目前,上海一手房和二手房出现互补发展新格局,满足了不同的市场需求。市场总体成交仍以一手房为主,成交为市场主导的区域包括黄浦、浦东和闵行。浦东和闵行两个区面积较大,在中环线以外的区域正处于发展阶段,市场供应以一手房为主,且在整个区域中占据较大份额,因此这两个区的一手房交易量超过二手房。

处于市中心的黄浦区是一手房供应量最大的区域,其供应比例超过总量的50%。而一、二手房成交都比较活跃的区域包括闸北、卢湾、长宁和杨浦。目前一、二手房成交量之比基本都在1∶1。

    成熟板块显现互相竞争关系。总体上来看,目前本市一、二手房市场都处于发展阶段,因此在成交量和成交价的变化上都遵循同样的发展趋势。但是在一些市场成熟的板块,一、二手房之间已经开始出现了相互间的竞争关系。如静安区二手房供应量较大,大部分为次新房,与一手房形成了竞争关系,二手房价格与一手房成交量的相关系数高达0.74,与其相类似的还有普陀区的内普陀板块和闵行区的莘庄板块。

    普陀和虹口一手房价格低于二手房。普陀和虹口两区目前一手房新增供应量大多集中在内环线以外,二手房交易则主要集中在内环线以内。以虹口区为例,该区住宅物业价格跨度较大,既有北外滩板块单价在2万元以上的高档公寓,也有凉城板块单价在1万元左右的普通住宅,不过在该区内环线以内,土地供应紧缺,市场成交主要以二手房为主,均价一般都在每平方米1.5万元以上。一手房供应绝大部分位于内环线以外,成交均价在每平方米1万元左右。因此从成交均价来看,该区域二手房成交均价要高于一手房,这种价格差异更多地反映出区域内房源的成交结构,两个市场互补,满足不同购房者的需求。

    市中心二手房价格低于一手房。浦东和徐汇两区一、二手房成交价格差距不大,原因在于这两个区的一、二手房成交分布较为均匀,不存在分别集中在不同价格段的问题,且这两个区域外围地区住宅成交量都比较大,在一定程度上稀释了其他档次物业成交对均价所带来的影响。