本报记者 林喆

    在宏观调控一轮轮“紧箍”政策效应之下,一些开发商的资金链越发拉紧,如何寻求更多融资渠道、控制房地产业的金融风险,成为生死攸关的问题。

    在全国工商联房地产商会日前召开的“2006年度不动产金融论坛”上,与会专家与开发商认为,虽然银行贷款仍然占了“大头”,但在严格的房地产宏观调控下,上市融资、私募融资、利用信托资金、住宅抵押贷款证券化、REITS创新等方式将越来越普遍,房地产的融资多元化趋势也将更加明显。

    银行贷款依然重如泰山

    业内人士指出,一般而言,现金流好的项目在借贷融资方面有优势、预期收益好的项目在吸引机构投资者方面有优势。但事实上,房地产企业还是过分地依赖银行资金。

    虽然国内资本市场日益壮大,但目前,两万多家房地产企业仅有50多家上市,即便是上市房地产公司的融资,面对一个项目动辄数亿元甚至十多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。

    据有关部门测算,房地产业与57个产业存在直接或间接联系。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元,占固定资产投资总额的17.8％,占GDP的8.6％。而房地产金融也因此占据了银行最重要的地位。央行统计表明,中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。

    央行的《2006年第三季度中国货币政策执行报告》也指出,全国房地产开发贷款增速进一步提高。前三季度,全国完成房地产开发投资1.3万亿元,同比增长24.3％,比上年同期快2.1个百分点。9月末,全国商业性房地产贷款余额3.6万亿元,比年初增加6076亿元,同比增长24.35％,增速比上年同期快5.54个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.38万亿元,比年初增加2767亿元,同比增长28.85％,增速比上年同期快12个百分点。

    融资趋向多样化

    虽然银行融资仍然占了很大的一部分,但是其他的房地产融资方式也在迅速发展。

    全国工商联房地产商会投融资中心副主任郭明莉指出,在目前债权融资存在障碍的情况下,补充权益性资金(股权融资的范围)成为企业考虑的重要问题。补充权益性资本按照其资金来源方式的不同可分为公募和私募,也就是上市和吸收战略投资者。她认为,就各种融资方式来看,内部融资的成本远低于外部融资,所以公司在选择融资方式时一般根据成本由低到高的顺序,按内部融资、债权融资、股权融资的顺序考虑融资方式的选择。在外部融资中,公司一般优先选择债权融资———银行贷款或发行债券,资金仍不足时再发行股票筹资。

    与会专家指出,从资金来源上说,中国房地产企业的资金可以分为四类：自己投入的钱、银行借来的钱、客户付的钱和国外资本市场的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱,也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。

    公开上市也是正在逐步放大的房地产企业的融资渠道。今年以来,保利地产(行情,论坛)在A股上市,北辰股份继H股之后,也实现A股上市。不少中等规模的房企则谋求借壳上市,如北京市大龙伟业借壳宁城老窖等。一家金融投资咨询公司相关负责人表示,“大量房地产企业正在借壳上市的路上。”

    信托资金也是房地产企业重要的资金来源。很多房地产企业都用到了这种融资办法,以股权投资的方式夹层融资或者贷款的方式,可以将民众的资金直接投入到房地产开发里,同时也让民众通过这种方式分享房地产的利润。

    对于房地产企业,可以从资本市场融资的渠道应该说比其它行业企业要宽。除了企业整体上市外,对于房地产企业的另一种方式是物业上市,即所谓的REITs上市,投资者交易的证券凭证是商业地产的租金收益权。

    北京大学房地产金融研究中心主任冯科博士还建议,将解决低收入家庭住房需求的廉租房市场作为试点,引入合格的信托公司或资产管理公司参与,通过发行房地产信托投资基金,拓宽资金渠道。

    但业内人士认为,目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系,即专业的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。