编者按：在宏调背景下,“地产融资多元化”是2005年地产行业盛行的一个热门词,进入2006年以来,这个词汇得到了更多案例的支撑。地产企业的融资能力已经成为企业能否更好生存以及竞争优胜者如何做强的关键,业内人士认为,融资渠道的多元化将使行业面临一个新变局。

    11月15日起,各大银行再次提高存款准备金率0.5个百分点,由之前的8.5%提高到9%,这已经是短短几个月内的第三次上调。在开发商对资金的需求越来越大的时候,银行业对房地产市场的贷款控制却越来越严。

    而与此同时,房价的不断攀升却使资金看到了地产行业的巨大投资价值,房地产基金、民间信贷、委托贷款等各路资金正跃跃欲试,寻找各种路径进入。

    如此一来,就出现了一个奇怪的现象：一边厢,宏观调控为了打压房价,加紧收缩银根,地产商资金面趋紧；一边厢,非银行系资金瞅准地产商资金链紧张这一“绝佳时刻”,拼命进入地产融资渠道。

    处在第二轮宏观调控敏感时期的地产业,还会面临第三轮宏观调控吗？面对银根收紧和非银行系资金涌入房地产金融这一宏观调控制的“两面”,专家指出,房地产开发商到了改变自身资本结构和运作模式的时候了。

    银行融资遇寒流

    “现在我们公司最缺的就是钱！再贷不到款的话,我们就可能关门了。”在罗湖的一个楼盘前,深圳一家地产公司的销售总监刘先生告诉记者,他们公司属于小型地产开发商,以前一般是银行贷款,但现在银行信贷收紧后,公司发展面临最大的问题就是资金紧缺。刘先生透露,由于宏观调控,很多买家处于观望状态,他们公司新开的一个楼盘销售情况并不是很乐观。有类似处境的开发商绝不止刘先生一人。

    一位银行专家认为,央行提高准备金率,无疑会使商业银行可自由贷出的银行存款成倍收缩。此举也被认为是作用极其强烈的货币调控手段,据了解,此次上调将直接冻结1500亿资金从银行贷出。经济过热,成为央行采取此金融猛招的直接诱因,而资金密集的房地产业自然成为压缩的主要对象。

    仅仅是今年以来,央行就9次祭出新政抑制固定资产投资过快增长势头,其中包括3次上调人民币存款准备金率,3次发行央行票据,2次加息,以及1次提高外汇存款准备金率。在此情况下,不少地产开发商的融资渠道步步收窄,生存还是死亡,成为摆在他们面前的一个问题。

    按照规定,开发商必须“四证”(土地使用证等)齐全,才能申请银行贷款,如果开发商迟迟拿不到四证,就只有通过民间信贷等渠道获得资金。而一旦开发商的资金链条任何一个环节出问题,开发商也许就将迎来灭顶之灾。

    通过银行委托贷款曾是开发商融资的一大途径,但是上海社保案再次引起了舆论对委托贷款的注意。本报记者了解到,银监会对此已下发风险提示：对于项目资本金比例低于35％的开发商,商业银行一律不得对其发放委托贷款。显然,对地产商来说,委托贷款的“奶酪”再也不那么好吃了。

    北京一家开发商向记者反映,北京越来越高的土地购置成本,对中小地产开发商来说就占据了他们现有资金的大头。而就在10月30日,北京银监局宣布,包括四大国有商业银行在内的所有商业银行,均被禁止向未封顶的楼盘发放按揭款。深圳一银行业人士透露,在所发放的个人按揭贷款业务中,有80%～90%为未封顶楼盘。北京市的这项政策,无疑把开发商融通资金的又一管道给堵死了。

    另外,银监会日前出台文件,明确要求房地产信托贷款标准要参照银行标准,信托业因此被逐出了房地产过桥资金市场。而限制外资进入房地产市场的外汇管理政策导致外资进出受阻也已初见成效。所有这些,一并将地产开发商推向了资金困局。

    非银行系资金蜂拥而入

    有人欢喜有人愁,正当银根缩紧“声声急”的时候,不少非银行系资金纷纷看好地产业,更看上了房地产金融这块大蛋糕。

    按照有关规定,券商不能直接投资房地产,但是对于房地产企业的股份制改造,券商可以作为策略投资者参与,等到企业上市之后再退出,中信证券(行情,论坛)就是首先吃螃蟹者。

