本报记者 林喆

    目前不少地方出现了个人合作建房热,业内专家认为,房价便宜是其吸引力的根本,但目前看还鲜有成功者,政府应予以鼓励并进行规范。

    北京合作建房第一人于凌罡在多次运作未果的情况下,近日又重整旗鼓,瞄准了海淀区花园路25号地块,日前已开始对合作者验资。北京合作建房另一位倡导者———北京仁和律师事务所律师孟宪生也表示,以合作建房模式建设的老年人“退休社区”计划目前基本成型。但温州个人合作建房开始遭遇一些阻力,地方管理部门近期甚至表达了否定的态度。

    合作建房便宜许多

    于凌罡表示,合作建房就是购房者自己做开发商。孟宪生则将这一模式比喻成“AA制”,他笑称：“合作建房说白了,就像大家吃饭AA制,自己掏自己那份钱。”

    按照于凌罡的合作建房方案,花园路项目第一批加入者的承诺房价是7300元/平米,而第二批加入者房价则高出1000元。不过,即使如此,与周边房价相比,个人合作建房的房价仍然能便宜2000—3000元。而项目底商出售后,收入为合作者分享,那样的话,房价可以下降35%以上,所以响应者很多,近300个名额很快登记完毕,目前报名者已经超过500人。

    根据合作建房方案,征集足够数量的意向参与者是第一步,然后成立法人组织,取得项目运作和签署合同的资格。报名者预先交付500元的前期费用,并签署承诺书,成为合作建房参与者。进而每个参与者在指定银行存入个人存款,为洽谈项目提供资金保障。存款额按照意向住宅的建筑面积计算。

    于凌罡介绍,目前的花园路项目最低验资额分别为：登记40平米是8万元、60平米是12万元、80平米是16万元、100平米是20万元、120平米是24万元。这笔存款相当于首付款。目前花园路项目引入中信信托公司承担资金管理,而工程事务则交付给国金管理公司。如果登记的参与者存款不足,则可以向中信公司申请信托贷款。

    孟宪生也指出,在这种模式中,资金筹集后将引入专门的第三方来管理。并且,房屋不存在销售问题,预售后就可以顺利办理个人按揭贷款,因此资金链问题不太大。

    拿地是关键

    在北京市土地储备整理中心的网站上,花园路地块被列入第四季度上市地块,位于北四环内龙翔路上,建设用地8088平方米,规划建筑面积是19400平方米,三通一平。在于凌罡的计划中,计划建设住宅300套,其中13580平方米为90平方米以下小户型,并建设地下停车位200个。

    “现在的关键就是拿地了。”知情人士表示。而合作建房的成败主要也在于此。深圳合作建房发起人林立人介绍,目前全国各地的合作建房多数卡在拿地环节上。

    于凌罡坦言,从去年8月的芍药居到现在,一直没有地段、规模和价格基本合适的土地。“我们不得不勉强尝试相差较大的地块”。他认为,现在北京的开发商天价拿地使他们买地的尝试步履艰难。

    业内人士表示,个人集资建房需要小块的地,不像开发商拿地讲究规模效应,考虑规模经济,北京的规划严格,划分的地块较大并不适合个人集资合作建房。

    不过花园路地块由于面积较小,大的开发商一般都看不上,如果在招标过程中政府能考虑限制房价因素,那么于凌罡与他的合作者拿到土地希望就很大。

    合作模式应当鼓励

    孟宪生认为,上个世纪90年代初期,国内就出台了《住宅合作社管理办法》,而以后的国务院文件也都没有否定这种模式。作为合作消费,政府应当是鼓励的,因为这是对抗垄断的最好方式之一。

    而香港百骏(中国)投资控股有限公司董事长王济武则认为,目前运作的合作建房模式更为贴切地说,应该是一种商业模式,是一种“以股折房”、开发商提早融资的一种模式。不过,参股者在评估好预售风险和价格折让的利害后,购买这种“超前”期房也未尝不可。

    然而,目前中央政府没有任何专门条文来表明态度———既没有明令禁止,更没有政策予以规范。在中央意见未定之前,地方政府对个人集资合作建房的影响有时就能左右全局。“很多地方政府并不喜欢合作建房。”复旦大学尹伯成教授断言。

    近日有消息称,安徽和山东等地出台规定,“只允许利用本单位存量建设用地进行集资、合作建房”。

    但世界许多国家对此都是鼓励的。有专家介绍,目前世界上有80多个国家建立了十多万个合作建房组织。

    而为了防止党政机关、事业单位在合作建房的名义下以权谋私,建设部、监察部和国土资源部联合发文,要求停止审批党政机关集资合作建房项目。

    阳光100的范小冲对个人合作建房持“乐见其成”的态度,但他也有担忧：这种建房模式专业化程度不够,“将房子盖了起来,可能会面临一大堆的售后保障问题。”