本报记者 孟坚

    11月14日,北京市地税局下发了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》,该通知规定在转让二手房过程中,要求个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明,才能为其办理过户手续。换言之,个人转让二手房时,必须缴纳土地增值税了。

    土地增值税一出,加上营业税、个税、契税的悉数上场,二手房交易中所有涉税项目都已到位,更加证实了国家对房地产市场宏观调控的决心。虽然土地增值税政策将自12月1日起正式执行,但是在政策下发后的短短几天当中,北京二手房市场已经呈现出小幅波动趋势。据北京大型房产中介公司“我爱我家”统计,三居室以上的大户型二手商品房,房源登记量有所下降,降幅为23%；客户需求量下降24%,成交量上升33%；而小户型房屋与政策下发前相比则保持平稳走势。

    据分析,大户型住宅之所以会受到政策影响,是因为征收土地增值税的规定当中已表明：对于普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。对于居民转让非普通住宅的,凡居住满五年或五年以上的,也免予征收土地增值税。只是对居民转让非普通住宅的,居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。而普通住宅与非普通住宅的划分则是依据满足“住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下”三个条件而定的。根据这三个条件,三居室及多居以上房屋皆属于非普通住宅范畴,因此需要缴纳土地增值税。

    土地增值税出台后的二手房市场为何做出如此反应？“我爱我家”的专家指出,这是因为业主认为此时出售房屋并不是最好的时机,可能会影响出售后的回报率,导致了房源登记量的下降；而客户需求下降是因为怕业主“转嫁”,增加购房成本,所以出现暂缓观望情绪；在房源与客户均呈现下降趋势时,交易却有所上升,是因为土地增值税政策将由12月1日起正式执行,为了减少税费支出,部分涉税的买卖双方出现了集中签约、集中过户的“避税”现象,导致了交易量上升的局面。