租售并举、以租为主—

　　★《中国经济周刊》记者 洪波

　　随着“5年上市限制”条款解冻期的来临，一批经济适用房原业主开始转手获利，甚至暴利；但现在，这一被各界认为“不公”的现象可能将被遏制—随着建设部一项专题调研和调研报告的完成，目前饱受争议的经济适用房政策将进行新的调整和进一步完善；其中，“租售并举、以租为主”，以及政府回购等可能成为政策调整的主要内容。

　　北京已明确“回购”

　　“幸亏早了一步，否则正赶上政策出台，我的房子可能就卖不了了。” 曾经在回龙观拥有一套经济适用房、现刚转成商品房卖出的刘先生对记者说。

　　刘先生所说的“政策”，是指在9月的最后一天，北京市公布的《北京住房建设规划（2006-2010年）》（公示稿），和以前的政策相比，该规划在加大住房保障力度整体趋势下，明确提出了经济适用房转轨采用“内循环”回购的策略，租售并举、全程监管。

　　无独有偶。在此之前，江苏省建设事业“十一五”规划中就明确提出，要对经济适用房实行租售并举模式：安排专项资金用于建设出租的经济适用房，对达到规定限制年限而上市交易的经济适用房，各地政府将可以回购，用以向符合条件的家庭出租。

　　记者从建设部房地产业司内部人士口中了解到，建设部7-9月全面开展了住房、住房制度改革和房地产市场专题研究工作，形成了19个子报告和一个总报告，近日将汇总形成的调研总报告《关于完善经济适用住房制度的研究报告》（下称“调研总报告”）和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》，上报国务院。

　　建设部调研报告建议：

　　“以租为主”、“共有产权”

　　在上述两份文本中，有关经济适用住房的一个鲜明的政策建议就是：逐步实现廉租房和经济适用房的并轨，形成“租售并举、以租为主”的低收入家庭住房保障制度，覆盖约占20%人口的低收入群体。将政府在经济适用住房建设中的投入确定相应的产权份额，和购房人共有产权，购房人在经济状况好转不符合保障条件时，应当购回政府持有的产权，或者由政府收购其拥有的产权份额，实现保障资金的良性循环。

　　在饱受争议的经济适用房政策的转轨进入倒计时之时，这一报告的出现，表明以前有关经济适用房将“以租赁为方向”的传言进一步明朗化。

　　经济适用房的政策之变或将正式开始。

　　现有政策为何需要调整

　　在业内人士看来，现在的经济适用房已经成为很多有钱人的投资热点—开宝马、奔驰等豪华车的人在经济适用房小区内随处可见，“230平方米、6个电视、7台空调”的不合理现象客观存在；随着“5年上市限制”的到期，原业主以此获取暴利的现象越来越多。

　　专家认为，有关经济适用房的政策转向已经成为必然，出台相关政策已经是迫在眉睫。

　　“目前我国住房供应体系、住房保障体系中存在两个断层：一是略高于廉租住房供应条件、但又无力购买经济适用房的低收入住房困难家庭；另一个是无力购买经济适用房、但也租不起市场价普通商品住房的中低收入住房困难家庭。” 一位参加调研报告的起草、不愿透露姓名的相关人士对记者说。

　　在他看来，产生这两个断层的主要原因是经济适用房出租体系的缺失，只有尽快启动并大力发展用于出租的经济适用房，才能消除这两个断层，形成上下连通、对接的住房供应体系、保障体系。

　　在此之前，有关经济适用房将“以租赁为方向”的传言就不绝于耳， 业内专家列举了发展租赁型经济适用房的种种好处：有利于提高低收入家庭的整体生活水平，减少低收入家庭购房时一次性支出的负担等。

　　记者进一步了解到，在此次调研总报告中，一个突出特点是提出了“共有产权”的概念。即将政府用于建房的财政性支出（主要包括减免的土地出让收益和税费），转化为投资，政府按投资比例拥有房屋部分产权和相应权利，而受助购房者获得住房完全的占有权和使用权。当受助家庭收入提高、不符合补贴标准时，政府依法行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权等。

　　“经济适用住房共有产权的提出，有利于建立完善经济适用房的退出机制；有利于经济适用房持续用于住房保障；有利于消除经济适用房交易中的寻租谋利现象。” 上述不愿透露姓名的相关人士对记者说。

