袁颖辉

    国家调控政策进入第5个月,深圳楼市价格的成交量在连续几个萎缩的情况下,出现了下降,最新公报的数字表明,今年9月份,深圳市商品住宅价格为9313元/平方米,环比下降12.7%,达到近5个月来的最低点,宏观调控初显成效,住房消费与投资呈现明显的观望态势。但就在此前7月,深圳转让了一块位于宝安中心区的商住用地,以3.27亿元,楼面地价6452元/㎡刷新了宝安区商住用地拍卖历史,随同本次拍卖的其它商业用地也同创新成绩。作为新政后的深圳土地第一拍,其结果令业界哗然。市场预测,这样的地价加上建筑成本和各类费用,销售价格只有达到11000元/㎡以上,才能有较好的利润空间,这个预测不能不让人对未来房价走向有所联想。此后,深圳陆续拍卖新地块,均以底价二倍以上成交,业内人士对房价一致看“涨”。

    深圳房价为何如此坚挺？目前,深圳在全国经济排名前四位,房地产市场有自己的特殊性,邻近香港、澳门；中国最大的新兴城市；新移民人口高达90%,这些都是支撑这个城市房价居高不下的重要因素。深圳土地经过十几年的房地产开发,城区土地已近枯竭,开始向郊区发展。而与之对应的是人口暴增,深圳总人口从2000年700万增加到2006年的1200万,不到6年间增长近一倍,打工移民大量涌入,使深圳市压力大增,有不完全统计表明,人口已经超过1300万。这样的人口数量大致与广州相差无几,但论人口密度,深圳1952平方公里面积,每平方公里人口密度已经超过6000人,这一数字远比北京、上海、广州高,为全国之冠,与香港人口密度相当。

    面对城市人口爆发性增长、高度集中和数量庞大的刚性置业需求,城市土地供应与人口增长出现不均衡,导致土地供应在短期内出现“有市无价”。深圳人口增长是房价上涨的主要原因。

    此外,由于深圳与香港仅一关之隔的特殊位置,深、港在楼价和生活成本方面相差悬殊,随着深港一体化、24小进通关,“深圳居住香港工作”已经成为现实,近几年港人在深购房已经成为潮流。深圳房地产市场的发展也引来不少“国际炒家”关注,这些人主要来自香港,据深圳统计局统计表明,深圳楼市投资比例已达17%。其中香港人占80%以上,但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳业界专家分析,南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%,中心区写字楼的投资比例高达80%。而国际房地产市场的投资率警戒线应是20%。可以说深圳房价上涨客观因素多于主观因素,人口增长迅速是原动力。

    在新政实施之后,深圳楼市前景多了一些不确定因素,从近几月成交量萎缩表明,很多置业者处于观望,不敢冒然入市,但作为自住者要买房的仍然在买,消费大潮难以抵挡。但从长远看,需求是刚性的,房价增长是必然的,用深圳开发商们经常说的一句话表述：只要能在深圳拿到地,就一定能发财。这从另一角度反映了深圳楼市的基本面。