规范市场重于集资建房 上海难仿温州模式

　　说到底还是房价太高，老百姓买不起房子。如果房价不是像现在这样，动辄上百万元，老百姓还会想要个人集资建房吗？

　　地皮拿到了！对于温州260名参加个人集资建房的老百姓来说，这绝对是个令人振奋的好消息，意味着他们低价购房的美梦即将成为现实：在房价动辄每平方米1万元的温州，他们的房子单价只需5300元。而旁边紧临地块的高层楼盘现在要价近8000元。

　　11月15日，温州市个人集资建房发起机构——温州市市场营销协会(以下简称协会)的秘书长赵智强宣布，委托的房地产开发商已经拿到政府挂牌出让的25亩土地。

　　一时间，各地媒体蜂拥而至。大家关心的是，一向敢为天下先的温州，是否又闯出了一个“新模式”？

　　也曾失败过

　　“个人集资建房中，拿地是最关键的一步，这一步完成了，工作等于完成了70%。”赵智强说。2005年3月，他在网上看到外地个人集资建房的消息，当年在海南有过房地产开发经验的他立即意识到，对房价飙升至每平方米1万元的温州来说，这是个非常好的概念。在很短的时间内，他便准备通过媒体启动民间个人集资。

　　“当时不知道政府的态度如何，报社的稿子写好了也不敢发。”赵智强向政府有关部门发去报告，等了几天之后，没有人和他联系，“我的理解是默许。”

　　消息登出后，无异于在人群中扔下一枚“炸弹”。征集会员开大会，第一次有120人，第二次达到360人。协会定下的会员标准是：企业的中层管理者、技术人员和外县来温州工作的人员等，属于中低收入人群。

　　2005年9月，第一次尝试拿地。赵智强联系了一家外地房地产开发商，参加竞标市政府门前一个地块。因为不找房地产开发商，个人或协会几乎不可能拿到地块。上海等地个人集资建房曾以个人名义拿地遭遇失败，后不得不转向与房地产开发商合作，但因利益分成谈不拢，一直没有展开。

　　但是这次竞标没能成功。“这样的事对其它房地产开发商来说，是个非常大的冲击，等于将他们的暴利公诸于世。”

　　拿地失败后，协会将会员们按合约存入银行的钱又退了回去。此后，赵智强“疯狂”找地，但始终没有成功。这期间有会员开始动摇，不少会员连人也找不着，电话也打不通。“我自己也迷惘过一阵子。”赵智强说。

　　低调保成功

　　前段时间，赵智强意外得到目前这块地的消息，高兴坏了。“这块地有个好处，太小，一般房地产商看不上眼，但正适合我们，楼盘太大的话，集资人就增多，局面不好掌控。”这一次，他“学聪明”了，保持低调。有媒体得到消息来问，他一概掩盖过去。

　　这次拿地的房地产开发商，是瑞安正元房地产开发有限公司。原来它是家国有公司，今年5月份改制，银行账号很清白，钱打上去没有风险。“个人集资建房，资金安全最为重要，房地产开发商财务干净非常重要。”该公司专门负责这个项目的总经理王鉴辉说。另外，做了这个项目，这家公司的资质能从三级升到二级。“我们投入的主要是人力资源，获取的是业绩和品牌。”王鉴辉说，与第一次参加拍卖不同，这次是“挂牌”出让土地。“拍卖一定要3家以上才能竞拍，挂牌有1家参与就可以了。”挂牌15天后，正元公司以高出要价1万元的1.0458亿元拿下了这个位于温州东部经济技术开发区、临近瓯江的“龙湾区蒲州街道江前三产安置地块”。

　　拿地后，正元将按照房地产开发的正常程序操作，建筑单位招标，办理土地使用证，规划用地许可证，建设工程规划许可证和施工许可证等。唯一不同的是，建好的房子不用销售。“我们收取工程造价2%的管理费，比国家规定的3%还低1个百分点。”王鉴辉说。

　　成功有诀窍

　　两年多以前，全国不少城市也出现过个人集资建房，为何唯独温州取得了成功？赵智强说：“其他地方的人做事，是找政策内的空间，或把政策用活。温州人呢？是‘非禁即入’。只要政策没规定不行，我们就快速进入。”

　　除此之外，赵智强说，还有4个因素决定这次成功。其一，政府对前期工作没干涉，未公开反对。后期虽然有政府部门介入，但那是出于竞争关系的房地产公司的打压。“无为而治”一向是温州政府的特色。

　　其二，发起单位诚信度颇高。温州市市场营销协会作为一个民间社团组织，在温州营销方面有发言权，会员单位多、知名度高。“我本人的媒体曝光率也较高，又是全国十大营销人物，很多人把我当专家。”

　　其三，温州民间资本活跃。温州个人可支配收入在全国前列，绝对是富裕阶层。民间投资模式也较为成熟。

　　其四，过高的房价。温州房地产泡沫已居全国第一，均价达到每平方米9000多元，超过上海和杭州，老百姓不堪重负。“个人集资建房在楼市高价位城市中才有吸引力。”赵智强说。

　　“温州模式”3问3答

　　1.如此操作是否违规？

　　“有人说我们是非法集资，是预售，是期房。”赵智强说，“这些说法都是错误的。”

　　会员集资存放在托管银行的个人账户上，专款专用，不存在非法集资现象。

　　王鉴辉对“预售”的回应是：“没有通过预售活动卖出去，没有销售环节，不存在预售。”赵智强表示，所有房屋都已“名花有主”，无需销售。上海个人集资建房组织者朱剑说，如是期房，需要签订预售合同。温州市房管局副局长陈胜华则表示，个人集资建房是新鲜事物，还需要研究。

