。

    不过,中国证监会市场监管部副主任胡冰提醒,房地产金融最大的障碍是房地产公司本身的诚信问题,有很多房地产公司不规范。他表示,证券化是房地产回收资金的一个渠道,未来试点阶段先做商业地产的证券化会更稳妥一些。

    由于投资房地产的高回报,房地产对外资的吸引力很大。世邦魏理仕大中华区董事总经理蒲敬思说,不仅看好北京、上海,像天津、大连、青岛、成都等城市,对外资来说正越来越具有吸引力。

    拿地过程越来越“透明”

    相比融资渠道的多元化,房地产企业的拿地方式越来越单一化。这几年国土资源部门一直推行土地的“招拍挂”,这使得通过协议拿地的比例越来越小。目前,房地产企业增加土地储备的方式主要是两种,一是通过竞拍而得,另外一种方式是并购其他房地产企业而获得该企业的土地储备。

    媒体上一次次对于新“地王”的报道,说明“招拍挂”正成为房地产企业主流的拿地模式；而并购则是刚刚开始,可谓方兴未艾。如8月份轰动一时的万科全面收购浙江著名开发商南都,一次性获得项目资源269.2万平方米,基本完成了在长三角的布局。

    房地产业的并购活动也受到了银行等金融机构的支持。中国建设银行副行长范一飞表示,目前房地产领域的并购活动非常活跃,商业银行应该积极参与其中,这不仅是银行防范风险的需要,并购还可以成为新的业务增长点。银行可以提供顾问咨询,甚至可以提供相应的融资支持,并购业务不但可以发生在同城市之间,也可以发生在异地之间。