本报记者 费杨生 北京报道

    “对一些房地产开发商而言,只要拿到土地就铁定赚个‘盆满钵溢’的好日子已经一去不复返了,不少中小型开发商越来越难拿到资金,面临被淘汰出局的局面。

”一位长期从事房地产投资顾问工作的人士这样指出。

    有消息称,一些地方的开发商由于难以筹措资金,不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅称,这种现象在今年下半年以来十分突出,公司近期就承接了数十个这种迫切需要融资的房地产项目。

    行业洗牌提速

    业内专家预计,在今后两三年内,房地产企业融资难的困境将持续存在,这将加速中小型开发商被淘汰出局的进程,并推动房地产业巨头的诞生。

    联华信托总裁李晓东说,目前银行放贷标准很严,尤其是针对房地产企业的贷款,其放贷风险被确定为150%。这也就是说,如果放贷100元给房地产企业的话,银行的风险资产不是100元,而是150元。此外,银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”———《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,进一步提高了房地产信贷的门槛,即使“四证”齐全,房地产企业也很难办到贷款。

    在这种背景下,融资难是开发商面临的共同困境,但全国性的大企业所受影响并不大,主要是一些中小型企业将受到很大冲击。邹毅说：“有的企业干脆把以前拿到的土地转卖了,以此赚取差价就心满意足了。”

    中诚投资投资总监李颖则更直白地指出,那些手里只有两三个项目的中小企业应该趁早考虑“投靠”地产投资基金,有好的项目可以寻求合作,没有就最好卖掉。

    事实上,不少外资投资机构正抓住这个时机扩军中国地产业。渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡11日说：“几个月前,我们就是趁调控之机,入股了世茂地产和绿城中国,现在证明我们的决策是对的。我们还刚刚注资了北京的一家国有房地产企业。”

    思源集团董事长陈良生预计,中小房地产企业至少在今后两三年内都将面临融资难困境,无法度过这个难关的就必然被淘汰。还有专家甚至认为,半数房地产企业将在本轮调控中被“扫地出门”。有消息称,上海的一些开发商就在全部或部分转让房地产项目股权,甚至整体出让土地。

    开发商也开始“傍大款”

    一些专家指出,并不是所有的中小型开发商都在卖地,更多的开发商注重通过项目换股权等多种渠道来融资。

    在五合国际举办的“2006中国房地产投资报告发布会”上,福建某房地产集团的总裁坦言,目前的调控使企业的融资成本提高了,但相比于拿地来说,拿钱还是要容易一些；房地产商最重要的是要有一个好项目,以此来向国际基金和国内私募基金融资。

    陈良生说,目前房地产企业的融资渠道已成多元化趋势,一些业界大佬也开始寻求多元合作。其中的一种方式是“傍大款”,即寻求与比自身实力更强的企业合作,而不少垄断行业的企业也很愿意与房地产业领军企业合作。目前,北京首开集团与思源集团正在筹划设立房地产产业基金,首期规模计划在5-10亿元。

    另一个途径是与投资公司合作。但不少地产投资基金对收益率有较高要求,也特别看重企业的项目开发能力和企业管理能力。李颖称,中诚投资要求至少有20%的投资回报率。一些房地产企业也开始寻求与原材料供应商、房屋中介合作。

    邹毅认为,企业债券、上市融资、合作开发、委托贷款、典当乃至产权交易都是可以利用的一些新型融资渠道,但必须了解各个渠道本身的特点及其风险。

    尽管多元化融资模式初显端倪,但银行贷款仍是房地产的主要资金来源。央行公布的数据显示：9月末,全国商业性房地产贷款余额3.6万亿元,比年初增加6076亿元,同比增长24.35%。其中,房地产开发贷款余额1.38万亿,比年初增加2767亿元,同比增长28.85%,增速比上年同期加快12个百分点。