行业景气度有所回落

　　9月份国房景气指数为103.14，比8月份下降0.17点，这是该指数自今年宏观调控以来连续第二个月出现下降。分类指数中，资金来源指数和施工面积指数略有下降，而开发投资指数、土地开发面积指数和空置面积指数则出现上升。其中空置面积指数在近几个月大幅回升，由3月份的93.81点上升到9月份的101.94点，反映存量商品房的消化持续好转。

　　全国城镇固定资产投资增速减缓

　　截至9月份，全国累计完成城镇固定资产投资61880亿元，同比增长28.2%，增速有所减缓，反映宏观调控的效果已经开始有所体现。其中房地产投资12902亿元，同比增长24.3%，增速依然保持在较高水平。

　　销售增长出现下滑

　　宏观调控的效果在6月份以后开始逐渐体现，最为明显的是销售面积增长率出现下滑。8月份全国商品房销售面积同比增长为8.9%，相比6月份的增速16.5%下降近一半。这种销售的下滑在05年新老国八条出台后，也曾经出现过。预计市场的冷却将对部分开发商造成一定资金回笼的压力。

　　行业评级与投资策略

　　我们认为，宏观调控的效果正在逐渐体现，销售的下滑会对企业的资金回笼形成一定压力，而升息、土地调控加强以及税负上升等因素则将带来成本上升，造成房地产项目收益率下降。因此我们预期未来行业整体的增长会放缓。当然，由于房地产开发业收入确认的特殊性，短期内上市公司整体业绩水平仍将保持增长。目前房地产上市公司的整体估值水平处于高位，已基本反映对短期业绩增长的预期，而大量公司的再融资会对每股业绩有所稀释，因此维持对行业的“中性”评级。但对于行业中的优质公司，我们则继续高度看好。近期部分城市不同楼盘销售冷热不均的现象正反映了市场开始分化，那些有专业化优势的开发企业在市场趋冷的情况下，仍可望保持良好的销售状况，获取更大的市场份额。我们建议投资者重点关注这些估值有充分业绩支撑的公司。