□本报记者 李雁争

    在昨天的地产金融年会上,天鸿集团和城开集团负责人联合宣布了共同建立房地产增强性基金的初步构想。

    在宏观调控政策连续出台,包括商业银行收紧银根的背景下,房地产投资基金俨然成为被寄予拯救房地产行业厚望的新生儿。

    打破银行垄断势在必行

    由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了影响。

    联华信托总裁李晓东指出,银行高度垄断的后果必然是没有弹性。结果一个地区感冒,全国吃药,不能做到对有些问题可以定向解决,从这个角度来讲银行的困境逼迫着直接融资。

    中国企业海外发展中心主任孙飞也指出,对于目前的房地产金融问题,未来的解决之道就是要设法减少银行的系统性风险,把主要靠银行融资转向寻求多渠道进行融资,这也是未来的一个发展趋势。

    投资基金带来三方面变革

    在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式———房地产投资基金,并不断趋于完善。

    与其它融资渠道相比,房地产投资基金具备独特的优势：具有更强的流通性和变现性；投资者更容易分享专业化经营带来的成果；结合资本市场和房地产市场,更容易拓宽融资渠道；投资风险可以更加分散；可以在某种程度上起到监督房地产市场的机能。

    专家指出,房地产投资基金的发展将带来三方面的变革。首先,由于公募基金的诞生,大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资,从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。

    其次,房地产投资基金的专业化的操作使得房地产投资越来越接近债券投资,房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为,同时房地产投资基金的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。

    第三,有助于房地产行业进一步细分,出现专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等,从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。

    需要引入战略投资者

    专家指出,房地产投资基金应该在中国得到发展,但是它的推出和壮大不仅仅是房地产一个行业内的事情,而是一个社会的系统工程。

    中国证监会市场部副主任胡冰表示,目前该基金发展的主要风险就是道德风险,由于信用制度缺失,投资者无法把资金委托给房地产投资基金管理,基金管理者也无法有效开展投资房地产业务。信用缺失将导致投资基金运行链的断裂,从而成为制约上市房地产投资基金在中国大力发展的根本原因。

    其它风险还包括法律风险和行业风险。《产业基金法》至今还没有出台；该基金涉及的房地产业、证券行业和基金管理行业也都需要完善。

    针对以上风险,胡冰建议,目前可以考虑营造这样一种专业的资产管理公司,其股东之一是开发商,但是整个机构已经完全脱离了开发商。也可以让外资的资产管理公司介入,持少量的股份,并不是需要外资的钱,而是要他们的管理。这样的战略投资者进来后,可以最大限度地减少权力寻租风险和人才短缺问题。