□ 惠岱

    —企业形象—

    正当资本市场对房地产股的追捧日益升温之际,房地产行业上市公司的资本运作力度也显著增强。

11月28日,莱茵置业(行情,论坛)(000558.SZ)在杭州梅地亚宾馆召开股东大会,审议向特定对象非公开发行股票事宜,募集资金将用于向莱茵达集团收购其所持有的扬州、南通等地房地产子公司股权并投资开发相应的房地产项目。

    莱茵置业(行情,论坛)此前于10月24日发布董事会公告,披露了本次定向增发的预案：拟向包括第一大股东莱茵达集团在内的不超过十家机构投资者非公开发行股票,发行数量不超过8800万股,其中向莱茵达集团发行的股份数量不低于本次发行股数的35%。莱茵达集团将以其所持有的扬州莱茵达置业有限公司32.16%股权、南通莱茵达置业有限公司90%股权、扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权、扬州中茵置业有限公司90%股权等资产认购股份,其他特定投资者则以现金认购。

    莱茵达集团创建于1994年,是一家以房地产开发为主业、相关产业协同发展的知名大型住宅产业化集团。十多年来,莱茵达集团秉持创新、团结、和谐、进步的企业精神,成功开发了近30个房地产项目,开发项目遍布全国6省21个城市,特别是经济发达的长三角地区为集团项目战略部署的重点区域,近两年来的年开发量均在百万平方米以上。莱茵达集团先后获得“全国公认的浙江房地产著名企业”、“中国房地产住宅科技创新十强”、“浙江省房产行业诚信满意十佳优秀企业”、“浙江省房地产开发企业30强”、“长江三角洲地区房地产开发企业80强”等荣誉称号,“莱茵达”也被评为“浙江著名房地产品牌”。

    2002年,莱茵达集团受让原辽房天29.43%股权成为公司第一大股东后将其更名为“莱茵置业(行情,论坛)”,藉此进入资本市场。然而受历史遗留问题的影响,集团房地产核心业务的借壳上市一直进展缓慢。通过并购迅速扩大资产规模,增加利润增长点,确立核心竞争优势,已成为股改后莱茵置业(行情,论坛)资本运作的题中之意。

    在此次将要注入莱茵置业(行情,论坛)的资产中,包括扬州莱茵达置业有限公司的“莱茵苑”和“莱茵北苑”、南通莱茵达置业有限公司的“凤凰莱茵苑”、扬州莱茵西湖置业有限公司的“瘦西湖”(暂定名)等优质项目。这些项目所在的扬州、南通等长三角地区二线城市,近年来区域经济增长迅速,房地产市场则表现得相对平稳,尚未出现过热迹象,亦不属于国家宏观调控的重点区域,未来具有广阔的发展空间。特别是扬州于今年10月份刚刚荣获是全球人居领域最高规格的奖项———“联合国人居奖”,为当地房地产市场的发展埋下了又一精彩伏笔。

    从部分已开工在建的项目预售情况看,这些项目销售前景比较乐观。如“莱茵苑”小区是扬州首家国家级康居示范工程,曾获得“第四届中国国际住宅产业展览会创新楼盘奖”、“2005年度扬州最佳人居楼盘”等荣誉,目前已交付面积占小区的36%,在建未完工面积的销售比例也已达到42%左右,预计该项目及比邻的“莱茵北苑”项目2007年可实现销售收入近2.5亿元,实现利润总额近4000万元。又如位于南通新区的“凤凰莱茵苑”项目,与南通新区行政中心隔河相望,地理位置十分优越,规划的五期项目中,一期、二期建筑面积分别为44165.9平方米、54141.33平方米,现均已竣工交付并基本售罄；三期、四期规划建筑面积分别为36339.6平方米、70506.51平方米,正处于主体验收和施工初验阶段,目前销售比例为40%左右；五期正在规划中,预计该项目2007年可实现销售收入超过4亿元,实现利润总额约9千万元。这些优质项目的注入,将成为莱茵置业(行情,论坛)未来业绩持续成长的源泉。

    根据辽宁天健会计师事务所出具的《盈利预测审核报告》,莱茵置业(行情,论坛)本次定向增发完成后,净资产较2005年底将增加约1.38倍,2007年主营业务收入较2005年增加3.36倍左右,净利润更将比2005年增加约25倍,公司的核心竞争力将大大增强。此外,本次非公开发行股票完成后,公司将增加约41.25万平方米的土地储备,特别是2007年可实现销售收入约7亿元、净利润超过6000万元,现金流量也将大幅度增加。显然,本次定向增发将使莱茵置业(行情,论坛)在资产规模、盈利能力、土地储备等方面得到较大的提升,消除对单个项目的依赖性,业务经营进入稳步上升的轨道,公司将成为国内规模较大的房地产开发企业,综合经营实力和持续发展能力将得到显著提高。

    另一方面,本次定向增发作为莱茵置业(行情,论坛)历经4年的重组整合后迎来的第一次再融资,募集资金项目就选择了向集团公司收购其持有的房地产开发业务,表明历史遗留问题已经基本得到了妥善的消化和解决,莱茵达集团房地产主业的整体上市已实质性启动。

    由于莱茵达集团的主营业务之一也是房地产开发,其下属若干子公司亦从事房地产业务,因此与莱茵置业(行情,论坛)之间产生了同业竞争问题。通过本次定向增发,莱茵达集团的优质房地产开发资产基本上全部注入公司,同时莱茵达集团承诺：今后自身将退出房地产业务；未来所有房地产业务将全部由上市公司经营；尚余的尚未开发完毕的控股房地产开发项目将在解决遗留问题后,以资产认购非公开发行股份或资产转让的方式注入莱茵置业(行情,论坛)。这一系列的运作和承诺将有效解决公司与第一大股东及其关联公司之间的同业竞争问题,优化公司治理结构,为公司今后保持独立性、规范发展提供保障,并最大限度地保护中小股东的利益。

    通过本次定向增发,莱茵置业(行情,论坛)将成为集团房地产业务的核心运作平台,其坚持资本运营为产业发展服务的产业化原则、做精做强房地产主业的发展蓝图跃然纸上,将莱茵置业(行情,论坛)发展成为具有强大竞争力的住宅产业集团的宏伟愿景也已指日可待。而资本市场在期待其不断带来业绩惊喜的同时,将收获更为理想的投资回报,为投资者分享中国房地产行业长期增长提供更多的投资机会选择。