证券时报记者 唐盛

    日前,深圳市国土资源和房产管理局在最新发布的《2006年1-9月深圳房地产市场分析》中称,深圳市9月商品住宅价格环比下降了12.7%,并创出近5个月来的最低点。而此前,国家发改委公布了第三季度和9月份全国房地产价格指数报告却显示,深圳的房价同比涨幅高达10.6%,仅次于厦门,位居全国涨幅榜的第二！

    至于数据的差距,各说各有理,让人对深圳的房价是涨是跌一团雾水。真相到底如何？

    统计数据打架

    其实,像这种数据“打架”的事情最近频繁出现。比如：《2006年1-9月深圳房地产市场分析》报告显示,9月份,深圳商住房均价为9313元/平方米,但广东省统计局的数据则显示为每平方米9691元,同比去年前三季度高涨31.9%。这一涨一跌之间的玄机让人难以琢磨。

    深圳本地的权威地产研究部门认为,从同比数据看,深圳的房价已经出现了拐点,四季度很有可能会步入下降通道。但地产中介提供的数据又与这种说法明显相左。中原地产最新发表的一份市场研究报告显示：10月深圳福田区各主要在售楼盘均价为13982元/平方米,比9月的13689元/平方米小幅上涨2.14%,比去年10月上涨了39.91%；另外,同月全市二手住宅的实现均价为9020元／平方米,环比上涨了3％,报告指,“成交结构的变化是价格上涨的主要原因。”

    日前,广东省建设厅厅长劳应勋点名指出,广州、深圳是广东房价的领涨地区,其它地、市房价比较稳定。

    二手房虚假繁荣

    今年以来,深圳特区内的新批商品住宅建设项目寥寥可数,这被一些地产中介解读为“特区内的新楼盘将越来越少”,进而得出特区内的二手房价格将持续上涨的结论。

    “这个看法很片面。” 中国社科院金融研究所主任易宪容在接受本报采访时表示,一个城市的住宅新建项目的多寡,在很大程度上取决于政府对公共交通体系的建设与完善。他认为,“如果政府能够不断完善公共交通体系,将特区与周边的辖区联系起来,就可以形成许多以特区为中心的卫星区,如此就可以推出许多新的住宅新建项目”,“地产中介上述观点是站不住脚的。”

    二手房价格的上涨也不排除地产中介刻意炒作的成分。记者以买家的身份与几家地产中介接触后发现,对于记者表示“心仪”的房子,中介都要“善意提醒”：这个房子很抢手,你下手要早,接下来的几日里,中介开始一天打数通甚至数十通的电话、催促记者早下定金；当记者表示依然犹豫不决时,通常过了一个星期左右,中介就会告诉记者“房子卖掉了”、“房子租出去了”。

    二手房市场交易真的如此“繁荣”吗？在地产三级市场中介工作的C先生道出了其中的一些真相。他说,受到宏观调控的影响,目前三级市场的观望气氛浓厚,买方和卖方都不肯轻易出手,实际成交并不活跃,很多地铺的实际月成交量已经连续几个月为零。“所以,有时有望成交一套房的话,个别中介就会私自提高卖方的叫价,从中吃差价,这样才能把前几个月的零成交补平。 但是这样一来,就直接造成实际成交单价的持续出现上涨。”

    有媒体统计的数据也显示,9月份深圳市共成交商品房333套,均价9350元/平方米,在333套商品房中特区外就占了251套,而特区内则只有82套。这也从一个侧面表明,目前深圳地产交易的“有价无市”是不争的事实,二手房市场中存在大量的泡沫。

    港人置业推高房价？

    有学者认为,深圳没有像北京、上海房地产市场那样“限外”,是房价逆市上扬的一个重要因素。

    在深圳一家事业单位工作的Z先生认为,如果深圳的地产市场不“限外”,香港楼价与深圳楼价的“比价效应”就会驱使更多的港资进入深圳地产市场,进而支撑深圳的高房价。Z先生感叹到：“深圳居民的收入和香港居民的收入相差甚远,但在买房的准入条件上却享受一样的待遇,这显然对深圳市民是不公平的！”

    “深圳的房价贵吗？”香港著名财经分析人士曾先生就发出这样的疑问,他认为,与一河之隔的香港比,深圳的房价“很便宜”。他介绍说,香港新界等一些比较偏远的地方的楼价都在每平方米3-4万港元左右,而深圳CBD的住宅价格也就是每平方米2-3万人民币左右。曾先生说：“我感觉深圳就像香港人的后花园,我在深圳买套房,周末回来住一住,要么就租出去收租金,这很划算啊！”

    曾先生的话反映出不少在深圳置业港人的心态。记者采访中遇到的一位港人G先生介绍,他先后在深圳特区内购买了五、六套均价在12000元/平方米以上的物业,总面积高达上千平方米。G先生说,目前他的物业或租或卖,“这两年,深圳的房价涨疯了,我的物业也增值了好多,原本每年收益率有百分之十几我就很满意了,现在几乎是翻倍了！我打算先把关内的房子卖了,再到关外去投资别墅。”