2006年10月14日，我们对亿城股份（000616）进行了实地调研。通过调研，我们认为，公司近几年业绩增长稳定，随着万城华府项目参与结算，毛利率可能出现明显提高。根据调研了解的情况，我们对公司06～08年盈利进行预测，给予公司的“增持”评级。

　　民营地产企业，效率优先

　　公司为民营企业，管理机制及项目的推进速度讲求效率。对北京西北旺项目（暂定名）地块的拆迁工作进展较快，预计2007年可以上市交易；此外，公司于2005年10月采用拍卖的方式竞得位于苏州工业园区的居住用地，也说明公司对政策的适应性较强。

　　公司土地储备主要集中于环渤海经济发展区，能保证一定利润率

　　环渤海区域一直是我国房地产市场发展的重点区域，需求较为旺盛，能确保一定的投资回报率，而公司的战略目标便是首先立足于环渤海区，受益于地产升值的因素，公司有望保持较高的毛利率。从土地储备上看，公司目前拥有在建及储备项目约110万平方米，北京区域66万平方米，天津11万平方米，长三角34万平方米（北京区域有万城华府三期、亿城天筑、西北旺项目、建国门项目，天津区域有亿城山水颐园，长三角区域有苏州工业园区），可满足公司未来几年开发的需要。

　　近两年公司房地产开发业务将迎来收获期

　　2006年公司主要项目有万城华府二期、三期，总建筑面积16.34万平米，均价23000元/平米以上；亿城天筑总建筑面积8.36万平米，均价已达到8200元/平米，这三个项目销售收入大部分都将在今年至明年结转，较2005年度净利润0.32亿元来讲，公司2006年、2007年度业绩都将实现大幅增长，预计公司的净利润分别为1.4亿元和3.2亿元。

　　公司08年以后的业绩增长值得期待

　　公司08年以后的主要结算项目是苏州工业园和北京西北旺项目。苏州工业园将以中小户型定位，现已进入前期阶段，预计均价4500元/平米，地价大约1100元左右，该项目毛利率大约为26%；北京西北旺项目拆迁工作基本完成，预计明年初开工，该项目公司将沿袭万城华府的设计模式，预计均价13000元/平米左右，楼面地价大约3000元左右，该项目的毛利率大约为35%。

　　公司发展重点逐步向商业地产转移，实现地产住宅开发与商业经营共同发展

　　顺利的话，公司将于2007年初募集资金重点投向北京建国门商业地产项目，该项目体量大约15万平米，以酒店式公寓为主，前期阶段公司将与著名酒店管理公司进行合作，确保项目规划设计符合要求，后期引入经营，以保证酒店建成后的管理。此外，公司一直以来开发项目都以中高档住宅为主，对该类物业的开发建设及服务方面都积累了丰富经验，并形成了一定的品牌知名度，因此有利于公司在这一类项目的扩张。

　　国家宏观政策对公司现有项目的推进影响有限

　　公司在北京的项目虽然多以低密度、中高档住宅为主，但规划手续基本办理完毕，因此最近“9070”等政策的限制对公司现有项目影响不大。

　　定向增发有利于公司获得优质资产，改善资本结构

　　2006年9月，公司非公开发行方案通过股东大会审批，现正在接受中国证监会审核。根据发行计划，公司拟募集资金约12亿元，约4亿元用于开发西北旺项目，约8亿元用于收购建国门项目公司70%的股权并开发建设建国门项目（优质资产），预计上述项目将给公司带来不低于8.7亿元的净利润。此举可将公司的资产负债率水平下降到60%，并为公司08年以后的持续发展打下坚实基础。

　　盈利预测与投资建议

　　我们预计公司未来几年的每股收益分别为0.45元、0.63元、0.76元（07年、08年按非公开发行后总股本计算），目前的动态市盈率为17.04倍、12.17倍、10.09倍左右，结合行业07年平均14倍的动态市盈率来看，短期内公司估值具有吸引力，给予“增持”的投资评级；但同时提醒投资者也要考虑民营企业公司的拿地能力以及08年之后公司由于项目结算进度的原因导致业绩波动等风险因素。