证券时报记者晓河陈霞

    作为国家首次尝试“双竞双限”土地招投标的城市,广州近期吸引了各界的眼球。广州国土局的一位官员告诉记者,广州愿意做这样的“试验田”,为国家房地产的调控多探索出一条新路。

    “对于‘双竞双限’的推广前景,我不好做更多评价。”这位官员坦言,“‘双竞双限的’目的是为了探询控制房价增长过速的方法,但既然是试点,就允许有失败,允许总结经验教训继续探索更好的方法,关键是方向正确。”

    每平方米6500元有点悬？

    所谓“双竞双限”住宅用地的招投标,是指在限户型、限套数的基础上,通过制定房价的最高限价,进行竞房价、竞地价的土地招标。

    此次广州共拿出了五幅地块进行“双竞双限”招投标的尝试,其中有四块位于广州白云区的金沙洲地区,最被看好的一块地块竞拍出来的最高房价为6500元/平方米,楼面地价大约为2500元/平方米(按拍卖地价算)。

    按照广州市的规划,金沙洲地区在未来几年将会被打造成11万人口的居住新城。当记者驱车赶到该地区,发现此处目前还十分荒凉,位于城乡结合部,而此次竞拍的四块地目前正在进行平整工作。在附近,有一个楼盘正在销售,售楼小姐告诉记者,他们销售的均价在2500元/平方米左右。

    此次招标的四块地,是沙凤村的土地,当村委会的一位工作人员得知两年后,这片土地上的房子最高价格定在6500元/平方米的时候,这位五十多岁的老人难以置信,“这里值得这么多钱？这么高的价格有人买吗？”,他之前一直以为,政府征这四块地是为了安置广州老城区的一些拆迁户的。

    当记者把“6500元/平方米定价是否过高？”的疑问抛给广州国土局的一位官员时,该官员认为该定价完全合理。他解释道,6500元/平方米是两年后的价格,并不是现在的价格,而且是最高价,“如果按照广州房地产市场的理性发展,房价按一定速度上涨是合理的,而且等金沙洲地区的基础配套设施完善后,6500元/平方米的价格将低于两年后当地的主流房价。”

    至于6500元/平方米的最高价格标准是如何确定的,该官员并没有详细透露,只告诉记者,“从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后,取平均值作为未来房屋的最高售价。”“开发商不会做赔本生意的,他们肯定是有得赚,才敢报价的。”

    此前,在8月份,广州也曾拿出两地块进行“双竞双限”的招投标,但由于开发商认为政府制定的最高限价过高,担心未来卖不出这个价而导致流拍,外界也质疑政府此举有哄抬房价的嫌疑。

    观望者得到什么预示？

    实际上,最近一段时间来,无论是民众,还是地产开发商,对于现有的土地招投标制度提出了各种质疑,共同的指向是认为目前这种“价高者得”的土地招标方式在很大程度上助长了房价的上扬。

    就在不久前,北京市政府也改革了土地招投标制度,在土地招投标中,首次改变了由出价最高者拿地的情况,而改为由“出价较为合理者”拿地,北京市的这种做法是否合理还有待探讨,但无疑,广州此次采用“双竞双限”方式比北京市的作法还是前进了一步。

    不过,对于指望房价下跌的许多民众来说,此次“双竞双限”的方式很可能会让他们失望,因为地方政府调控房价的目的不是为了打压房价,而是要保证房地产市场的理性发展。如果政府认定处于偏僻地带的金沙洲的房价6500元/平方米还会低于两年后该地的主流房价,那么广州市区两年后的房价又是多少呢？

    广州合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江说,金沙洲6500元/平方米的价格对中产收入者来说,是可以接受的,因为目前广州市场可接受的主流价格区间为6000～8000元/平方米。黎文江预测金沙洲地区未来两年房价的涨幅将保持每年5%的速度。

    广州市的一位官员告诉记者,由于广州市老城区多,这些地方的改造,如新开辟绿化带、道路建设等,都需要占用土地,因此市区内的土地比较稀缺,城区内的房价还在上涨。而随着更多的城市人口向郊区迁移,也将带动周边地区房价的上涨,“谁能想到过去的天河区会成为现在的地王,说不定将来的金沙洲就是现在的天河区。”

    其实不仅在广州,全国的许多大中城市,随着城市化进程及城市的改造,土地的稀缺问题将日益显现,这也导致了不少城市房价上涨的一个重要原因。也就在今年9月初,国内地产大鳄万科曾斥资17.5亿元竞投一块金沙洲地区的地块,楼面地价达到了4033元/平方米,按该价格算,万科在金沙洲推出的楼盘今后每平米房价至少应在8000元以上。

