本报记者 徐广蓉 杨丽萍 见习记者 叶枫

    “土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”,作为宏观调控的重要手段,“双限地”成为市场关注的热点,然而时至今日在落实上依然困难重重。

    北京：卡壳选址

    北京的“双限”(即限价地和限价房)政策有传言将会在上周出,但是直至今日,仍只闻其声,不见其人。而限价政策之所以没有出台的原因就是因为选址问题以及因选址难而导致的定价难问题。

    从北京市国土部门传出消息,北京市将在原有12块限价地的基础上再增加6块限价地,这样北京拟推出的限价地总地块达到18块,面积达到450公顷。但是迄今为止,只有7块限价地公布了具体位置,其余11块限价地都没有具体资料。

    目前,北京市国土局的相关人员向记者透露,双限政策出台的具体时间并没有定论,最有可能是与北京的地方细则一起出台。

    “限价地选址事关限价政策的成效,目前北京市国土资源局正与各区县政府部门,一家一家地谈。”北京市国土资源局一位知情人士透露,限价地的选址问题一直是各方争议比较大的问题。

    已经公布具体位置的7块限价地分别是丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块以及后来临时被取消竞拍的南沙滩地块,总土地面积约126公顷。从这已公布的7块限价地具体位置上看,限价地大部分处于交通便利,配套设施比较完善的地段。

    北京市国土资源局副局长曾赞荣表示,“两限普通商品房”地块的选择主要是在热点、房价上涨比较快的地区,对于远郊区县的住宅建设,其房屋价格本身就不是很高,市规划委又已经限制了套型,本身就符合中低价位、中小套型普通商品房的要求,因此不存在限价问题。

    事实上,双限地对周边商品房价格的影响是明显的。

    以“北京第一块限价地”广渠门15号地块为例,这地块位于东三环和东四环之间,毗邻CBD商圈。周边在售楼盘多为公寓,售价都在1万元以上。将该地块确定为限价地的消息一公布,该地块周围的商品房价格出现了明显的下降。据信一天房地产经纪公司提供的数据,广渠门15号地被列为限价地的消息确定后,该地块周围的新商品房价格下降了5%左右,交易量放缓,二手房价格则下降到9500元/平方米以下。

    清华大学刘洪玉教授表示,惟有将限价地放在房价上涨比较快的地区,才能对房价上涨起到抑制作用,他建议对北京市各个区域设定不同的“两限普通商品房”价格范围。

    但是刘洪玉的提议遭到了部分地区政府代表的反对。

    朝阳区表示市政府对朝阳区的定位是与国际接轨,产业以第三产业为主,因此建议不要在CBD核心区以及奥运核心区附近建设“两限普通商品房”,而可以在朝阳的垡头边缘集团、常营边缘集团、朝阳新城附近开发建设“两限普通商品房”。同时希望市国土局、市建委在建设“两限普通商品房”的问题上能多与区政府沟通。

    通州区、海淀区、丰台区和石景山区在谈到积极支持这一政策的同时,也希望全面考虑各区县的利益和困难。

    “区县代表都希望保留本地区的黄金地块,想把限价地放在郊区。”一位参加了北京国土资源局组织的“两限商品房政策落实座谈会”的代表如是说。

    广州：一波三折

    与北京相比,广州虽然步子要快些,却也是一波三折。

    10月13日,广州市政府发出公告,将于11月拍卖5幅“双限双竞”土地。

    这次出让的其中4宗金沙洲地块累计用地面积超过31万平方米,位于金沙洲新社区的南部。出让公告要求,这4宗商品住宅用地将在限套型、限房价基础上,采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让。

    另一宗位于花都新华镇风神大道北地块除了限房价、限地价的要求外,并且限定销售对象,规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。

    竞投分两轮竞价胜出,第一轮竞房价,并确定最高限价；第二轮竞地价,价高者的。

    此前,广州市曾经尝试以挂牌的方式推出KXC-H3、KXC-H4两块限价土地,但至今尚在延期。

    这两块8月9日公告挂牌出让的土地位于广州开发区,原定于8月23日开始接受竞买报名申请,公告称“套型建筑面积90平方米以下的商品住宅销售最高价格不得超过人民币6000元/平方米建筑面积。”8月18日国土局公告宣布延期25天, 9月14日开发区再发补充公告,称暂时无限期延后,"竞买具体时间另行公告"。

    据悉,延期的主要原因就在于限价标准的争论上。

    双限地块的招标一直承受着定价过高的舆论压力,并且广州在推出首块双限地块的招标之后,便被中央委托作为全国"试验田"。因此,广州市将必须制定一个对限价房的开发、建造、运营和管理更严格细致的管理办法和实施细则,只能再度延期。

    时间间隔一个月之后,再推双限双竞土地,政府在最高限价上加入一些灵活规定：出让公告指出,4宗金沙洲住宅用地和花都“三限”用地都将进行两轮竞投,第一轮是11月3日-16日,从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后,取平均值作为未来房屋的最高售；如果全部报价均明显偏离市场价格的,则市政府确定最高售房价格。

    什么为“偏离市场价格”,市土地开发中心有关人士对此做出解释,按照评估所对地块的评估价进行估算,过于低于市场价和过高于市场价均有可能不合理。并且他表示,此后的竞房价规则不一定是按照这个进行。

    虽然做出了“灵活规定”,但是是否会再受争议而搁浅,尚不得而知。

    但是此前广州市国土房管局和开发区国土房管局表示,开发区此后推出的住宅用地将均以"双限双竞"方式进行公开出让,占住房供应用地总量的76.8%。

    不管此次试点是否能够顺利进行,但是双限双竞都会成为土地出让的主流模式之一。

    在地块附近都拥有土地储备的开发商均表示将参加此次竞投。

    “不会流拍的,我们和万科应该都会去。”中海地产有关人士透露。但是面对这种新的“游戏规则”,显然他也觉得有些棘手,认为对开发商的考验很大,可能需要收缩利润空间,还需要对市场未来有准确的评估。“目前广州市场的情况有些复杂,波动比较大,对未来市场的预测难度增加。”

    他认为,这种土地对小开发商来说利润空间缩小,意义不大,竞投者将集中在大开发商中,并且在周围有项目的大开发商,例如中海、万科都有面积不小的土地储备,所以都应该会考虑。

    “未来的市场应该回到合理的利润空间,”中海地产总经理郝建民说, “我心里已经有一个数。”

    万科的回应更为积极,“只要保证公开竞标保证透明度就好。”

    万科认为,双竞土地最后的利润回报与拍卖是一致的。开发商都需要对将来的市场进行评估,决定自己的利润率,然后得出竞标价格。

    “不同在于双竞土地的利润更为透明化,收益已经被固定,风险也相应减小。双竞的房价肯定是比较低的,所以将来房子几乎不愁卖；而拍卖更富有想象力,一旦对将来市场的想象力过了头,就有风险。”万科表示,相信自己的专业能力。

    同时,“万科靠的是高速的资金周转能力而非暴利,实现的高利润。”他解释。万科资金周转速度是行业平均周转速度的两倍,所以产生的资本回报就高于别人的一倍。

    金地总裁张华纲也表示,对于双竞土地是可以接受的,与深圳目前正在进行的廉租房捆绑商品房用地的方式相比,“应该可以有相类似的效果。”他认为。