是“霸王条款”还是公平交易？

　　——北京首例"限价回购"地块引发招拍挂公平性质疑

　　新华网北京10月26日电（记者陈芳、徐寿松）一面是京城的开发商“找地都找疯了”，一面是一块地处CBD核心地段的白家庄地块，10月10日挂牌至今，只有两家竞买者。黄金宝地为何乏人问津？一些开发商认为，由于有关部门的挂牌文件中设立了以低于成本“限价回购”的条款，令人却步。

　　专家表示，土地“招拍挂”在实施过程中需防止加入不合理的附加条件。若以保护某一利益方谋求私利，将导致土地出让制度失去公平、公正。

　　低于成本的“限价回购”：为谁让利2亿元？

　　9月20日，北京土地储备中心发出挂牌公告，拟出让朝阳区白家庄写字楼及商业用国有土地使用权。位于东三环黄金地段的这一地块，很快引来不少开发商的关注。

　　公告标书称，使用性质为写字楼及商业的白家庄地块，挂牌起始价为79654．84万元，总用地面积23709．623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。这一地块竞买须知中带有“回购约定”的条款，挂牌文件第十六条“关于限价回购的约定”称：在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币12000元／平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。

　　京城一位大房地产商将这种以特殊条款取利的方式，比喻成“拍卖母猪时要求便宜回购产下的优质良种”。他认为，“限价回购”好比在招拍挂中设计了强制性的“霸王条款”，借公开交易之名行黑箱操作之实，让土地出让成为“约定只能让特殊方受益的幌子”。

　　据了解，这是一块应由政府收回再挂牌出让的土地，竞标者与一级开发商不发生关系，可挂牌文件规定：中标单位跟政府签订土地出让合同之外，还要跟一级开发商签订该地块的拆迁补偿合同和同意一级开发商低价回购合同。

　　SOHO中国市场部有关人士说，查询北京房地产信息网上今年内的成交数据，参考沿三环商业用地的销售价格可知，类似地段目前市价为：商业4万元／平方米、写字楼2万元／平方米，如此低价回购条款，意味着直接让利2亿元左右。

　　北京市国土局最新解释称，回购让利系用于补偿教育配套的嘉铭地产和该地块原商业设施经营者京辉商贸。但一些业内人士提出质疑：嘉铭公司比原设定规划增加了9521平方米教育配套用地，并将其全部无偿交移朝阳区教委，已获约亿元补偿。如再进行回购，实际补偿额高得离奇。

　　一位知情人士透露，白家庄地块在恒世华融接盘之前已被转了两手，被加价4000万元左右。而有公告显示，北京恒世华融公司是嘉铭集团的全资子公司。如此一来，限价回购变成了两家关联公司间的补偿行为。

　　他表示，“限价回购”的结果不外乎：其他公司望而却步，一级开发商或其关联公司以底价摘牌；其他公司摘牌，为转移成本，抬高商铺和写字楼价格，导致房价飙涨。不论何种情况，一级开发商均可通过回购面积产生新增利润，这与规定的一级开发利润不得超过开发成本的8％的原则背道而驰。

　　“限价回购”公开但不公平

　　记者在调查中了解到，对于一级开发商投入的拆迁费用，政府缺乏补偿政策。为平衡其投入的成本，土地挂牌时往往附加了“回购”条件。这一现象在上海也很普遍。

　　“这很正常。”上海兴海房地产综合开发公司副总经理谢国亚说，因为游戏规则是公开、透明的，开发商可以计算利润，决定做不做。

　　但也有人士指出，附加低价回购条件出让土地，其实是在暗藏地价成本，不仅会被一级开发商所利用，还会导致国家税收流失。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)认为，根据政府相关规定，白家庄地块属于二级地块，基准地价（楼面熟地价）在4440元－6000元／平方米，而以其挂牌底价计算，楼面价为8600元左右，已高出基准地价上限40％，“如果将回购条款的潜在收益2亿元打入地价，那样显然会把地价拉得太高，而造成无人接牌的结果。”

　　哪些力量在推动房价高涨？潘石屹说，通过这一案例其实也可看出些端倪：土地招拍挂前，被转手多次，有各种灰色成本，而这些无法计入基准地价。通过回购，政府部门帮助一级开发商平衡前面土地转手发生的各类费用，但让利部分会直接导致二级开发商受损。在此情况下，他们就采取不断提高房价的方式弥补回购差价的损失。而链条的末端——购房者则成了利益链的买单者。

　　潘石屹表示：“掩盖高地价真相使得招标虽公开但不公平。”他提出：“如果回购算是一种交易行为，这种交易行为的价格如果远低于成本价，税务局会认为你是偷税漏税。假如这个价格卖到一百万元，现在成交价格是二三十万元，所交的营业税、所得税、土地增值税就会降低，这是否会导致国家税收大量流失？”

　　土地一级开发制度待完善

　　新近下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，挂牌土地的价格应包括土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，并明确对低于最低价标准出让土地或以各种形式给予补贴或者返还的，将追究有关人员责任。

　　对此，中央党校研究员曾业松认为，单设立“限价回购”条款，显然与法律规定的有关精神相违背。此外，各地在土地一级开发中给予一级开发商的利润相差悬殊，也导致一级开发商垂涎二级开发，在土地出让中滋生种种问题。

　　“‘限价回购’是当前土地招拍挂中出现的新问题。”国土资源部法律咨询中心专家表示，表面上看，这是因项目拆迁补偿而产生，根本上还是土地一级开发制度有待完善。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地出让制度公平性的关键。

　　国土资源部土地利用司有关负责人指出，地方在土地出让环节附加条件应有明确的法律依据，须防范制度设计上的缺陷，防止在限价回购过程中出现寻租行为。

　　据了解，北京对一级土地开发的规定是，如政府出钱，一级开发商利润不超过2％，如开发商自己带钱开发，利润为8％；而杭州今年3月出台的土地管理办法规定，一级开发商的整体利润可达10％。海南省规定，土地出让收入政府所得不低于30％，这意味着在海南一级开发商可比在北京、杭州获得高出很多的开发利润。如此差距，反映出土地一级开发制度亟待完善。

　　有专家提出，一级开发商究竟如何补偿“拆迁户”无从监督，但他完全可以通过附加回购条款的高门槛来排斥他人，独霸二级开发。公平的做法是将全部成本转换成土地底价，一级开发利益相关者身上不应出现地价之外的附加权利。

(责任编辑：马明超)