有开发商称：“利用预售回款滚动开发项目计划被打乱”；业内称，供应量阶段性减少可能导致房价上涨

　　北京市银监局叫停主体结构未封顶楼盘的按揭贷款，给开发商利用预售回款进行滚动开发的模式以重大打击。通州一楼盘开发商原定开发计划被打乱，现在忙于开拓融资新渠道。业内认为，今后开发商必须根据自有资金量控制开发量，市场供应量阶段性减少可能导致房价阶段性上涨。

　　11月以来，张晓（化名）一直在为项目的开发资金奔波。张晓是通州一家房地产公司的老总，正在开发一个数十万平方米的通州项目。10月28日，北京市银监局叫停主体结构未封顶楼盘的按揭贷款的消息对外公布，并明确表示，这次叫停必须严格执行，如发现违规问题将严肃处理，银行主要责任人就地免职。

　　张晓形容他从报上获知该消息那一刻，“就感到一股冷气从背后袭来”。因为公司里只有他知道正在开发的项目后续需要依赖预售回款的程度有多高。未封顶不得做按揭，意味着大部分预售款将被挡在门外。

　　同时开发5栋楼计划破产

　　对项目的拆迁和土地一级开发已消耗了张晓所在公司的大量自有资金。其开发资金主要通过银行放贷和销售回款，尤其是目前在开发贷款办理相对较难，且利率持续上涨的情况下，销售回款成了这个项目开发主要资金来源。

　　据张晓介绍，项目一期14万平米的项目销售回款达到3亿元左右，但其中含大量尚未归还银行的开发贷款和年底即将结清的工程款。按张晓的计划今年9月项目二期开盘，首先同期开发5栋楼，每栋楼平均建筑面积近1万平方米，以目前通州住宅售价5800元/平方米计，每栋楼的销售回款可以达到近6000万元。这样依靠一期和二期的回款继续滚动开发，可顺利完成项目。

　　但按银监局叫停“未封顶做按揭”后，二期每栋6000万元的预售回款就将打水漂。

　　今年底不得不跟建筑商结清工程款，那么一期的回款将无法支撑5栋楼同时开发。

　　有的楼盘50%后续开发资金依赖预售回款

　　“如果项目封顶后才能办理个贷业务，开发商从开工到封顶阶段的开发成本必须依靠自有资金支撑，这就会使一些自有资金不足的开发商比较被动，尤其是以预售回款作为其开发滚动资金的开发商危险性更大。一旦销售陷入困境，就直接导致其资金断链。”万年花城副总经理黄玺庆表示，目前市场上有的楼盘甚至50%后续开发资金依赖预售回款。

　　事实上，国内房地产开发企业市场资金来源主要有四种：一是自有资金；二是银行借款；三是客户回款；四是上市融资。其中最主要的还是客户回款。

　　据SOHO中国联席总裁张欣在2006第二届中国地产金融年会透露，SOHO中国在CBD开发的项目预售的速度远远比房子盖的速度要快，“一栋100米高的5万平方米的房子，建设的速度可能是一年半周期，从今年的市场来看，基本是五到六个月就可以结束销售，我们通过预售就把房子盖起来了。”为尽快融资一天约见三个“有钱人”“我现在正在找一些新的融资方式，比如吸收民间资金。”张晓告诉记者，他目前频繁通过朋友或者其他中间人的关系，约见不同的融资方。“最多一天内，我见了三个有资金的人。有的条件太苛刻，尤其是一些过桥基金，有些趁火打劫的意思。”张晓现在有些一筹莫展。

　　如果无法融到合适的资金，他只能将其同时启动的项目暂停部分。“但是我们和建筑商也有合同，建筑商在前期的开工建设过程中也垫付了部分工程款，如果不能继续开工建设，我们要给建筑商一定的补偿。”张晓说现在压力相当大，早上一起来就想着去寻找新的融资方式。

　　“更要命的是现在大家都缺钱，突然间通过银行按揭的融资渠道被封锁，我的几个做地产开发的朋友现在都在找钱。”张晓说，他在融资过程中，发现好多开发商也在融资。“有两次，我刚谈判结束，就看到一个开发商接着来谈判。”

