随着京城楼价的不断攀升,中低价位楼盘越来越少,经济适用房这一由政府补贴土地出让金的,带有一定福利性质的特殊商品房,备受广大中低收入人群的关注,经济适用房的上市及流转等相关政策都紧紧牵绊着普通购房者。

结合近日出台的相关经济适用房的一些政策,本刊从本周起将对北京已经上市的48个经济适用房项目和明年预期上市的8个项目所在区域、价格、体量以及购买指南进行全方位报道。

    内循环剔除了经济适用房的投资属性,购房客群有望回归以自主需求为主

    上周五,北京住房建设规划(2006年－2010年)正式向社会公布,其中有关经济适用房的流通方式上相比9月30日出台的征求意见稿做出了些许的调整,一是取消了“政府回购”的措辞,仅保留了“内循环”在内的相关制度的说法；二是界定了参与内循环的经济适用房的起始点——今后新建和销售的经济适用住房。

    ■市场现状：“回购”消息刺激价格下跌

    千万家统计,目前北京市大约50个已上市经济适用房项目中,年满5年可以再上市经济适用房项目一共12个,这些项目在回购消息出来后,价格出现不同程度的下跌,同时房源量增加了20%。而部分刚性需求的客户也希望趁经济适用房价格下滑的机会购买到自己心仪的房子,导致二手经济适用房的客户量在一个月内上涨18%。(见表1)

    由“回购”变为“内循环”仅仅一周时间,市场价格还没出现大的变动,但买卖双方的心态已不再急迫,业内人士认为,价格仍将回升。

    ■9个项目首先面临“内循环”？

    据统计,目前已经有九个地块预计将于明年上市,总建筑面积约274万平方米,分布在朝阳区、丰台区、海淀区、石景山区、门头沟区。老牌经济适用房项目朝阳新城、回龙观的后期共80万平方米。从分布区域来看,朝阳区共四块用地,总建筑面积121万平方米,丰台区、海淀区、石景山区、门头沟各一块,建筑面积分别为30万平方米、27万平方米、8万平方米、48万平方米。今后在东、北、西四环及南三环内将不再安排经济适用房项目,加上北京住宅郊区化的步伐加速,这八块交通便利、市政配套较为完善的地块显得尤为珍贵(见表2)。

    中大恒基不动产营销总经理王述认为,参与内循环的经济适用房的起始点——“今后新建和销售的经济适用住房”这一条,便意味着明年开工建设并上市销售的经济适用房将有可能赶上实行内循环制度。

    ■专家观点：内循环遏制谋利行为

    此前,由于经济适用房作为中低收入家庭的住房保障,因并未完全落实到真正适合的中低收入人群一直饱受争议。中大恒基不动产营销总经理王述说：“政府回购将使得经济适用房剔除了以往同商品房一样的增值或者投资属性,相关利益者的谋利行为将会被大大遏制,购房客群有望回归以自主需求为主。”尽管如此,政府回购经济适用房在操作中将不可避免地遭遇现实的掣肘。

    王述认为,经济适用房按原值回购亦有诸多问题。包括买房过程中房贷产生的利息、公共维修基金、契税、装修费用等,是否如征收二手房个人所得税时列入成本计算？因超出经济适用房审批表中准许购房面积而补交的土地出让金在政府回购时是否返还购房人？这些都成为政府制定回购价格亟待解决的问题。此外,政府的回购资金、回购形式将是接下解决各项细节的关键。

    预计2007年上市经济适住房用地一览

    项目名称 区域 位置 价格(元/㎡) 上市时间 建设面积(万/㎡)朝阳新城 朝阳区 东坝乡 3310 2007年6月 40回龙观二期 昌平区 回龙观乡 2600 2007年 40化工三厂地块 丰台区 宋家庄 未定 2007年 30苏家坨地块 海淀区 苏家坨 未定 2007年 27弘善家园 朝阳区 十八里店乡 未定 2007年 30衙门口地块 石景山区 衙门口 未定 2007年 8石门营地块 门头沟区 石门营 未定 2007年 48福街丽坊 朝阳区 酒仙桥 未定 2007年 21北京染料厂地块 朝阳区 垡头 未定 2007年 30

    数据统计：千万家市场研究中心 数据提供：中大恒基不动产

    (作者：王丽娅)