买卖双方兴趣不大 二手房交易资金监管是难题

　　本报记者 李松涛

　　“我们和深圳发展银行今年3月在北京二手房交易市场推出资金监管业务，至今仅占总成交量的19.4％。”北京中原房地产经纪有限公司三级市场部副总经理宫萍说，北京的消费者似乎并不青睐这项在舆论上似乎众望所归的政策。

　　今天，北京市建委、市中介行业协会、中原地产、深发展银行联合召开北京二手房交易“资金监管实施方案”研讨会，就是在这个会上，宫萍作出了上述发言。

　　二手房交易最大隐患是资金监管问题

　　在二手房交易市场上，长期以来被忽视的一个问题就是交易资金的监管问题，由此也引发了一系列经济案件。

　　2003年，北京市坚石房地产经纪有限公司恶意不履行合同，截留房租累计诈骗金额达370多万元，诈骗被害人达数百人。

　　2005年12月，天津爆出“汇众”案。天津汇众房地产经营有限公司拖欠、压占500多户客户房款。

　　“影响二手房交易安全的最大隐患就是交易资金监管问题。”建设部住宅与房地产业司副司长侯浙珉这样说。

　　在二手房市场，很多买卖双方都习惯于委托中介公司作为房产交割的载体，也就是说，买卖双方的交易资金由房产经纪公司进行划转。有一些经纪公司业务庞大，在这些公司沉淀房屋交割的资金非常庞大，这笔资金少则几百万元，多则上亿。

　　根据北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京中原房地产经纪有限公司等几家大型房产经纪公司的估算，今年北京市二手房交易量在7．6万套左右。

　　宫萍介绍说，每套成交总金额平均在75万元，其中全款交易量占30％，贷款占70％。如果全款资金监管的资金有50％，贷款70％中有30％是作为首付款，需要监管金额大概就有205.2亿元。

　　而据了解，现在北京的房产经纪公司中，店铺超过200家的公司就有三四家，“沉淀资金简单估计是几亿元，一旦发生问题将是非常大的风险。”宫萍说。

　　老百姓对这项业务兴趣不大

　　对二手房交易资金的监管开始出现在政府部门、行业协会的议事日程上。

　　今年8月1日，天津市发布《关于天津市私产房交易抵押贷款实行资金监管的通知》，明确规定：全市私产房屋交易抵押贷款将全部实行交易资金监管，由天津市国土房管部门的资金监管机构提供免费资金监管服务。

　　10月31日举行的2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会上，建设部副部长刘志峰明确指出：“今后房屋经纪公司将不得直接收取交易资金。”

　　11月14日，北京市建委市场租赁处和北京市中介协会联合下发通知，11月底前，本市所有房屋经纪公司都需据实填写《房地产经纪机构代收存量房交易资金情况调查表》，以此对全市房地产经纪公司代收二手房买卖交易资金情况进行摸底。

　　此外，一些大的房地产经纪公司也已经开始了对资金监管方式的尝试。今年3月，北京中原房地产经纪有限公司和深圳发展银行北京二手房交易市场推出资金监管业务，但让宫萍感到不解的是，老百姓似乎对这项业务并不感兴趣。

　　中原地产提供的数据显示，3月至11月的9个月中，首次推出POS机刷卡的资金监管业务的业务量仅为5．12％；存入卖方账户和经纪公司监管账户的资金监管业务为14.28％。

　　在宫萍看来，造成老百姓不感兴趣的原因可能有两点。“首先是买卖双方还没有深刻认识到资金监管的重要性。”北京市1999年才开始商品房交易上市，市场的不成熟可能造成消费心理不成熟，对于这一项业务整个认可度没有具有普遍性。

　　第二个原因就是存入资金公司账户的问题，放款、退款程序都比较复杂。因为卖方账户进行冻结的资金监管方式，存入经纪公司账户监管，需要在放款前到经纪公司初审，开具转账支票到资金监管银行放款，来来回回比较复杂的过程。还有一点就是到账的时间也有滞后，一般通过POS刷卡三四天才可以到账。

　　在二手房交易资金的监管方式上，宫萍一口气列举了4种：政府强制性监管、第三方执行监管、存入买或卖方账户监管、银行与其合作的资金监管方开设专用账户。“这几种方式各有利弊，我们建议由政府监督、支持、倡导，同时规范经营的经纪公司和银行协作完成资金监管。”

　　二手房交易资金究竟该如何监管

　　目前在北京，深圳发展银行总行在全系统内把二手房资金监管打包成一个业务，在全国推广，可以对买卖双方提供一种资金监管服务。而与北京的市场不同，天津市采取了政府强制性监管的方式。

　　2005年4月份，天津市房管部门出面建立了专门的监管机构——天津市政府房地产资金监管公司。到现在，这个公司发展已经做了两万多件，涉及监管金额60多亿元，天津市场上53％左右的二手房交易是通过这种方式进行交割。据天津市房地产管理局市场科科长张冬梅介绍，这样的监管服务是免费的。

　　“我们已经把资金监管问题纳入到今年4个课题研究的一个首要位置，最近紧锣密鼓一直在研究。”北京市中介行业协会会长陈同顺说。

　　二手房交易资金究竟该如何监管？何时能出台相关规定？

　　北京建委租赁市场管理处处长罗洪京作出了解释，“大家最关心的就是时间表的问题，但这个问题确实很难回答。”北京对于资金监管这一方面的研究应该说时间不是很长，一开始也存在争论，例如要不要政府来介入，能不能通过市场来解决这个问题。

　　罗洪京认为，从目前的形势来看，只通过市场解决的方法还不成熟，经纪机构开展资金监管的家数还不是很多，“原来想只要有一家开展，老百姓都能到这一家来，它能够带动一批企业做资金监管，但是目前来看现在还不行，企业自身自我革命也好，自我革新也好，还没有这种意识。”另外一个角度来说，客户的成熟度也不够，老百姓对资金监管业务还没有形成习惯，需要政府进一步加强这方面的监管推动，“我们也是在积极努力做这方面的工作，但是时间表还没有确定。”

　　而据介绍，建设部目前也正在就加强经纪机构行为、加强资金监管出台一些文件。该文件明确规定房地产经纪机构不准代收代付交易资金，此外还对相应的交易资金监管，包括账户使用划付等等作出一系列的规定。

　　建设部住宅与房地产业司副司长侯浙珉称，这个文件将在近期实施。

　　本报北京12月6日电

(责任编辑：胡立善)