“物业管理”术语的法学定义

　　迄今为止，国家立法中尚未对“物业管理”术语作出一般性的定义。中国建设部颁布于1994年4月1日起施行的《城市新建小区管理办法》第2条第3款对“住宅小区管理”术语所作出的解释实际上相当于物业管理的定义：“本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理)，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。”各地方颁布执行的规范性文件中对“物业管理”术语大都是从狭义的角度，即从专业化物业管理企业接受物业业主及使用人委托从事物业管理活动角度来给出定义(例如1998年9月21日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第2条第2款中所称“物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务”)，但具体表述仍有差异。由于对“物业管理”作出一个周全妥贴的立法定义难度相当大，1997年5月28日通过并自同年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》、1999年2月13日发布并于4月1日起施行的《重庆市物业管理办法》和在1999年6月30日通过修改的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》都未对“物业管理”术语下定义，表现出立法者的慎重。房地产法学界对“物业管理”术语的学术性定义表述见解也不统一。例如，刘兴桂主编并作为高等教育自学考试物业管理专业专科系列教材的《物业管理法》认为：“所谓的物业管理(realpropertymanagement)，是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护等实施统一的专业化管理，向业主或租户提供全方位服务。”黄河编著并作为高等政法院校规划教材的《房地产法》认为：“物业管理是指物业管理公司受物业所有人(或称之为“业主”)的委托，运用现代管理科学和先进的维修、养护技术，经营并为使用人提供多方面服务的行为。”

　　要从法学和立法角度给“物业管理”术语作出科学严谨的定义，必须从中国物业管理实践经验出发，并考虑到法所组控的对象(社会关系、社会性行为)的特点。可以从泛义、广义、狭义三个层次对“物业管理”术语作出法学定义：

　　(1)泛义的物业管理，是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人(包括法人、自然人)，对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序，按照法定的或约定的技术规范、主体境位和行为规范进行治理、监控、维护，并对物业产权、使用关系人(包括物业所有权人即业主、物业使用权人、物业受托管理人和其他物业临时使用人等)提供法定或者约定服务的行为。这个泛义的定义，把对物业和基于物业利用发生的社会关系之国家行政管理(包括行业管理和属地管理)、业主自治管理和委托管理三种不同管理主体的情形考虑了进来，把对物业的管理性服务、对公共秩序管理性服务和满足物业的产权、使用关系人需求的特定服务三类不同的物业管理业务类型包括了进来，把物业管理的法治模式、约治模式和业主个体“人治”模式三种不同管理模式容纳了进来，指明了物业管理的主要对象(即物业本体、利用物业的社会关系秩序、提供服务的行为)、管理行为主要依据(法定的或合法约定的技术规范、主体境位和行为规范)、管理行为的主要内容(即治理、监控、维护、服务)，并将“行为”作为“物业管理”术语的邻近种概念(给概念下定义的一个基本逻辑方法就是属差加邻近种概念)，表明法学定义侧重物业管理的行为关系和行为程式方面，而不是管理的具体组织、技术内容方面和过程。

　　(2)广义的物业管理，是指业主对自己拥有的物业依法实行个体、团体自治管理和受业主委托的物业管理企业法人专业性管理的结合。

　　(3)狭义的物业管理，是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制作用接受特定业主或业主集体的委托，依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照委托合同的约定，对受托管理的物业进行维护、改良或用于经营，对基于受托管理物业发生的公共秩序实施监护，对物业的业主和使用人提供特约服务，并依约定合理收取单纯物业管理劳务报酬和特约服务报酬的专业服务性行为。这个狭义的定义，把专业服务性行为作为物业管理术语的邻近种概念，点明了狭义物业管理的专业性和服务本质。突出了狭义物业管理属于市场性委托管理，委托关系应通过市场机制(价格、竞争等)作用来形成，受托人必须是依法成立的即符合法定资质条件且经合法登记注册的企业法人，委托人必须对受托人提供的服务按类、按质、按约定付费；明确了从事物业管理专业活动的直接依据包括关于物业管理的有法效的国家、地方规范性文件和委托合同。将受托人的业务概括界定为两类三个方面，一类是单纯物业管理的服务，包括对物(包括环境)和对人(包括物业的业主和使用人)两方面，即对物业的维护(具有维修、修缮、养护、保护的意义)、改良(包括对物业的质量和环境通过整治获得的改良和使物业保值增值的其他各种改良)或用于经营(以求实现委托人未自用或未单独自用物业的经济价值和增进委托人的经济利益)和监护公共秩序(监督和维护基于托管物业产生的公共安全秩序、公共使用物业秩序、法律和社会公共利益要求的其他公共秩序)；另一类是提供经营性和便民性的特约服务。

　　各地方物业管理规范性文件都规定物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务(或业主自治与专业服务)相结合的原则，可见物业管理术语的广义定义还是适用的。物业管理法规规定的内容应当包括对物业管理行业的国家行政管理、业主自治管理(如制订业主公约、组建业主委员会)和委托物业管理企业专业化管理以及物业管理行业组织的职责等方面，可见物业管理术语的泛义定义也能适用。从强调物业管理与传统房地产管理的根本区别和物业管理专业运作方式，可见物业管理术语的狭义定义适用。因此，本书所用“物业管理”术语，根据具体场合和阐述需要来分别适用于泛义、广义、狭义的定义，但主要是适用于狭义的定义。

(责任编辑：王燕)