■本报记者 谢丽佳

　　日前，建设部、国家发改委、国家工商总局等部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，其中明确表示将整治房地产经纪违规行为。

　　在北京房价居高不下的同时，北京的房地产经纪公司在迅猛扩张。其中以社区为中心开店成为各中介公司不谋而合的发展策略。记者走访多个小区发现，一个居住社区周边少则有三四家房屋中介，多的达到了七八家，而且有不少都是从未见过或听过的中介公司，有的一张桌子，一块招牌，加一两个业务员就开始做起了“生意”。

　　“据北京市建委统计资料显示，京城有营业执照的房地产经纪公司将近２６００余家，而实际从事经营的则有将近６０００多家，其规模不一、信誉不等，真正是鱼龙混杂、良莠不齐。”“链家地产”市场研发中心主任王志伟接受本报记者采访时表示，当前北京二手房市场的流通率依然很低，仅为２％左右，而成熟市场的流通率应该达到８％。北京二手房市场仍然有很广阔的拓展空间，诱人的市场前景吸引中介公司层出不穷。

　　与此同时，不少房产中介的违法违规操作现象比较严重，使得人们对中介行业的认可度较低，房地产经纪行业也成为消费者集中投诉的热点对象之一。即使消费者有二手房买卖或租赁的需求，但将近５０％的人不会选择中介公司，而是通过亲戚朋友或自己寻找。

　　“目前几个人合伙兴办一家中介公司屡见不鲜，由于他们注册资金几万元，利用吃取差价来获得高额利润，这些公司根本无法保证客户的利益。”“信一天”市场部经理罗煜接受本报记者采访时表示，由于一些中介机构没有一定数量的财产、经费以及合格的专业技术人员，其从业人员大多没有房地产评估师和经纪人的资格，在利益驱使下，这些小公司大多以吃差价的方式来获得高额的利润。

　　他表示，由于市场信息的不透明，二手房交易暗箱操作时有发生，通过吃差价、故意隐瞒房产缺陷等伎俩获取非法利润，导致中介行业面临信誉危机。

　　虚假广告

　　“在报纸、街头传单或某些网站上刊登虚假房源广告是黑中介最常见的欺诈行为。表现形式为广告上介绍一些地段好、条件也好的房屋，价格却十分低廉，吸引客户。”罗煜告诉记者，客户一旦表示愿意购房，黑中介就会说，刊登的房屋已经被卖出去了，接着就推荐条件差价格高的房屋，骗取看房费和信息费。

　　“对于房产出售者来说，部分房产经纪公司会通过把房产价格适当地抬高来吸引售房者委托其进行出售，从而达到控制房源的目的。”王志伟说，在实际的价格协商当中，这些经纪公司往往会利用掌握信息的不对称来压低价格，从而使得售房者的房产价值不能真正体现市场的行情。

　　吃差价

　　据“链家地产”的调查，在以往的二手房消费过程中，广大二手房消费者投诉最多的是经纪公司吃“差价”行为，因为经纪公司利用行业操作不透明、不规范偏吃“差价”引起的二手房消费纠纷占到总纠纷量的３５％左右。虽然中介公司背着房主吃差价的行为对买卖双方利益造成了严重侵害，但这类行为往往又很隐蔽，合同关系比较复杂，因而这类纠纷解决起来比较棘手。

　　王志伟告诉记者，吃差价的关键是，中介不让买卖双方见面，分别与售房者和购房者签订不同金额的合同，以赚取差价。

　　“比如王先生委托一家房产中介公司出售其一套房子，商定价格为４０万元。”罗煜向记者举例，不久，这家中介公司将这套房子以４５万元的价格售出，高出委托价格的５万元不是给了王先生，而是成了中介公司的额外盈利。当王先生在办理房屋产权过户时，才得知被中介公司转手交易吃掉了５万元。

　　“根据西方发达国家的惯例操作，房产经纪公司作为服务性公司，在利润的获取方面主要就是收取交易双方的服务费，并不会存在有关‘吃差价’现象。”但是，“链家地产”市场总监金育松指出，目前国内乃至北京的大多数房产经纪公司还存在严重的“吃差价”现象。

　　造成此种现象的一个主要原因在于当前经纪公司服务费收取比例相对偏低，不能培育行业的标杆企业，也就很难制定行业的服务质量标准，使行业进入恶性循环。

　　因此，行业需要制定相应的法规明确经纪公司作为“中介方”只能收取服务费，而不允许“乱吃差价”；而且对于服务费收取比例也应该相应调高，经纪公司可以根据自身的服务质量来确定其相应的服务费收取比例。

