地产调控后公共租赁房招标在深圳首度现身，而现身的形式采取了与商品房捆绑招标的模式。

　　10月9日深圳土地房产交易中心推出3宗商住用地，预计于10月31日进行招标，其中一块位于深圳市宝安区观澜街道办的一宗编号为A906-0312的土地，总建筑面积超过22万平方米，招标要求中规定：竞得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中的15%（计31503平方米）的住房无偿提供给政府做公共租赁住房，产权归政府所有。

　　在公开招标的商品房建设中设立一定比例的公共租赁房，这一模式具体如何操作？对于开发商拿地、房价将会产生怎样的影响？在公共租赁房等保障性用房的政府责任与市场化运作的企业责任之间如何打包，又会引发怎样的争议？而此次公共租赁房招标对于未来持续的推出形式将会产生怎样的影响等诸多问题，依然是本次土地招标的标本意义所在。

　　捆绑招标的操作模式

　　作为本轮地产宏观调控的主要目标之一，公共租赁房等保障性用房的宏观目标已相对清晰，而深圳在此轮调控后首推的公共租赁房的具体操作模式，可能是其他城市参照的标本之一。

　　此次招标的公共租赁房的总量、产权、单套建筑面积已有了明确的规定。根据深圳市国土房产交易中心的招标要求，编号为A906-0312的土地的规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。其中住宅建筑总面积中的15%（计31503平方米）的住房无偿提供给政府做公共租赁住房，产权归政府所有，该类住房套型建筑面积须为45至50平方米（超过50平方米按50平方米计）。

　　考虑到租赁房屋的实用性及在未来使用的便利性，深圳国土方面对此次招标的公共租赁房的户型、房间布局、装修状态也做了相对详细的规定：户型须为二室一厅或一室一厅、外观应与整个住宅区和谐一致，并满足基本居住需要，平面布局合理，小型适用，简单装修（并附有装修标准表），厅、卧、厨、卫和阳台齐全。

　　由于公共租赁房与商品房打包开发，深圳国土方面对15%的公共租赁房房源选择做了初步规定：公共租赁住房栋和单元的坐落，在拟定住宅区规划设计方案和施工图时与深圳市国土资源和房产管理局协商确定。协商不成的，采取以栋和单元为单位抽签的办法确定。为了确保公共租赁房能及时到位，招标中要求开发商须在提供了明确的公共租赁住房房源后，方可申请本宗地项目商品住房预售证。

　　深圳国土方面对于本次招标的公共租赁房的权益、物业收费做了界定：宗地内开发的公共租赁住房住户与商品房业主享有同等的使用住宅区内所有公共配套设施等权利；执行住宅区统一的物业管理收费标准，享有同样的物业管理服务。

　　未决问题

　　尽管深圳国土房产交易中心已经对诸多问题做了相对明确的规定，但是，对于公共租赁房真正投入使用，上述规定依然存在诸多未决问题。

　　首先是商品房与公共租赁房捆绑模式中，由于没有明确规定公共租赁房的具体位置、楼层，那么开发商是否有意将楼层、朝向较差的房型作为公共租赁房交给政府。对此，深圳中原物业顾问公司研究总监张伟认为：不排除开发商可能会这么做。不过，张伟同时认为，由于公共租赁房也就是通常说的廉租房，住户主要需求为满足基本居住，对于楼层、朝向可能没有过多的要求。

　　深圳综合研究院的周旭教授关心的则是公共租赁房的产权与具体管理以及分配的问题。周旭表示：尽管此次招标中明确该部分公共租赁房产权归政府，但没有说明具体是政府的哪一个部门来管理，缺少产权归属的清晰描述。另外周旭表示，对于该部分公共租赁房的分配，也就是说谁有资格来申请租住公共租赁房，如果该租户收入水平提高了，那么政府又如何监控？

　　而周旭认为，“圈层问题”可能会成为商品房与廉租房混合模式未来的主要问题。周旭分析认为，房地产开发、销售、居住者一直都有一个收入、社会地位近似的圈子、层级，而将商品房与廉租房混合在一个住宅小区内，可能对未来楼盘的销售、管理产生更多的问题。

　　混同的责任

　　除了“圈层问题”的影响之外，对于此次招标本身而言，深圳首次出现的商品房与公共租赁房捆绑，对于地价、住宅规划本身将是一个新的考验。深圳一家地产公司研究总监分析认为，“由于商品房与公共租赁房捆绑招标，而公共租赁房的存在将使开发商运作项目的空间受到较大的限制，势必会影响到开发商对于此宗地块的估价，以及对项目规划提出较高的要求。”

　　更大的争议在于，商品房与公共租赁房捆绑招标中所凸显的在承建公共租赁房等保障性用房的问题上，是应该房地产开发企业还是政府更多地承担责任？

　　深圳一家地产公司研究总监分析认为，在国际上，美国、德国对于公共租赁房的模式主要采取政府出资、产权归政府，并实行集中成片开发供给，美国、德国分别代表了英美法系、大陆法系对于保障性用房的处置方法，香港的“公屋”也是类似。美国也有类似商品房与公共租赁房混合的模式，主要目的是为了促进美国不同种族、民族、层级人群的沟通，但事实证明结果并不理想。

　　对于此次捆绑招标，张伟则认为，深圳的方式是一个比较“聪明”的做法，主要是简单易行，而这也是企业承担社会责任的一种形式。

　　周旭则认为，此次捆绑招标显示深圳国土部门对于保障性用房问题研究不透彻，保障性用房问题是一个社会问题，主要责任应该是政府，商品房开发建设则应该是纯粹的市场行为，将政府的责任与所谓的“企业社会责任”混在一起可能会带来更多的问题。

　　周旭认为，深圳如果要切实解决保障性用房的问题，就要落实其在未来5年住宅规划中的拿出土地出让金的15%用于保障性用房建设，拿出专项资金、专项地块由市场竞标开发建设，可能更有利于目标的实现。据了解，至今年9月底，深圳土地出让金收入已超过140亿元。

　　即便政府不拿出现金来解决保障性用房而采取捆绑模式，深圳一家地产公司营销总监表示，开发商对于该宗招标地块的出价肯定要低于纯粹的商品房地块的招标价，也就意味着政府土地出让收益减少。

　　至于捆绑招标对于土地出让价格的影响程度，张伟认为，商品房与公共租赁房捆绑招标，肯定会考验开发商的估价能力，但同时，由于此次招标的公共租赁房比例只占15%，估计影响不会太大，主要取决于开发商对于该宗地的片区房产价值的估计，尤其是在深圳住宅用地推出量越来越少的情况下。

　　有多少企业会对此次捆绑招标感兴趣，最终需要等到10月31日给出答案。不过，万科的新闻发言人谭华杰表示，万科一直极为支持政府保障性用户的建设，如果有成片的政府保障性用户建设，万科会在不考虑盈利的情况下积极争取。

(责任编辑：胡立善)