近日,世联地产公关人员向证券时报记者证实,世联地产顾问(中国)有限公司正在积极筹备IPO的相关事宜,记者从相关人士处获悉,其选择香港上市的可能性比较大。

    今年以来,内地已有数家地产企业通过香港IPO进行融资,而原先在港上市的内地地产企业也纷纷通过增发等方式进行融资。

宏调背景之下,作为国际金融中心的香港的融资功能正在被越来越多的地产企业所认识。

    “以往内地地产商到香港大多去看样板房,但现在香港吸引内地地产商的已经不仅仅是样板房,而是强大的融资功能。”深圳地产专家半求接受证券时报记者采访时表示,香港的地产业一直是内地地产商看齐的目标,但随着宏观调控力度的加大,这种标杆的功能正在发生转变。

    赴港融资形式多样

    “去年到今年内地地产企业赴港融资越来越多,并且融资形式不断增多。”某地产人士表示,IPO之外,增发、债券融资、REIT(房地产投资信托基金)、合作融资等再融资手段均被广泛运用。

    7月13日,绿城中国(3900.HK)在香港上市,筹集资金26.69亿港元。同月,世茂房地产(0813.HK)正式在香港挂牌上市,筹集资金约37亿港元,近日世茂房地产(0813.HK)又宣布计划通过摩根士丹利及高盛安排发行5亿美元票据融资。

    刚刚过去的10月份,又有两家公司盛高置地和瑞安房产在香港挂牌上市,盛高置地IPO集资净额为11.32亿港元,瑞安房地产招股规模62亿港元。

    IPO之外,在港上市公司也纷纷启动再融资计划。

    4月,复地集团与摩根士丹利就配售H股签订协议,本次配售集资净额6.844亿港元。合生创展(0754.HK)亦通过瑞士第一波士顿信贷作为中间代理商,通过配售集资9.96亿港元。

    9月,富力地产称将通过摩根大通和摩根士丹利,配售1.69亿万股已分拆的股份,每股9.55港元,募集资金15.86亿港元。

    继中国海外发展、合生创展发行债券之后,今年,雅居乐地产(3383.HK)成为香港联交所今年第三个发行债券融资的内地房企,其债券已经获得近19亿美元的认购,这些票据在新加坡证券交易所上市交易。

    据了解,内地首只上市REIT越秀房产信托基金去年12月在香港挂牌筹资约17.9亿港元,这是香港市场的第三只REIT。

    募资主要用于拿地

    业内人士认为,国内房地产企业多渠道进行融资,除了宏观调控的影响使企业较难从银行获得资金支持之外,另一个重要的原因就是企业的扩张需求。

    半求认为,宏调对实力弱小的企业是一个重大的打击,但对有一定实力和管理规范的企业来说则是一个机遇,目前万科、金地、富力、合生以及中海等都在进行全国性的扩张,而扩张实力的一个体现就是土地储备。“不管是通过拍卖、项目合作还是并购,多数地产商融资主要是为了拿地。”半求说。

    在港融资的绿城中国公告,其集资所得将用作收购及发展房地产项目。世茂房地产称,其招股获得的资金中约10.57亿港元将用作新项目,包括土地收购。富力地产9月的再融资计划中称,募集资金的90%将用于增加土地储备。根据盛高置地的招股书,盛高置地上市集资所得,其中60%-70%将用于购买土地。

    据了解,招商地产(行情,论坛)发行可转债募得资金将用来解决招商地产(行情,论坛)的土地储备大规模增加、新开工面积不断增大以及项目后续投入的资金需求。

    记者了解到,最近金地对外宣称今后几年其最重要的资本运作将是进行企业并购,其选择的并购企业要求债务干净、股权清晰、有优秀管理团队之外,就是“最好在当地有很好的土地储备”。可见土地储备已经成为地产商新一轮比拼的筹码。

    专业地产咨询机构高通智库分析师认为,在过去的一段时间,金地将国际化放在一个非常重要的地位,而这个国际化,主要指的是资本的国际化。在获得境外资金渠道后,金地在扩张策略上将进行新的实践。

    与地产商开发商的扩张一致,地产咨询公司也迈开了扩张步伐。今年7月5日在香港成功挂牌上市的富阳(中国)控股有限公司是中国房地产咨询营销及代理服务商之一,其公告显示,富阳将把净筹资额中的2540万港元用于扩大市场占有率,400万港元用于进军一手住宅市场,其他用于推广企业形象和品牌。

    而正在谋求上市的世联地产则看好评估业务全国一体化操作的可能性,目前正在形成其以北京、上海、深圳为三大中心区域集中型的全国布局。“但全国性布局对其资金和品牌的要求都比较高,这应该是世联意欲上市募资的主因。”半求认为。

    香港成内地企业融资首选

    “只要宏观调控持续三年以上,大量的地产商还会继续通过香港融资。”半求表示,这将是香港继续保持国际金融中心地位的一个利好因素。

    软库发展投资银行业务总裁温天纳早前指出,中国地产商长期依赖银行支持,信贷一旦紧缩则银行容易造成不良资产,外资的进入虽然解决了部分融资问题,但国内发展商也把大部分的利润拱手相让。他呼吁国内应尽快发展本土多层次和多元化的房地产融资平台,发展本土REIT市场则是第一步,他表示这方面内地可以借鉴香港REIT市场的发展和相关条例。他同时表示,2006年是房地产业融资大发展的一年,房地产证券化市场发展空间巨大。

    香港市场的主要优势在于规模较大及贴近内地市场,泛亚房地产组织(APREA)认为,香港去年才出现首只REIT,香港REIT市场将有庞大的增长空间。

    高通智库分析师认为,香港政府日前表示将采取措施,以增强其亚洲国际金融中心的吸引力,在中国内地仍未有国际金融中心的前提下,香港一直是内地资金的一个重要来源。从2006年内地房地产企业在香港融资的情况看,环境也相对宽松。除早前周正毅的上海地产因涉嫌高官案件而造成负面影响外,内地地产企业在香港资本市场的表现还不错。对于香港资本市场的关注,仍将是内地企业发展战略的重要方面。