　　“不受影响的开发商应该很少”

　　据记者了解，这次银行严格执行主体结构封顶楼盘才可以办理按揭贷款的规定后，对于一些中小开发商的影响非常大，尤其是依靠预售回款作为其后续开发的开发商，这些公司一般自有资金不超过3亿元，多位于通州、大兴、昌平等区域。

　　此外，“有些全国布局的开发商受到的影响也很大，因为这样的公司经常是用北京项目的预售回款去支撑另一个城市的项目开发。”黄玺庆这样指出。

　　中原地产华北区域总经理李文杰分析，一些自有资金多的公司，比如上市地产公司，开发资金链已经在一个系统内循环起来，受到的影响就相对较少。此外，一次只开发一栋楼，目前已经有一定原始积累的小开发商受到的影响也相对较小。

　　“但不受影响的开发商应该相当少。”首都经济贸易大学的张跃(张跃新闻,张跃说吧)庆教授说。

　　本版采写/本报记者张学冬本版摄影/本报记者周晓东

　　■政策影响

　　供应量减少房价可能阶段性上涨

　　“主体未封顶不能办理按揭贷款和房价上涨应该没有必然的联系。”在被问到这一政策是否会导致房价上涨时，万年花城副总经理黄玺庆这样说。但他指出，未封顶不能办理按揭贷款可能会影响供应量。

　　他解释说，有些之前依靠销售回款来支撑多个楼盘开发的开发商，现在只能根据自有资金量控制开发量，现在会减少其开发量。“这样的开发商并不少，尤其是在通州、大兴等区域的中小开发商。”这样必然会造成北京房地产市场供应量阶段性减少，来自北京中大恒基不动产营销中心统计的数据显示，今年9月和10月已经出现新开工面积比销售面积少的局面，其中10月新增供应面积113.86万平米，比上月下降39.5%；销售面积为208.40万平米，比上月略增1.9%.市场预计11月份新增的供应量还会持续下降，可能不会超过100万平方米，供应量不断减少，政府的限价房等其他平抑房价的政策迟迟不出台，势必导致部分区域销售价格出现阶段性上涨的可能。

　　■开发商对策

　　“增加建筑商建筑材料垫付额”

　　“到封顶时我们肯定要提高价格。”一位在西南开发项目的开发商表示，因为自有资金不足，他们将增加银行的开发贷款，并把因此而增加的成本转移到房价中，“董事会对销售业绩的要求没有减少，只能通过提高销售价格，获得既定的利润。”另一个方法是通过加大建筑商的建筑材料的垫付额度，减缓给建筑商的开发建筑结款的速度和数量。此外，之前一次性付款购房可以享受9.5折的优惠可能取消。

　　另一南城开发商表示，他们尝试通过分批付款来应对这一政策。“比如我们一套房的总价为80万元，我们让购房者分拆成5次付款，这样我们就可以先收取部分首付款，等到可以按揭的时候，再想办法把剩下的部分转化为按揭贷款。”

　　■市场现状

　　上万平米高层封顶至少需3500万元

　　据北京宏济创业房地产开发公司副总经理毛炳辉告诉记者，目前一般开发的中高层住宅一栋楼的建筑面积要达到1万平方米以上，按照目前开发建设成本2000-2500元/平米左右计算，一栋建筑面积1万平方米的楼建设成本要达到2000-2500万元。楼层主体封顶意味着完成楼栋开发量的一半以上，至少需要1500万元资金。根据10月24日，中国城市地价动态监测网发布的数据，北京三季度住宅用地平均地价为4016元/平米。以此计算，一栋1万平米的住宅，土地和建筑成本加在一起的开发成本起码要达到6000万-6500万元。则完成一栋1万平米的楼栋主体封顶的开发成本至少要达3500万元。

　　而据记者了解，在通州的中小开发商开发10多万平米项目的自有资金一般仅有数千万元。完成一个10多万平米的项目开发后的自有资金也仅3-4个亿。另据了解，在几年前，CBD附近某高档项目的启动资金仅2000多万元。

(责任编辑：马明超)