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二手房征收土地增值税 高端物业交易成本提高
时间:2006年11月16日13:44 我来说两句  

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     (行情-论坛)
 
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来源:中国证券报

    本报记者 查明

    近日,北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》,规定从2006年12月1日起,个人转让二手房应依法缴纳土地增值税。
21世纪不动产认为,国家其实早就对土地增值税的征收范围、税率、计算方法做出了明确规定。因此,《通知》可称为“并非新政的新政”。

    至于《通知》的影响,21世纪不动产表示,以中端次新房为主体的二手房者大可不必为此感到恐慌,土地增值税提高的是高端物业的交易成本。

    中端市场基本不受影响

    对于土地增值税的征收将增加二手房交易负担的说法,21世纪不动产表示,应该区别对待不同物业类型。

    首先,国家相关税法有一系列减免措施。如凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,才按规定计征土地增值税。此外,当同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下,基本上免征土地增值税。

    因此,对于多属普通住宅的中端市场,土地增值税影响极为有限。

    高端市场交易成本提高

    不过,《通知》将会在一定程度上抑制高端二手房市场中的短期交易行为。

    目前,北京市场中的高端项目由于一系列调控政策,其投资回报已有所下降,这在租赁及买卖市场都有反应。从目前来看,增值税影响的恰恰是高端物业的交易成本,将会进一步挤压高端物业投资者的利润空间———当然,5年以上的高端物业除外。

    按全额1%计算更合算

    《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法,那么,究竟哪种算法对高端消费者更划算?

    王女士于2004年购买了富力城一套150平方米左右的住宅,新房总价在120万元,到2006年王女士想要转让,按目前二手市场的价格,这套住宅总价升至165万元。

    计算方法一:

    对既不能提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主,按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。因此,土地增值税=165万元*1%=1.65万元。

    计算方法二:

    对于凡能够提供购房发票的住宅,按增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%计算土地增值税。

    在王女士的案例中,扣除项目包括3.6万元的新房契税(120万元*3%),4.95万元的二手交易契税(165万元*3%),9万元的营业税(165万元*5.5%),4.9万元的个人所得税(约为交易价格的1-3%),另外,每年房产购买原值5%的增值、合计12万元也可以扣除。因此,土地增值税=(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)*30%=3.1万元。

    通过上述计算,我们看到,对消费者更为有利的是按转让二手房交易价格全额的1%计算土地增值税。


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