　　增值应该归谁

　　目前，2000年左右建成的经济适用房已经到了上市交易的时限，尽管现行法规中规定了经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

　　以北京市回龙观地区的经济适用房为例，可以算这样一笔帐：

　　2000年时回龙观地区的经济适用房售价为2600元/平方米，2005年底该地区经济适用房达到5年上市时限，实际二手房价成交价为4000元/平方米；2000-2005年这一地区普通商品房价格平均上涨了30％。按一套面积为100平方米的经济适用住房进行粗略（不考虑贷款成本和时间成本）测算可以得出：

　　按目前规定，该房应交政府的每平方米的收益（按成交额的10%缴纳综合地价款）为：4000×10％＝400元/平方米（如果出现价格瞒报，这一收益没有保证）。原购房者每平方米收益为：4000-2600-400＝1000元/平方米。

　　按共有产权制度设计，原购房者每平方米收益为：2600×30％＝780元/平方米。政府每平方米的收益为：4000-（2600+780）＝620元/平方米。与目前规定相比，政府每平方米收益多120元，这部分是土地的增值收益应当归政府所有。

　　网络调查：支持率过半

　　对于此次经济适用房的政策之变，各个方面反应强烈。

　　在10月17日焦点房地产网有关“你觉得经济适用房是否应由出售改为出租？”的调查中，回答“应该”的占到50.54%；在“你觉得经济适用房改为出租方式可行吗？”的调查中，回答“可行”的占到50.05%；在“觉得经济适用房改为出租是否应引入退出机制？”的调查中，回答“是”的占到59.69%。

　　一个最明显的反映是，在规划公示后的10天里，北京经济适用房的上市房源量比前十天增长近一成，与去年同期相比增长超过两成，挂牌量达到300多套，交易量从此前的100套左右增加到近200套，平均价格也由5000元攀升到5500元。

　　像文章开头提到的刘先生一样，大部分拥有满5年的经济适用房的人担心“政府回购”政策的实施将会严重影响其出售收益，“赶紧卖了，心里踏实。”—即使这样，年投资回报率仍能高达12％以上。

　　相比之下，由经济适用房转成的二手商品房价格相对较低，对于依然没有房子的工薪阶层而言，无疑是极好的选择。记者的一位朋友赵先生就表示，由经济适用房转来的二手商品房，带精装修才5000多元，比起一些新楼盘要便宜多了。如果将来“政府回购”，禁止经济适用房上市，可能就买不起这样的低价房了，因此要抓紧时间。

　　对于经济适用房即将到来的政策之变，中国社科院金融研究室主任易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)告诉《中国经济周刊》， 此次政策的出台反映出中央政府正采取各种各样措施来完善国内的房地产市场。

　　在对该政策支持的同时，民众的质疑之声同样存在。近日，记者看到北京市一位居民专门给规划委的一封信，信中提到，经济适用房存在的问题，主要是有关部门管理缺位造成的，不应当由符合经济适用房购买资格的家庭承担。经济适用房也是一种商品房，商品房就可以流通上市，购房者是按照当时政府的政策买的房子，现在政策和管理上出了问题，不应让购房者买单。

　　这无疑是一个很尖锐的问题，对此，中原地产华北区总经理李文杰告诉《中国经济周刊》，经济适用房应该由政府回购。他举了这样一组数据：从1999年至今，北京市政府交用了经济适用房约2000万平方米。按照政府每平方米大约补贴500元计算，8年来北京市政府补贴的建设费用达100个亿。“如果政府拿着100亿建设其他的保障住房，可以解决很多中低收入家庭的住房问题。因此，经济适用房原买主不能把政府补贴而产生的所谓的升值空间通过上市套利，这是违背政策初衷的。” 李文杰说。

　　对于这一问题，建设部有关人士向记者坦言，长期产权持有制度是未来经济适用房政策最大的难点，建立长期持有机制的关键在于发展相关的证券产品，鼓励各类基金投资经营经济适用房出租业务。对于持有政策性出租用房产权的投资者，在营业税、房产税、所得税等方面给予优惠。

(责任编辑：胡立善)