　　现金收房

　　“在二手房交易过程中，我们经常可以看到一些经纪公司打出‘现金收购’四个大字。”金育松告诉记者，其实所谓的“现金收房”就是抓住出售者急于用钱的心理，利用“一次性付全房款”的噱头吸引消费者上钩，然后压低收购价收入房屋后再立即转手以高价卖给其他购房者，通过自己的业务优势和信息优势欺瞒交易者，从中牟利。

　　如果说经纪公司在进行“现金收房”的过程中全部动用的是自身资金，应该不会出现任何问题。如果经纪公司占用客户的资金进行收购，当市场处于比较平稳时刻，也不会出现较大的问题；但是，一旦市场出现了明显的改变，由之前的繁荣进入了“短暂的萧条”，市场的供求关系在短期内出现了根本性的改变，促使“现金收购”的房产不能在短期内出售，从而直接造成经纪公司大量的房产积压和经营的恶化。如果某些中介公司一旦无法快速将压在手里的房子变现，就会采用出租或抵押等形式将房屋变成现金流。

　　在房地产市场处于萎缩的情况下，买卖双方对于交易的效率和安全就会更为关注，这就要求房产价值必须能够真实反映市场价值，而不是扭曲抬高房价，从而影响交易的速度，变相带动交易的风险加大。

　　金育松跟记者算了一笔账，２００５年北京二手房每月的成交量在５５００套，假设通过经纪公司成交占到６０％，即３３００套，每套的成交总价按４５万元来计算，每月的资金交易额则为１４．８５亿元。而当前北京房产过户时间平均在一个月左右，由于过户是实现房款交割的一个时间点，这就意味着每月沉淀在经纪公司的资金为１４．８５亿元左右。因此，一旦二手房买卖环节出现经纪公司潜逃事件，造成的损失可想而知。

　　之所以交易环节的资金安全问题存在隐患，主要还是目前的二手房房款交割绝大多数是在经纪公司完成，每月实现相应的交易资金托管。

　　骗取订金

　　“还有一种是利用购房者急于购房的心态骗取定金。”罗煜举例，比如，张先生在某房产中介公司表示希望购得一套约５０万元左右的房子，于是中介公司带他看了某住宅小区的一套房屋，并吹嘘这套房子很抢手，如果不马上下订金就会被别的买家捷足先登。张先生对房子比较满意，由于购房心切，当时也没有考虑看房产证之类的问题，就付了中介公司１００００元定金，事后再去找中介的时候，才发现这间中介公司已经搬走。

　　制度亟待改进

　　“应该说，二手房市场出现众多违法违规现象有多个方面的原因。”王志伟表示，其中最主要的原因还是行业自身不完善，行业规则不完备，行业市场较混乱。

　　首先，经纪行业的市场进入门槛相对较低，而且在二手房交易过程中，存在着交易手续繁杂、机关办事效率低、发证工作太慢等情况影响了二手房市场的正常运作。

　　其次，政府缺乏必要的监管体系和法律体系，在很多方面缺乏法律依据，致使很多公司和个人钻法律的漏洞。政府管理部门应制定严格的资格认证制度，加强登记注册和备案管理。

　　对中介无证无照经营、租借执业证书、利用职业便利炒房、非法赚取差价、利用合同欺诈及发布虚假信息等违法违规行为，进行严厉惩罚。对各类违法经纪案件和依法查处且情节严重的房地产经纪人予以曝光，并上网公示，以督促树立行业诚信和自律。

　　第三，还应建立强有力的行业退出机制。对经纪公司实施必要的年审制，根据经纪公司每年的实际经营情况建立相应的各级预警机制。对于一些不能符合行业发展要求的，要坚决实施强制的行业退出机制以及告示机制，特别是对于一些已经出现多次违规操作现象的经纪公司，要坚决予以取缔。

　　第四，行业主管部门要加强对经纪人的培训、管理与考核。在这方面可以借鉴广州的经验，对违规经纪人进行处罚，最高者可判罚其终身不得从事经纪行业。

　　交易方式改革

　　“为了保障交易资金的安全，避免二手房交易环节出现经纪公司卷款逃跑事件，我们势必要建立一套真正的二手房交易资金托管程序。”金育松认为，通过引入银行或相关监管部门的资金托管职能，把房产交易过程中的资金存入预定的资金托管账户，当房产过户完毕，由银行执行房款的相应交割手续。

　　对于现金收购存在的风险，金育松表示，消费者可以选择能够实现透明交易的经纪公司进行交易，即让买卖方见面签署三方居间合同，将二手房交易的整个过程完全公开化。

　　进行“透明交易”，实现“实价报盘”、“签三方约”、“不吃差价”，同时配之以“资金托管”，在能够保证房产的及时售出前提下，保障了房产交易的效益，必然能够迎合大众的消费需求。

(责任编辑：雨辰)