建立以中小套型为主的住房消费模式

　　建设部住宅产业化促进中心

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 (国办发[2006]37号) 明确提出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这项政策规定既是加强房地产市场宏观调控，调整住房供应结构的现实需要，也是建设资源节约型和环境友好型社会，形成符合中国国情的住房建设和消费模式的客观要求。

　　一、坚持以中小套型为主符合我国人口资源环境条件

　　目前，我国正处于全面建设小康社会的关键时期，经济社会发展进入新阶段，工业化、城镇化进程加快，居民收入连年增长，消费规模不断扩大，资源的消耗强度高，住房供需矛盾越来越突出。建立以中小套型为主的住房消费模式，符合我国的人口、资源、环境条件和现阶段经济社会发展的实际水平，有利于稳定住房价格，引导房地产市场向解决普通居民住房问题方向发展，提高城镇居民整体生活水平，是必须长期坚持的方针。

　　我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低。其中：人均土地面积仅为世界平均水平的33％，人均耕地面积仅1．43亩，不到世界平均水平的40％；人均水资源拥有量为2200立方米，仅为世界平均水平的1／4，且土地和水资源地区间分布不平衡；1999年，我国人均矿产资源仅占世界平均水平的58％，人均石油可采储量为世界平均水平的11％，天然气为4．5％，煤为79％，铁为42％，铜为18％，铝为7．3％。我国资源的现状难以维持占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源的高强(高强新闻)度住房消费模式。

　　最近几年，全国每年新增城镇人口1600万人左右，新增建设用地400万亩(其中用于城市发展用地100万亩)左右。按现行城市规划和居住标准计算，每年新增的居住用地可建造住宅2．75亿平方米，尚不能满足每年城镇新增人口的住房需求。如按户均100平方米，能建275万套住宅，仅能解决约820万人口的住房问题；按户均90平方米，能建成305万套住宅，可解决910万人口的住房问题；按户均80平方米，能建成343万套住宅，能解决1022万人口的住房问题。

　　资源消耗快速增长，是工业化、城镇化加快发展阶段的特点之一。我国住宅建设和使用所消耗的资源数量较大。据测算，住宅建设用钢占全国用钢总量的20％，水泥用量占全国总用量的17．6％，用地面积占全国城市建成区用地总面积的30％；住宅用水占全国城市水资源消耗的32％，住宅建设能耗占全国总能耗的30％，单位建筑面积能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍。目前全国城乡房屋建筑面积近44l亿平方米建筑，全国仅有1％的既有建筑和5％的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。每年城乡新建建筑竣工面积约15至17亿平方米，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。如果延续目前的建筑能耗状况，建筑能耗将达到全国总能耗的45％以上。因此，必须坚持发展中小套型住房，大力推进建筑节能、节水、节地、节材等工作。

　　二、坚持以中小套型为主符合经济社会发展的现阶段水平

　　我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，生产力还不发达，城镇居民中低收入家庭仍然占相当大的比例，改善人民生活水平不能离开这个现实过于超前，解决住房问题应优先满足广大群众的消费需求。近年来，通过深化住房制度改革和大力发展住房市场，我国城镇住房严重短缺问题基本得到解决，但住房资源配置不平衡问题逐步显现。坚持以中小套型为主发展普通商品住房，是改善中低收入家庭住房条件、促进和谐社会建设的需要。

　　中小套型普通商品住房(含经济适用住房)是当前居民住房需求的主体，坚持以中小套型为主发展普通商品住房，有利于较好地适应当前居民住房的有效需求，引导居民梯度改善居住条件。据调查，北京市有购房需求的家庭中，54．8％选择购买90平方米以下的住房。石家庄市准备购房的家庭中，有45％选择购买90平方米以下的住房。太原市有购房意愿的家庭中，58．4％的家庭计划购买90平方米以下住房。深圳市准备购房家庭的平均住房需求面积为94平方米。发展中小套型普通商品住房，有利于降低房屋销售总价，满足普通居民住房消费的需要：有利于做好城镇房屋拆迁居民的安置工作，维护社会稳定；有利于满足农民工的基本居住需要，逐步改善进城务工农民的生活条件。

　　三、坚持以中小套型为主是加强和改善宏观调控的需要

　　2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号)围绕调整住房供应结构、稳定住房价格工作，从规划、土地、税收等方面提出了若干政策措施。一年多来，住房供应结构有所调整，但总体进展缓慢。今年1-9月，40个重点城市批准预售的商品住房套均建筑面积113平方米，比去年同期下降9平方米。但是，仍有11个城市套均建筑面积超过120平方米，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占总批准预售面积比重仅为20。45％，套型建筑面积144平方米以上的住房面积占总批准预售面积比重达到27.78％。今年五月，国办发[2006]37号文件继续和深化了国办发[2005]26号文件提出的各项调控措施，在保持宏观调控政策总体稳定的基础上进一步提出，要重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并要求各地建立住房建设规划制度，量化住房建设的套型结构比例，完善价格形成机制，稳定群众预期。

　　各地区和有关部门认真贯彻执行党中央、国务院关于加强和改善宏观调控的各项政策措施，有针对性地解决房地产市场运行中的突出矛盾和问题，房地产市场运行态势基本平稳，并且出现了一些积极的变化，对于控制固定资产投资规模，优化投资结构，促进宏观经济平稳健康发展起到了重要作用。必须坚定不移地继续贯彻落实各项房地产市场调控措施，切实调整住房供应结构，稳定住房价格，发展适应广大普通居民支付能力的中低价位、中小套型住房，使面向当地居民自住需求住房的价格水平与居民实际支付能力相匹配，让广大人民群众安居乐业。

　　建立以中小套型为主的住房消费模式，应坚持以经济手段为主，实行综合调控。当前，建议采取以下措施：一是继续加强城市规划和土地供应管理，引导中小套型普通住房的供应。二是进一步完善有区别的税收政策。加快推进物业税改革试点工作，增加大套型住房的持有成本。近期可考虑取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策，加大对购买中小套型普通商品住房的税收支持力度。三是切实落实有区别的消费信贷政策。同时积极开拓信托、基金等房地产开发融资渠道，鼓励中小套型住房建设投资。四是加强国情教育和舆论宣传，引导居民形成适度的消费理念。五是提高住宅规划设计水平，提倡精细设计，力争在较小的住宅面积内创造较高的居住舒适度。来源：建设部

(责任编辑：王燕)