房价下跌25％还是5％？行情在加速调整还是趋于稳定？有关上海楼市的争论,近来再度成为焦点。喧嚣声里,普通百姓仍是“雾里看花、水中望月”。上海楼市“乱象”背后的谜底究竟是什么呢？

    现状：数字的迷乱

    戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务机构日前向外界发布,在今年6至9月份,上海内环线以内的新房均价4个月下跌逾25％。其支撑数据来自上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”的统计：6月份这个区域住宅成交均价为21229元／平方米,此后一路下跌,9月份跌至15803元／平方米。

    此信息一出,商榷之声鹊起。有说相比去年5月上海房价高点时,18个月来的宏观调控已使新房均价下降10％；又有说,去年最大跌幅约为13％,今年以来房价逐步回调了,综合考虑,目前实际降幅只有5％。

    更有人列出数据：今年1至8月,上海一手房销售904.4万平方米,同比增长19％,成交在上升。于是得出结论：上海房价稳定,恢复趋势明显。

    这是上海楼市的真相吗？

    相对于价格指标易受样本采集不同的影响而产生偏差,成交量更能说明问题。2006年的楼市销售旺季基本结束,目前上海一手房(新房)市场有大量可售房源积压,成交量远远小于新楼盘的上市增量。

    上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”统计显示,截至10月30日,全市已积累一手住宅房源1621.17万平方米待售(其中绝大部分为非普通住宅,“一手房普通住宅”只有541.78万平方米)；而全市今年累计成交住宅不过1214.8万平方米,预计全年成交量不会超过1600万平方米。也就是说,按目前的销售速度,即便不计算后续增量,上海现有的一手房源至少要再卖1年才可能售完。

    并且,在成交增量中,非市场化的配套住房“贡献度”很大。今年1至8月,上海登记的动迁配套住宅达327.3万平方米,比去年同期猛增近70％,配套房加速放量入市。考虑到轨道、世博动迁已在今年6月底前基本完成,大量被动的刚性住房需求已释放,而年底开发商回笼资金的需求更迫切,9月、10月份新盘供应持续放量会给后市造成更大压力。

    更严峻的是,目前决定上海楼市走势的主导区域———供需高度集聚的中外环地区,成交量不升反降,9月份环比减少3.37％,降价也没能挽救颓势。尽管内环区域房价还在上升,但由于量小,对上海房地产市场的走向已不具有决定意义。

    另一个与楼市景气度紧密相关的指标———房贷也显示,上海中资银行一手房贷款连续回落,7月份个人房贷余额负增长8.9亿元,8月份负增长18亿元。上海银监局统计,截至9月末,上海个人住房贷款余额比年初减少63.14亿元。“房贷业务进入有史以来最大的挫折期”,从侧面印证交易量在萎缩。

    原因：利好已透支

    轨道交通、世博会、外资青睐一向被看作是刺激上海楼市向上的重要因素,现在看来,它们对楼市的拉升作用似乎被过高估计。

    轨道交通的刺激效应在逐步递减。2010年世博会前,上海要建成400余公里的轨道交通线,这被视为拉升楼市的重要动力。今年上半年,上海4条地铁线、70余个地铁车站已开工,由此产生的住房刚性需求已释放,促使轨道交通沿线的二手房交易一度活跃,但市场并没有出现热销局面,其对楼市的拉动作用有限。

    世博效应释放减弱。2010年世博会带来的想像空间,在2003年至2005年初的房价疯涨中已提前透支。

    海外资本进入楼市蕴含市场变数。外资一直被当作是上海楼市的“托市基石”。现在,中国已对外资进入楼市设限,上海也已在制订相关细则,外资“救市”已不太容易。

    相反,外资对楼市具有杀伤力。一方面,它有获利回吐的本性,当人民币升值达到一定幅度后,外资必将“金蝉脱壳”,这对上海楼市未来发展增加了很大的不确定性。另一方面,由于海外资本多扎堆商业地产(写字楼),写字楼的高租金导致上海商务成本持续攀高。宜居和创业指数下降对上海楼市又将意味着什么？

    资金短缺或将成为压垮骆驼的“最后一根稻草”。投资者纷纷从楼市抽身,转投股市。这与2003年上海市民纷纷撤离股市转向楼市的情形恰恰相反。

    未来：调整将加速

    由此,业内人士判断,眼下断言上海楼市趋于稳定还为时过早,相反,市场关于楼市未来加速调整的预期却相当强烈。

    房地产评论家蔡为民认为,上海楼市在今年底会加速调整,并将持续到明年。

    望源企业董事长季宝红认为,此前,市场普遍认为世博会是上海经济的新引擎,房价上涨将持续到2010年世博会,达到高点。现在看来,人们放大并透支了世博效应。他认为,上海本轮房地产调整行情将在2007年探底,随后在底部平淌。

    眼下,美国房价遭遇35年来最大跌幅,也正在打破经济中心房价不跌的神话。根据美国商务部日前公布的数据,今年9月,美国新房价格中值降至每套21.71万美元,比上年同期下降9.7％,创下1970年以来的最低点。

    不过,诸多业内人士也认为,由于上海的国际化都市地位、快速发展的城市经济等宏观层面未变,城市吸引力仍在、潜在购买力仍在,内在支撑力还很强劲,上海房价崩盘的可能性不大。

    另有专家指出,人民币对美元汇率10月30日已破7.88关口,再度呈现“加速跑”的态势。人民币升值对房地产下调周期与幅度或能起到一定的舒缓作用。