□本报记者 唐文祺

    据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据,10月份,上证二手房指数为2209点,较9月份下降了1点,环比下跌0.05%。

10月份,二手房挂牌均价12991元/平方米,比9月份下降了5元/平方米。与去年同期相比,10月份的指数仍上升61点,同比涨幅为2.84%。

    图1：10月份上证二手房指数

    旺季不旺走势平淡

    相对于去年上海二手房市场的大起大落,今年的“银十”市场显得平静许多。依靠置换房屋、动迁以及婚房购置等刚性需求支撑,市场交易量基本维持与9月相当的水平。受政策影响,众多投资客开始转入租赁市场,加大了租赁房源的市场供应量；另一方面,由于担心政策引起的后市影响,虽然有业主开始小幅调整价格,但大部分购房者仍然选择继续观望。此外,局部地区一、二手房价倒挂的现象促使部分购房者转向新房市场,进一步对二手房需求量起到了挤压作用。

    以10月份上证二手房指数作为参照,根据样本数据显示,黄浦区二手房指数仍保持最高,达2840点,超出全市指数28.56%,闵行区指数仍为最低,为1464点。

    与9月份相比较,10月份大部分城区的指数并无太大变化,黄浦区指数跌幅依然处于领先位置,下跌151点,环比跌幅为5.05%；徐汇区、普陀区和静安区的指数同样略微下调,指数分别下降38点、13点和12点,环比降幅分别为1.45%、0.64%和0.46%；其他各城区指数都有所回升,其中闸北区指数升幅最大,上涨了118点,环比涨幅为6.01%,其余各城区指数涨幅相对较小,都不超过3%。

    图2：上海各城区10月份指数环比变化图

    投资集中区域盘整

    10月份,内环以内区域指数整体呈现下滑趋势,除卢湾区有小幅回调之外,黄浦区和静安区均有下跌。其中黄浦区指数跌幅最大；静安区指数也略有下降,为2578点,较上月下降12点,环比跌幅为0.46%。

    从上海全市各片区指数的变化情况来看,除了卢湾区的淮海路、打浦桥等片区；静安区的静安寺片区出现幅度不大的上涨情况之外,其他各片区指数都有较大幅度下跌。

    从指数分析上来看,黄浦区人民广场、外滩片区环比跌幅达到6.64%和4.69%,是所有片区里面跌幅最大的。由于这两个片区属于投资客最为关注地段,因此受到政策影响较为明显。但即使如此,黄浦区的二手房价仍然位于上海全市最高端,大部分购房者依然选择观望。

    图3：内环各城区8、9、10月份指数对比图

    自住区域明显回暖

    10月份,中外环区域各城区二手房指数则呈现整体上涨局面,除徐汇区、普陀区指数出现不超过2%的小幅下调之外,其他各城区指数有不同程度上升。其中,闸北区指数依然有较明显上涨,其指数涨幅成为全市最大。虹口区指数也有明显回升,其他各城区指数环比涨幅不超过2%。

    具体板块看,闸北区的大宁、彭浦片区、虹口的凉城片区、浦东新区的张江高科(行情,论坛)片区指数涨幅较大,环比涨幅分别为6.32%、6.28%、4.59%和4.88%；其他各城区各片区指数上涨幅度都不超过3%。

    我们发现,上述部分自住较为集中的片区的指数幅度都有明显上升局势,且涨幅均在4%以上。此外,无税、低税房在市场上表现很受欢迎,从而对中外环区域指数回升起到带动作用。

    图4：中外环各城区8、9、10月份指数对比图