　　个人集资建房通过房地产开发商拿地能否通行？温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云告诉记者，集资建房者委托瑞安正元房产公司拍买得到地块，是合法的。只要房产开放公司不更改这个地块的建房功能，在法律上就没有问题。

　　2.资金安全如何保障？

　　资金由四方共管，即由土地方(代表人为土地所在行政村村长)、银行、房地产开发商和协会，四方签字盖章后，方可动用会员存在银行内的资金。

　　3.房屋造好后如何分配？

　　集资会员预先按面积选择，房子建好后，抽签决定居住楼层。抽到三、四层的会员要给五、六层的会员一定金额的补贴，数额暂未确定。会员内部也可自行调整楼层或房屋。

　　集资建房人的故事

　　在温州火车站附近一条叫鱼鳞浃的小路上，38岁的朱友妹正在自己的鞋店忙碌。她是温州附近县城的人，来温州十几年了，还没自己的房子。丈夫开了间小网络公司，两人每月收入6000余元，除去开支，结余不多。12岁的儿子今年刚读初一，由于没房子，户口一直留在县里，读书一次性要交2.5万元就读费。

　　“房子是租的，总有漂泊的感觉，但温州的房子动不动要100万元一套，我们买不起？”朱友妹皱着眉说。

　　参加个人集资建房，让她从中看到一丝希望，但“这么多钱掏出来，总归不是很放心。”看到由协会出面，钱交到银行，她将信将疑，但典型的温州人的决断性格让她做出了决定。

　　“第一次没成，以为不行了，大家也都说肯定行不通，没想到这次拿到地了。”她算过，每平方米5300元的价格，90平方米房子的总价才47万多元，市场上是买不到的，二手房也不可能是这个价。而且不需要一次性付清，中间还能缓缓。“我算不清，但是不算利息，至少也能省个十几万元。”朱友妹特地去那块地过，感觉不错，对面是一片公园，听说以后对面是两个高级写字楼，而且叫出租车到店里也就十五六元钱。

　　11月16日，得知拿到了地，她开心地拉上丈夫儿子出去吃饭庆祝，“听说两年多就能拿到房子，特别盼着它快点造好。”

　　上海楼市：规范市场VS集资建房

　　个人集资建房在温州“破冰”，上海楼市立刻出现了“蝴蝶效应”。在楼市迷局之中，个人集资建房同时触及“公布房屋成本”“开发商暴利”“房产政策执行力”“民间融资渠道”等多根敏感神经，这也引发了上海楼市不同利益集团的“声音”。

　　这条路上海走不通

　　一位不愿意透露姓名的房产分析师认为，个人集资建房在上海很难走通。“首先是土地瓶颈，你靠什么去拿地？要像温州人那样挂靠开发商拿地，这在处于宏观调控重点的上海楼市，几乎不可能做到；其次建房过程中，涉及到规划、设计、施工等多个方面，上海缺少像温州市市场营销协会那样的组织，也缺少相应的社会环境，无论哪一个环节没处理好，都能使整个建房大计落空；最后，在目前的上海楼市，针对个人集资建房的政策不明。如果没有政府相关部门的介入，这样的操作很容易夭折。”

　　与此同时，不少房产人士敏感地察觉到，在温州，个人集资建房的成本，是每平方米5300元，而临近地块楼盘的单价，是8000元。“这说明，前阶段上海楼市有关‘公开房屋成本’的讨论，是多么有必要，开发商暴利已是公开的秘密。温州市市场营销协会依靠开发商去拿地，成本价依然如此低，更能证明开发商利润很高。”

　　专业人士分析，为了避免出现“集资房单价畸低”现象，大型开发商将很有可能对个人集资建房，进行阻击。“阻击的方法很简单，就是抢地。个人集资建房，一般地块很小，金额也不高。而在目前的上海，这样的地块并不多。只要把地抢下来，个人集资建房就巧妇难为无米之炊。”

　　其实，按照今年上海市土地出让一号公告，最终还是有流拍地块。然而，这并不意味着，上海的个人集资建房组织拿地就容易了。“就算开发商不阻击，还是存在‘集资’‘预售’等政策界定。”

　　相关经济分析师认为，个人集资建房模式的出现，其实是对目前楼市的一种讽刺。“社会发展的趋势，是分工合作。但现在的状况，就像消费者觉得牛奶太贵，大家一起去造农场一样，这不符合市场经济规律。说到底还是房价太高，老百姓买不起房子。如果房价不是像现在这样，动辄上百万元，老百姓还会想要个人集资建房吗？”

　　目前，在宏观调控政策的打压下，上海楼市正趋于稳定，然而房价依然没出现明显下降。专家认为，目前，与其聚焦个人集资建房，倒不如进一步规范上海楼市，以使百姓需求和楼市发展，呈现“和谐”态势。

　　1、每平方米5300元的房价怎样计算出来？

　　每平方米单价＝(地总价＋税费成本-商铺和地下车库销售收益)/总建筑面积25500平方米。地价1.0458亿元，约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米建设成本为6600元。

　　按规划，该小区包含212套住宅、48间商铺和地下车库。用商铺和地下车库销售的收益冲减建设成本，预计建成后房屋成本价约为5300元/平方米。

　　2、会员如何缴纳集资款？

　　会员分3-4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金，即会员缴纳的第一笔款项，如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元，选择120平方米的交12万元。

　　会员按照协会通知，在有拿地意向前，预先将钱打入指定银行，账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时，所有会员在1、2天内将钱打入房地产开发商账户。

　　拿地成功后，在房屋建设之前某个时间内，会员缴纳第二笔款项，金额不等，在十几、二十几万元之间。

　　房地产公司4证办齐后，可以到银行帮会员办理公积金贷款或商业贷款，据称最高可达70%。

(责任编辑：孙可嘉)