据广州市房屋与土地资源管理局（以下简称房管局）官方网站显示，11月17日公开招投标结果的10幅地块中，包括琶洲PZB1301和PZB1401地块。此前，保利地产营销中心负责人已表露出该公司有意摘取邻近保利国际广场的PZB1301地块。

　　实际上，这块地已经是第三次公开招标出让了。房管局以获得土地的开发商没有履约缴纳地价款为由两度将之收回。

　　凭借广交会的商业辐射，会展中心所在区域——琶洲板块成为市场关注焦点。琶洲将是继珠江新城之后最大的商务地产板块，目前以中洲中心等公寓产品为主，香格里拉酒店旗舰店、保利国际广场、光大国际采购中心也已入市。因此，宏观调控进入紧缩期之后，开发商的投融资趋势，已然在琶洲悄然点起烽火。

　　行业趋势加速开发商转型

　　开发商对琶洲地块的关注源自两大市场因素：珠江新城商务地块出让已成收官之作，有知情人士透露，目前土地开发中心储备的珠江新城地块不超过5块。而该区域的商务地产逐渐进入高峰期，这导致寻求商业地产项目的开发商将目光转向了还有大量地块的以会展经济为核心的琶洲板块。

　　以市场表现作分析：今年第三季度写字楼买卖成交继续保持活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,7-9月，全市新建写字楼成交面积约为13.67万平方米，月均消化4.53万平方米的存量。租赁成交持续保持活跃，租金不断攀升仍然是写字楼买卖保持畅旺的主因。另一方面，“国六条”出台后，使住宅短期投资行为受到限制，一部分私人投资者将资金转移至写字楼市场，也对写字楼买卖成交产生了积极的促进作用。此外，国内一些处于发展上升期的小型企业也积极购置写字楼自用，如本季度市场上连续录得多宗贸易和零售企业购买写字楼记录。

　　来自戴德梁行的第三季度市场调研显示，本季度末广州甲级写字楼整体空置率约为6.7%，比第二季度下跌2.2%。

　　目前广州甲级写字楼总存量为122.64万平方米，三季度广州甲级写字楼租金继续呈现平稳上升，整体租金水平为15.07美元/平方米/月，较第二季度上升约3%。其中珠江新城CBD随着区内商务气氛的日渐浓厚，租赁行为持续活跃，本季度租金上升明显，升幅达8%。在没有新物业交付使用的前提下，租赁成交持续保持活跃，令第三季度空置率继续下跌。

　　据知情人士透露，目前广州土地出让正在试行“勾地”制度，而开发商对珠江新城地块的热度远远大于琶洲板块。在当前国家实行紧缩型调控形势下，实力雄厚的开发商实行积极的土地储备是土地市场交易保持活跃的主要原因。明显的趋势就是，上市公司或有意筹备上市的地产企业，对于商业地产项目储备的兴趣大增。业内人士分析，这直接导致未来两年广州写字楼市场投资的持续走高。

　　2008年：琶洲开发高峰

　　在规划局官方网站上可见，琶洲地区政府储备用地总面积超过5平方公里。房管局相关人士曾在去年公开表示，琶洲从面积、位置到功能上都弥补了广州市其它区域土地储备的不足。大规模圈地的迹象并不明显，但地价持续走高。

　　据了解，在琶洲会展中心启动建设的2002年，保利集团以投标方式轻易取得保利国际广场地块时，地价仅2000元/平方米；2003年出让挂牌的琶洲PZB11商务地块，当时也只有一家公司广州环博展览有限公司挂牌拿地，当时地价也仅为2330元/平方米。该地块后来光大集团介入开发，即现在的琶洲跨国采购中心；进入2005年3月，琶洲PZB1301地块首次出让，地价更跃升至6223元/平方米，三年时间内，琶洲办公地块地价翻了三倍之高。

　　琶洲采取重点建设项目和基础设施先行，以重点建设项目和基础设施引导土地开发的战略。中国出口商品交易会已于今年10月份首次在琶洲广州国际会展中心设立分馆进行试运行，广州博览会、汽车展等会展活动也陆续在琶洲会展中心举办，标志着“以会展博览业为核心的城市副中心区”建设全面起步。

　　可以肯定的是，琶洲基础交通设施和会展中心的建成，展现了琶洲地区将来社会经济的发展趋势，琶洲政府储备用地的经济价值将获得提升。戴德梁行商业部相关人士表示，琶洲的发展还有其策略性因素，该区域的商业项目刚刚起步大约只有1年多。

　　据分析，目前琶洲地区的商务氛围仅仅靠每年两届交易会带起高峰期，真正的开发高峰期，要在会展中心二期工程完工的2008年。届时，琶洲会展中心有着建筑面积70万平方米的体量，是全球第三大会展中心，那时对周边物业的带动才有实际性意义。

　　不过，由于这两块均为商用地块，即使售价在1万元/平方米以上，在广州市场上也不算太贵，在该区域内的保利国际大厦目前销售均价已达1.55万元/平方米。

　　据了解，目前已经有多方投资者有意对会展中心周边政府储备用地进行投资。投资琶洲的不少开发企业均为合资企业，并且均以会展业务为中心。例如跟保利一共购得PZB1501地块的广州市康隆投资有限责任公司、广东中益投资有限公司均有开发会展项目的经验。

　　相关媒体报道，曾以4亿元竞得PZB1301地块的广东建中实业有限公司，是由香港建中集团有限公司与中方广东华谊兴投资管理有限公司共同出资，于2005年12月6日成立，投资总额为7500万美元，主要从事房地产开发、出租与销售、物业管理、酒店管理。而中方投资者广东华谊兴则是一家从事技术推广和科技交流的服务型企业，主营业务中包括产品展览。

　　这些企业争抢琶洲地块的最终目的只有一个——介入商务地产，但随着开发商发展转型趋势，广州土地出让市场，将会出现以上市公司为主导的局面。

(责任编辑：铭心)