国泰君安证券研究所 张宇 孙建平

    持续高增长的经济、充足的真实消费需求、人民币升值趋势,是房地产股抵御风险的底线,也是地产股不时强势上涨的本质原因。

因此,即使行业调控政策和预期不会停止,我们对房地产行业也始终坚持“增持”的投资评级。

    我们认为,尽管政策调控及其预期会导致地产行业估值水平出现波动,但鉴于未来整个板块仍将继续受到升值、资金推动、业绩良好增长、大股东资产注入等因素推动,我们将行业内20多家主流地产开发上市公司2006年平均合理动态PE从16倍提高到18倍,将主要园区类和出租类上市公司2006年PE从18倍提高到20倍。此外,我们预计,主流房地产上市公司2007年净利润平均增速可以达到25－35％。

    升值不止 行情不断

    本轮房地产股行情由外(港股)到内(A股),深受人民币升值利好刺激,旺盛的流动性和人民币连续升值明显提高了整个板块的估值水平。

    以2005年7月21日到现在为样本,我们进行了房地产行业指数超额收益率和人民币兑美元汇率的实证分析。其中,房地产行业指数超额收益率是指超过上证指数的Wind房地产行业指数。得到的结论非常明显：房地产行业指数超额收益率和上证指数的相关系数达到0.9,呈强相关关系；而线性回归模型则表明,人民币兑美元每升值1％,房地产指数超出上证指数的收益率将上涨18％。显而易见,人民币升值已经并将继续对房地产行业和相关上市公司构成重大利好,尤其是主流公司。

    我们认为,高居不下的贸易顺差和国际收支顺差,超过万亿规模的外汇储备,持续高增长的中国经济,以美国为代表的升值外部促动力量等因素,将使人民币继续处于渐进式升值进程之中,这也就决定了未来以主流公司为代表的整个房地产板块可以继续看好。

    资金为先 抬高估值

    目前地产行业政策面虽然有所缓和,但其环境相比第二季度并没有出现根本性好转；而北京、上海、深圳和广州等一线城市的住宅销售状况也保持着整理和观望态势,相比5月的销售旺季逊色很多。但是,由于人民币加速升值(迅速突破8－7.87的重要心理关口),尤其是H股地产板块的强烈释放效应,吸引了更多增量资金对房地产板块的追逐。自8月初开始,房地产板块整体涨幅已经达到30％以上。

    此外,我们也注意到一个新现象,就是外资对内地房地产股票的参与兴趣越来越浓厚。事实上,虽然中央政府开始加大了对外资投资国内房地产的力度,但在人民币升值强烈预期的刺激下,外资有继续流入国内房地产行业的可能。根据上海市统计局最新公布的数据,今年前9个月24亿美元外资进入上海房地产业,同比增长1.4倍。我们认为,虽然目前房地产行业政策面仍有利空消息传出,但在升值刺激和H股地产股带动下,近期房地产行情的急速升温充分表明,地产板块现阶段存在强烈的资金推动效应。

    关注两类股票

    在个股推荐上,我们继续维持对“1＋3”(万科A(行情,论坛)、华侨城A(行情,论坛)、中粮地产(行情,论坛)和招商地产(行情,论坛))、保利地产(行情,论坛)、深南光等央企也是行业龙头企业“增持”的投资评级。我们把万科A(行情,论坛)的6个月目标价从8元提高到10.5元,而中粮地产(行情,论坛)、招商地产(行情,论坛)和华侨城A(行情,论坛)分别维持12个月目标价12元、20元和20元不变。此外,根据保利地产(行情,论坛)的三季报,公司拥有330万平米在建面积和39.01亿元预收账款,我们因此调高公司2006年和2007年业绩预测,预计公司2006年每股收益将达到1.09元,2007年每股收益有望达到1.62元,将公司目标价位初步设定为35元。

    除了纵向的优秀央企外,我们还建议投资者关注上实发展(行情,论坛)、张江高科(行情,论坛)、金融街(行情,论坛)、北辰实业(行情,论坛)等地方性龙头企业。维持上实发展(行情,论坛)年内目标价10元不变,维持张江高科(行情,论坛)和金融街(行情,论坛)12个月目标价10元和12元不变。此外,我们此前给予北辰实业(行情,论坛)新“增持”的投资评级和3.5元的12个月目标价,鉴于公司目标价已经实现,并且我们提出的公司地产资源优势和奥运龙头概念已经得到市场认同,因此我们把该股12个月目标价从3.5元提高到5.5元。

    此外,我们还发现以深振业A(行情,论坛)、深长城(行情,论坛)为代表的深圳二线地产股,以及亿城股份(行情,论坛)、泛海建设(行情,论坛)、冠城大通(行情,论坛)、阳光股份(行情,论坛)、大龙地产(行情,论坛)等北京二线地产股,在2006年、2007年的动态估值上都具有明显优势,面临良好的长期投资机会。同样,由于公司业务发展势头良好和2007年动态PE估值具有明显优势,我们把对中华企业(行情,论坛)的投资评级从“中性”调高到“增持”,把金地集团(行情,论坛)“谨慎增持”的投资评级提高到“增持”。