    中信证券(行情,论坛)一位不愿透露姓名的内部人士向证券时报记者透露,中信证券(行情,论坛)已率先成立房地产金融业务线,该业务线使命之一是在法律允许的范围内研究组建房地产基金管理公司。这位人士告诉记者,证券公司买方业务一直比较严,房地产金融业务线的业务模式主要是为地产商提供融资服务,当地产商的融资顾问,并不直接参与房地产开发。目前方案处于研究和探讨阶段,而外资在地产业务上的运作模式是他们学习的对象。

    对于中信证券(行情,论坛)的业务创新,招商证券研发中心金融分析师罗毅在其研究报告中如此评论：“虽然短期尚看不到盈利,但这种创新在将来很有可能是盈利的催化剂。”

    有业内人士提出疑问：南方证券倒闭时,房地产投资形成的烂账是重要包袱之一,中信证券(行情,论坛)这次进入房地产金融,如何防范和控制风险？ 对此,这位中信证券(行情,论坛)的内部人士认为,过去券商参与房地产投资很不规范,而现在则规范化了,风险系数也小很多。

    在券商觊觎地产金融的同时,北京的思源集团和首开集团也不甘示弱。

    首都开发控股(集团)有限公司(首开集团)联手思源集团10月23日宣布,他们将在半年之内发起成立一个房地产增强型投资公司,该公司的初期资金规模将达到5亿～10亿元,远期的规划是资金规模达到15亿～30亿元,该公司一位姓廖的先生日前向证券时报记者证实了这一消息。

    几乎是在思源集团和首开集团把眼光转向房地产开发的同时,因卸任中国房地产开发集团董事长职务一度淡出人们视线的孟晓苏,正在滨海新区筹备组建房地产信托基金管理公司。据悉,天津滨海新区方面现已认可了该项计划,将房地产投资信托试点、开展房地产、工业企业固定资产等资产证券化业务在内的试点内容,列入了滨海新区金融改革试点方案中。

    业内人士指出,在地产开发商从银行融资渠道收紧的同时,往往正好是各路机构和个人以房地产基金的名义进入地产业获利的大好时机。据估计,该类基金规模不会低于100亿元。

    而就在11月16日,平安信托投资有限责任公司与深圳泛华置业有限公司签署了关于合作开发商业地产项目的战略合作协议,并就首批北京、南宁、玉溪和荆州等4个商业地产项目的合作达成一致,涉及投资近10亿元。

    看来,地产开发这座富矿,注定要引起资金的格外青睐。

    地产金融何去何从

    有业内人士指出,一边是国家的宏观调控使不少地产商从银行贷款的冲动得到遏止；而另一方面,地产目前具有投资和投机的特性使得不少非银行系资金通过各种途径进入地产业,这显然不利于国家宏观调控目标的实现。

    中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任易宪容在接受证券时报记者采访时指出,房地产投资受政策面的影响很大,这也意味着风险也特别大。“房地产难道一定会有利润吗？”易宪容认为,新的宏观调控肯定要来,房价也肯定要调,而国家宏观调控的主要手段是利率调整。

    易宪容不久前撰文指出,如果房价及房地产市场收益过高,必然会吸引社会上人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场中。其中,国内银行的资金涌入,不仅是推动房价上涨的重要因素之一,也是进入房地产市场资金来源的重要部分。这样,不仅会掀起国内房地产开发投资的热潮,而且也会带动与房地产相关的50多个产业价格上涨。这样,新一轮国内投资过热又会到来。正是在这个意义上说,国内房地产市场仍然是今后宏观调控的重心所在。易宪容还认为,对国内房地产市场的宏观调控而言,应把重点放在调控银行信贷上。

    也有专家认为,房地产开发商到了改变自身的资本结构和运作模式的时候了。政府的调控政策应在严把土地和信贷两个闸门的同时,为房地产直接融资提供渠道,要增加民间资金的供给,发展多元化的直接融资渠道,使社会资金以资本的形式真正流入房地产供给领域,让老百姓分享到房地产发展带来的利益。另一方面,在住宅市场化的情况下,除了正视房地产投机和投资的特性外,还必须充分意识到房地产的金融属性,从而建立与之相适应的房地产金融体系。而不是房地产金融变成简单的房地产信贷,以银行为代表的金融系统仅仅成为房地产商的资金供应商。