不少房地产业内人士普遍认为，尽管《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策相继出台，确实沉重打击了境外游资汹涌的炒房势头，但外资在经历一段观望期后，进入中国房地产市场的方式更多样化，2007年调控亟待关注外资多元化进程带来的多样化“泡沫”。

　　一线城市升值乏力潜力城市加速投资

　　新加坡天育信息咨询公司资深金融分析师钱帆宗认为：外资“限炒令”的出台，迫使相当一部分国外对冲基金和金融衍生物退出短期市场，但众多外资金融机构对“限炒令”政策取向和实施效果进行分析后得出结论：北京、上海、深圳等一线热点城市被中央严格监控，房价升值空间有限，但包括广州、东莞、佛山在内的华南市场，以及以中西部省会城市为代表的二线城市，均属于典型的“潜力城市”，仍有相当大的升值空间。

　　钱帆宗说：“事实上，不少外资正在试图利用更多的合法渠道，在中国房地产升值过程中分享中国经济增长的成果。”

　　镜头一：国际金融巨头进军中国房地产市场。

　　11月8日，RREE(德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构)宣布该公司通过投资在广东省珠海市一个中档的大型民用住宅项目，开始进军中国房地产市场。

　　RREEF携手一家来自澳门及两家内地的联合投资商，计划在珠海西北部的新香洲地区开发“中珠上城”，房地产住宅项目价值2.25亿美元，建筑规模为20座塔楼，包括大约2000套民用住宅及少数商用住宅，主要面向当地中等收入水平的市民。

　　镜头二：外资倾囊“灌水”华南和中西部省会写字楼。

　　在华南地区和中西部省会城市2006年上半年，4000万元以上的广州房地产投资比去年同期增加了112.5%，达到85亿元，其中8%为境外资金，香港仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪崇说，2006年上半年，加拿大、日本的大宗资金首次进入广州房地产市场，外资对广州市场的关注度开始升温。

　　据国家外汇管理局广东省分局的不完全统计，2006年上半年，广东省(不含深圳)新设立并领取《外商投资企业外汇登记证》的外商投资房地产企业近百家，同比增长四成多。业内人士认为，在人民币“破8”及继续升值的预期下，外资不会轻易撤出中国房地产市场。

　　“刺拳”变为“组合拳”多元化应对高风险

　　记者在采访中发现，为应对中国政府的宏观调控政策，外资进入中国地产市场的模式趋向多元化，从过去直接购买已建好的物业、单打独斗为主，转向更早介入开发、进入二线城市、与内地开发商合作等模式。

　　钱帆宗把这种变化形象地比喻为“刺拳”向“组合拳”的转变：“刺拳”是单纯的炒卖型游资，出拳迅速，对方还没有反应过来就能够靠点数得分，但直接击倒对手的可能性很小。“组合拳”最大的特点就是方式多样，冲击力更强，对手更加难以防范，直接击倒对手的可能性也更大。

　　钱帆宗说：“相比之下，以6个月到一年为最大限度的短期游资更擅长刺拳作战，而以三年至五年为预期目标的国际资本更擅长组合拳攻击。”仲量联行最近公布的环球房地产资本报告，2006年上半年，环球房地产直接投资总值2900亿美元，较2005年同期增长30%。其中，亚太区约占15%，总值430亿美元，较去年同期增长40%。亚太区的总交易额有51%来自日本，另有11%来自中国内地，10%来自香港。

　　仲量联行国际资本市场部国际董事郝思健表示，在中国，上半年的交易量较去年同期增加一倍。曾于2005年大批出售澳洲房地产的日本投资者，在2006年上半年卷土重来，并投资中国的写字楼物业。

　　香港一家物业顾问有限公司的数据显示，预计今年下半年，单港商在内地投资的房地产项目将达10350宗左右，较上半年上升约17%，预计投资总额达60亿元，外资涌入并没有因政策限制而减少的迹象。

　　外资基金应成监管重点

　　一方面是房地产价格节节攀升，另一方面则是大量外资持续注入。不少专家学者普遍认为，外资具有“双刃剑”的作用，在房价调控中应采取“乾坤大挪移”的方式“借力打力”，引领外资走上符合中国经济发展的需求之路。

　　专家分析，随着跨境投资者集中扩充在亚太区的资产组合，2007年在亚洲的投资者将锁定以中国、越南及其他迅速发展市场的二、三线城市。

　　多位专家指出，目前《意见》中的门槛——“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%”——不高，对财力雄厚的基金影响不大。纯粹购买现有物业、对楼价推波助澜的基金应成为监管的重要对象。中银香港高级经济研究员黄少明认为，总体房地产开发投资中，外资约占5%，但若以物业买卖交易额计，外资则占10%至15%。外资进入内地房地产业，对行业带来不少正面作用，例如外资开发商进入内地，有助提高内地房地产的建筑、设计、城市建设等整体水平。然而，一些房地产投资基金则纯粹购买现有物业，对行业发展并无太大促进作用，反而对楼价推波助澜。建议政府通过税收、外汇管制、投资规模等手段，限制基金进入内地。

　　要关注基金大批量买进卖出，直接拉升房价，某种程度抵消调控政策效果的情况。美联集团执行董事兼中国部行政总裁郭应龙说，虽然外资占整体内地房产市场比例不高，但在重点城市，所占比例可达20%。其次，2005年宏调措施推出后，外资不仅没有放缓投资，反而有所增加。据统计，外资去年投入中国房地产业的110亿美元中，70%集中于调控政策出台后下半年，其中第四季度更占全年投资总额一半以上。外资大量投入，直接带动房地产价格上涨。

　　不少专家认为，对境外个人购房的限制，建议各个地方政府做进一步的细则区分。各地外资的进入规模、进入意图并不一样，像广东地区和港澳地区的联系紧密，广东不少城市本身就是侨乡，外资进入这些地方的房地产市场是有实际需要的。(何丰伦 黄玫 白冰)

(责任编辑：毕博)