东方证券研究所 王树娟

    资源型地产股往往在本币升值的地产行情中充当领头羊。在中国,垄断资源型地产已经成为境外资本的投资目标,预期将推动价格长期上涨,因此建议投资者关注相关资源型地产股。

我们认为最具投资价值的上市公司有陆家嘴(行情,论坛)、中国国贸(行情,论坛)、浦东金桥(行情,论坛)。

    低风险特征明显

    我们认为,虽然人民币升值对地产行业有极大支撑,但从两市地产股目前表现看,市场有过度乐观的迹象,这也使得地产板块后期走势面临一定不确定预期。相对而言,资源型地产股较其他地产股安全边际更高,也因此更值得关注。

    首先,资源型地产本身处于健康发展状态。近年来,高端商务地产市场出租状况普遍较好,处于健康发展状态。以最核心的甲级写字楼为例。目前国内主要城市甲级写字楼市场出租率基本达到80%以上,最高的上海地区甚至达到93%左右。这表明供应未能很好的满足不断扩大的市场需求。

    较高的出租率,显示出市场旺盛的需求,也意味着较低的泡沫和市场风险。

    其次,宏观调控主要针对住宅,而非商务地产。翻阅近年来的调控政策,几乎全部直接或间接指向住宅,而非高端商务地产。即便是近来最具针对性的外资购房,限制的也主要是低端项目。

    实际上,商务地产价格上涨影响面较小,不易成为调控目标；其受租金影响较大,但主要由供求推动,无需政策调控。

    第三,出租为主要获利方式,风险较低。物业出租,是资源型地产普遍的最终盈利方式。从现有资源型地产公司状况来看,中国国贸(行情,论坛)、浦东金桥(行情,论坛)、北辰实业(行情,论坛)已经实现以租赁为主业的经营模式；陆家嘴(行情,论坛)和金融街(行情,论坛),目前暂以开发转让为主要收入来源,并将在2008－2009年向以租赁为主业的模式转换。

    物业出租以经营稳定、风险低见长；缺点是规模扩张慢,投资回收期长。因此,在住宅开发业处于高速增长阶段,租赁型公司吸引力并不大；但随着住宅业进入发展高峰期,风险不断集聚,出租业的低风险则将凸显优势。

    建议长期关注

    资源型地产作为人民币升值中的首要投资目标,是稀缺的低风险、高增长品种,值得重点关注。相关的资源型地产公司包括：陆家嘴(行情,论坛)、中国国贸(行情,论坛)、浦东金桥(行情,论坛)、北辰实业(行情,论坛)、金融街(行情,论坛)。

    陆家嘴(行情,论坛)(600663)：公司是资源型地产龙头,资源优势最显著的商务地产企业。公司所处区域租售价格水平持续攀升,2005年末甲级办公楼出租率为94%,租金同比上涨17.8%。浦东正在启动的金融创新、商业中心建设,将使公司成为最大受益者。此外,随着在建、拟建项目2006－2009年的逐步竣工,公司业绩将翻倍增长。

    公司当前RNAV估值在15－20元以上。随在建项目竣工,对公司的估值方式也应进行调整：原对土地估值的市场单价仅为1万元左右；改为对高档建筑物估值,当前市场单价应在4万元以上。届时,公司RNAV估值将随之翻番。公司丰富的储备将使此类增长长期持续,投资建议为“买入”。

    中国国贸(行情,论坛)(600007)：公司拥有北京CBD核心区域的商务地产资源,经营运作非常成功。国贸三期2008年投用后,将带来公司业绩的翻倍增长。此外,中国大饭店、国贸饭店未来可能注入公司,将形成长期潜在利好。

    公司RNAV估值在11.8元。奥运概念、整体上市、奥运期间及其后业绩的大增,将促使公司股价向价值快速靠拢,投资建议为“买入”。

    浦东金桥(行情,论坛)(600639)：公司租赁业务转型成功,在金桥开发区内拥有租赁房产110余万平方米,土地储备60万平方米。公司资产溢价程度较高,尤其是花园别墅类资产存在的溢价至少在3倍左右。未来5年,公司的租赁收入将保持20%左右的高复合增长。

    长期以来,公司谨慎会计政策导致EPS严重低估约50%以上,新的会计准则将真实体现其资产价值及盈利能力。

    公司DCF估值为12.6元,投资建议为“买入”。

    北辰实业(行情,论坛)(601588)：公司是典型的奥运资源地产股,在北京亚奥商圈拥有47万平方米的投资租赁物业,并将于2008年后进一步扩大到107万平方米。增量物业正常运营后,可贡献利润规模将达到4亿元。另外,公司的开发物业多位于奥运商圈或为别墅项目,垄断稀缺性也非常显著。

    2007年新会计准则实施后,公司若对投资物业施行公允价计量,又将增加股价推升的动力。公司RNAV估值为4.45元,投资建议为“增持”。