加强房地产业监管,需从根本抓起 李和裕摄

    上证第一演播室

    活动策划：柯鹏 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：李和裕

    嘉宾：林戈 上海嘉凯行销市场总监、第一财经频道特约地产分析师

    近日,财政部发布一份会计信息质量检查公报,通报39家房地产企业的会计失真问题。

据了解,这39家房企的账面利润率为12.22%,而查出的实际利润率为26.79%,有的企业实际利润率甚至达57%,比上报的平均利润率高出近三倍。开发商虚报利润的原因究竟何在？又通过哪些技巧达到虚报目的？未来应该如何加强监管？本周,上证第一演播室请到上海知名房地产金融专家,为大家具体解析。

    虚报利润为逃税

    主持人：房地产开发商虚报利润的目的是什么？

    林戈：因为房地产是一个相对来说利润比较高的行业,因此相对的各方面的税赋都会重一点,房地产业要承担的税费应该算是所有行业里最高的,基于这种情况,导致有些房地产企业会通过虚报利润等手段来逃避这些税赋。应该说,国家在税收方面会考虑到不同行业的特点。房地产业是高资金占用,也因此整个行业的利润水平会比其他行业高,而国家为了调控整个行业,避免行业的过热,必然会设置较高的税赋。房地产业从开发初始,所要缴纳的税赋比例还是相当高的,最基本的有5%的营业税、33%的所得税、土地增值税等。所以对于某一些企业来说,便想办法尽可能地减少自身的税赋压力,但这给国家造成了损失。

    拖欠税费很流行

    主持人：房地产商虚报利润一事已在市场引起较大反响,有人认为这个问题已经成了开发商中普遍存在的问题,您觉得呢？

    林戈：我觉得可能在整个房地产行业中,相对来说缓缴或是迟缴税费的现象更多一点。据我所知有开发商在当年的财务报表中把部分的利润减少了,但最终在整个项目清算的时候还是会补足其中相关的税费的。开发商认为通过这种方法可以使企业的现金流动更加“健康”,而且这只是把所应该缴纳的税费延迟了,并不是去逃避应该缴纳的税收。当然,也有一些不是很规矩的企业会去选择非法逃税,但我认为这不是一个普遍的现象。

    两种思路“瞞利”

    主持人：您能帮我们介绍一下企业到底是如何做到瞒报利润的？在财务报表上是怎样体现出来的？

    林戈：据我所知基本思路有两种：一种是扩大成本,就是通过某些方式使得成本虚高,那么如果虚拟的成本增加了,所要缴的税自然就少了。做高成本有很多的方法,比如说通过回购性的采购,由采购原材料的供给商帮助开发企业去操作。另一种是利润转移,就是说房地产业的税赋是比较高的,而其他一些行业的企业可能受到税收保护,那么集团公司就把旗下房地产业务的利润通过关联交易,如达成某一些服务型的协议,然后转移过去,那么在另外一个地方所需要缴的税就会比原来房地产的要低了。

    监管教育“两手抓”

    主持人：问题既然已经暴露出来了,监管部门未来可能从哪些方面加强监管？或者说究竟能不能做到从严监管？

    林戈：应该说国家在监管力度上是投入了很多的,如审计力度已经是很大了。但随着中国经济的增长,我觉得如果单纯地靠加强监管还是很难实现行业的绝对净化的,还需要根本性地从思路或者说是教育上去解决问题。在国外,孩子从小受到的教育都是依法纳税,如在美国很多个人的税赋是要自行申报的,有避税的空间但人们没有这么做。对企业来说也要培养这种素质,开发商应该把纳税作为考评企业是否成功的一个标准,这其实是道德和金钱间的一个选择。