    接受记者采访的广州当地不少地产专家也认为,政府推出“双竞双限”来调控房价,目的不是为了“降低”房价,而是为了“稳定”房价。地产专家韩世同特别指出,“双竞双限”将起到抑制房价的作用。如果与万科的房价比较,“双竞双限”确实在一定程度上能起到抑制房价的作用。

    有不少人士担心,由于限制了最高房价,而地价却取最高价,地产开发商是否会对工程进行“偷工减料”来确保更高的利润,对此,广州国土局的一位官员表示,政府也有这样的担心,“双竞双限后,如何确保房屋质量监管的法规措施也正在研究之中,不久就会出台。”

    若要控制房价增长过速,“双竞双限”的房子是否该限定销售对象,以确保中低收入者优先购房呢？该官员告诉记者,两年后,销售将按市场化操作,不会对销售对象进行限制,“卖给谁,完全由开发商自主决定。”值得注意的是,与这四块地同时拍卖的另一块位于广州花都的地块,则采用了“双竞三限”的方式,也即多增加了限制销售对象这一项内容。

    黎文江介绍,按照广州的五年住房规划,限房价的房子将会占到整个供应量的60％。“这个措施会让广州的房价稳定下来的。”而对于低收入者的住房供应,按照广州市的五年住房规划,将通过提供经济适用房和廉租房的方式解决,这一块的供应最终将提高到占整个住房供应的17%。

    后记：

    失地农民的未来在哪里？

    沙凤村远没有想象中的热闹,小桥流水,绿荫环绕,村里人三五成群,围拢一起,或搓麻,或打纸牌,仿佛热闹的广州城离他们很远,而此次“双竞双拍”的四块金沙洲的地块就静静的躺在村子的东面,珠江的支流———美丽的金沙江从地块的东面流过。

    用不了多久,这里将成为一片热火朝天的工地,而邻近工地的沙凤村的村民估计不久也将搬到附近漂亮的安置房中去。安置房已接近竣工,无论是远望还是近观,这些成片的安置区和城里的住宅小区并无二样———整齐美丽。

    如果不是城市化的脚步,沙凤村可能将一如往常般的宁静,看不出任何城市的印记,而当记者踏步于村中时,村里人向我们这些陌生人投来了不少好奇的目光,对于记者的任何询问,也显得十分的热心,可见,平日里,来这里的外来人并不是很多。

    或许是对未来早有预计,总之,对于由此处引发出来的外界热闹反而在这里没有激起任何的涟漪。按照广州市的规划,沙凤村的土地早在1992年就被当地政府预征了,所以,对于今天的一切,这些村人早已淡然。

    在村中,不少屋前墙面,贴满了“转农为居”的告示,同时告示的还有一批批已办理养老保险人员名单。这就意味着,这些世代以农为本的沙凤村人已经“洗脚上岸”了,从此身份发生了重大改变,从农村人口变成了城市人口。

    这种户籍身份的变化就能带来社会身份的真正改变吗？记者有这样的担心,如果他们不能很快学会城市人的谋生手段,他们未来何以为生？这并不是记者的杞人忧天,而是活生生的现实摆在他们面前,因为,在两年后,这里将成为容纳11万人口的广州新城,而原来的沙凤村将彻底消失。尽管,由于土地征用等,沙凤村的人都从政府那获得了一笔安置费,但这笔安置费不足以让他们过余生,而此前,他们大部分的收入则主要来自农业收入及靠村里厂房出租获得的红利提成,显然,这些依托土地而存在的收入在未来将不会再有了。从村民平静如常的面貌看,记者的这种顾虑似乎又成为一种多余。

    沙凤村的村干部的顾虑比记者又进了一层,村支书告诉记者,沙凤村有1万多的人口,村里有两所卫生所、两所小学,还有其他许许多多的村公共设施等等,目前,由于土地还有不少(土地按批征用),所以还有一些副业,如厂房出租等,村里支付公用开支还不是大问题,但如果土地一旦全被征用了,这些就将成为大问题。村支书介绍,他们现在正在和市政府商量,希望市里能接管这些村办设施。

    “按照土地征用的政策,每征用百亩可以留10%自用,这些自用的土地如果刨去道路建设等,能真正利用的并不多,这样的话,能用作厂房出租等的土地实在有限的很。别说是这1万多的人口靠这点土地养活,就是维持村里的公用开支也不容易,我现在也想不出什么好招。”这位村支书一边抽着烟一边说。

    (晓 河 陈一木)