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北京市居住小区物业管理服务标准
时间:2006年10月30日14:44 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:新青年-权衡

  北京市居住小区物业管理服务标准 (2003-05-07)

  一、普通商品房居住小区管理服务标准

  ㈠、综合管理

  1、范围

  小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理。

  2、工作内容及要求

  ⑴、负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;

  ⑵、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

  ⑶、白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

  ⑷、协助组建业主委员会并配合其运作;

  ⑸、管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;

  ⑹、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

  ⑺、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;

  ⑻、全体员工统一着装,持证上岗;

  ⑼、每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。

  ㈡、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

  1、范围

  按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备。

  2、工作内容及要求

  确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:

  ⑴、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

  ⑵、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;

  ⑶、确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损;

  ⑷、负责小区智能化设施的日常运行维护;

  ⑸、定期清洗外墙。

  ㈢、绿化

  1、范围

  小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地。

  2、工作内容及要求

  按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

  ㈣、保洁

  1、范围

  小区规划红线以内,业主户门以外。

  2、工作内容及要求

  维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:

  ⑴、有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;

  ⑵、设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

  ⑶、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;

  ⑷、对楼梯间、门厅,电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;

  ⑸、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

  ⑹、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  ㈤、保安

  1、范围

  小区规划红线以内,业主户门以外。

  2、工作内容和要求

  公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:

  ⑴、相对封闭:做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施;

  ⑵、维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;

  ⑶、看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等;

  ⑷、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;

  ⑸、发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。

  ㈥、存车管理

  1、范围

  机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管。

  2、工作内容和要求

  ⑴、有健全的机动车存车管理制度和管理方案;

  ⑵、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;

  ⑶、保证停车有序,24小时设专人看管;

  ⑷、长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。

  ㈦、消防管理

  1、范围

  公共区域消防设施的维护及消防管理。

  2、工作内容和要求

  ⑴、有健全的消防管理制度,建立消防责任制;

  ⑵、消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

  ⑶、定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。

  ㈧、高压供水

  1、范围

  养护、运行、维修。

  2、工作内容和要求

  ⑴、保证居民正常生活用水;

  ⑵、对水箱定期清洗消毒,确保水质合格;

  ⑶、维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

  ㈨、电梯

  1、范围

  养护、运行、维修。

  2、工作内容和要求

  ⑴、主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班室,并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客;

  ⑵、凡有备梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

  ⑶、主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;

  维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

  ㈩、装修管理服务

  1、范围

  房屋装饰装修管理。

  2、工作内容和要求

  ⑴、有健全的装修管理服务制度;

  ⑵、查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;

  ⑶、装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;

  ⑷、业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;

  ⑸、及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

  二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准

  (一)综合管理

  1、范围

  小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理

  2、工作内容及要求

  (1) 负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;

  (2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

  (3) 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

  (4) 协助组建业主委员会并配合其运作;

  (5) 管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;

  (6) 与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

  (7) 全体员工统一着装,持证上岗;

  (8) 每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见户数不低于总户数80%。

  (二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

  1、范围

  按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、供暖等设备。

  2、工作内容及要求

  (1) 楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

  (2) 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;

  (3) 确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损。

  (三)绿化

  1、范围

  小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地。

  2、工 作 内 容 及 要 求

  按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

  (四)保洁

  1、范围

  小区规划红线以内,业主户门以外。

  2、工作内容及要求

  维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:

  (1) 设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

  (2) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内基本无废弃杂物;

  (3) 按规定进行消毒、灭鼠等活动;

  (4) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  (五)保安

  1、范围

  小区规划红线以内,业主户门以外。

  2、工 作 内 容 及 要 求

  维护服务范围内的业主公共生活秩序,包括:

  (1) 相对封闭:做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施;

  (2) 维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;

  (3) 发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。

  (六)存车管理

  1、范围

  机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管

  2、工作内容及要求

  (1) 有健全的机动车存车管理制度和管理方案;

  (2) 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;

  (3) 保证停车有序,24小时设专人看管;

  (4) 长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。

  (七)消防管理

  1、范围

  公共区域消防设施的维护及消防管理

  2、工作内容及要求

  (1) 有健全的消防管理制度,建立消防责任制;

  (2) 消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

  (3) 定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。

  (八)高压供水

  1、范围

  养护、运行、维修

  2、工作内容及要求

  (1)保证居民正常生活用水;

  (2)对水箱定期清洗消毒,确保水质合格;

  (3)维修服务执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

  (九)电梯

  1、范围

  养护、运行、维护

  2、工作内容及要求

  (1) 主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班,公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的,均须开启载客;

  (2) 凡有备梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

  (3) 主梯维修时,用备用梯运行;无备梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工。

  (4) 维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。

  (十)装修管理

  1、范围

  房屋装饰装修管理

  2、工作内容及要求

  (1) 有健全的装修管理服务制度;

  (2) 查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;

  (3) 装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;

  (4) 业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;

  (5) 及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

(责任编辑:王燕)


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