业界观察

    李言文

    有购房经验的消费者大都了解,除了极个别的豪宅,同一地段或同一楼盘的商品住宅,90平方米以下套型建筑面积的小户型一般较140平方米以上的大户型,其单价要高出一截,而且市场稀缺。如上海除了偶尔有一些烂尾楼改建的酒店式公寓(大都不符合住宅规范),内环线以内几乎找不到90平方米以下的新建商品房住宅。面对市场稀缺,购房者踊跃,单价又高出一截的市场行情,开发商为什么“视而不建”？

    近年来,新的住宅设计规范对商品房建设提出了越来越高的要求,如上海市住宅设计标准规定：住宅套型分为小套、中套、大套,小套户型要求有居室2个；中套居室3个；大套居室4-5个。并要求小套、中套至少有一个,大套至少有两个居室朝南。市区内一般建筑密度较高,由于日照要求,在规划新建商品住宅前,要先考虑前面及周边建筑对新建住宅的影响,然后又要考虑新建住宅对后面及周边建筑的影响,这样每套住宅要安排一或两个居室朝南就有困难,因此就不得不减少套数以满足设计规范。要减少套数又不减少建筑总量,那么就只能做大户型。同时,由于市区的土地成本原因以及节约利用土地资源的要求,容积率指标就稍高,这样给设计带来了更多的困难,也就难以为市场提供小户型住宅。

    今年5月,国务院颁布了《关于促进房地产健康发展的六条意见》,其核心内容是：未来所开发的商品住宅项目中“套型建筑面积90平方米以下的住宅面积所占比重,必须达到开发建筑面积的70%以上”,国务院发文针对住宅单套建筑面积做出如此详细的规定是前所未有的,这对目前采用的《住宅设计规范》的各项指标规定有了新的要求。目前,建设部正组织专家组进行研讨新的《规划设计的指导意见大纲》。

    商品房住宅单套面积过大,除了设计规范的原因,也与开发商以为面积越大越高档的错误理念有关。在有些区域,没有前后日照影响,容积率指标也不高,完全可设计出小套户型。对这些区域,应当扩大或集中安排小户型,以满足广大群众对住房的不同需求。房地产业在我国还是一个新兴的产业,人们的生活水平不断提高,形成了改善住宅的迫切要求。根据近日出台的《北京市住房建设规划》,到2010年城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右；到2020年,城镇人口人均住房建筑面积达到35平方米左右。有关资料显示：我国家庭人口数已下降为3.39人,接近美国、加拿大发达国家户均三人左右的水平,但若按指标“人均30平方米和35平方米”,合理安排户型设计是摆在我们面前的重要课题之一。