本报记者 林喆

    为改善住房供应结构,增加中低价位、中小套型的普通商品住房供给,国家正在酝酿对房地产保有环节征税。

    业内人士介绍,目前该税收的制定尚处于调研阶段,正式实施起来还缺乏诸多配套制度的支撑,但相关部门利用税收杠杆来调整房地产市场供求结构的政策意图却十分明显。建设部官员在接受采访时表示,逐步开征“房产保有税”将是今后调控的一种有效手段。

    鼓励持有中小户型

    建设部副部长刘志峰指出,相关部门拟对房产保有环节征税,目的是提高大户型购买使用成本,引导消费者合理住房消费,鼓励推广中小套型。

    而建设部今年4月的调研表明,中国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米,其中16个城市超过120平方米,而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平方米。

    业内人士认为,建设部表态酝酿开征房产保有税,显然是在配合“国六条”提出的“90平米/70%”这一供应结构调整的。如果该税制实施,意味着住大房子可能要缴更多的税。

    中国人民大学法学院教授徐孟洲指出,税收作为调节一个产业发展和引导消费的手段,应该是行之有效的办法。他认为,住房是生活必需品,同时也是投资品,占有着公共资源。因此对持有它的人征税,在成熟市场经济国家是通行的做法。

    而在目前,户型偏大确实是一个突出的问题。这在土地日益稀缺、房价日益高涨的大城市中,无益于改善房地产偏紧的供给结构。

    业内人士坦言,如果说房子作为生活必需品,应是对面积适度的房子而言,而不能说面积超大的房子是必需品。在中国有很多富人购买第二套第三套房子,为的就是投资升值,这也在无形中抬高了房产的市场需求。

    徐孟洲认为,通过税收这一手段提高房屋的持有成本,可以均衡税负,引导房地产投资开发和消费的方向,进而改善中等收入者住房的机会和能力。

    建设部对大户型住宅保有环节征税的意向,显然还指向“炒房热”。中大恒基研究中心认为,在目前大户型居多的市场中,建设部这一表态,很可能促使购房资金流向中小户型,从而加剧近期这一市场的供求紧张。

    不能“一刀切”

    对持有大户型住房或者多套住房的人征收相关税收,这无可厚非,但是业内专家担心住房“保有税”有可能会伤及无辜。

    一位业内人士举例指出,一个3口之家购买一套150平米的商住房与一个7口之家购买一套150平米的商品房性质是不一样的,前者人均面积高达50平米,远远超过我国的平均水平,对其征收“保有税”一点也不为过；可后者人均面积只有20多平米,若不加区分,对他们也同样征收“保有税”,显然不公平。

    对此,建设部政策法规司有关负责人表示,有关部门在出台住房“保有税”方面肯定不会一刀切。在这之前,一定会对全国城镇居民的房产拥有状况进行调研,征税的对象也将主要是人均面积超标的群体。

    发改委宏观经济研究院王小广主任也认为,作为长期的房地产稳定健康发展的制度安排,持有环节的税收应当确定免征的临界点。他指出,合理的征税,不能以户型面积作为考量标准,而应以人均占有面积作为征税标准或许更为恰切。

    “每人20平米,一个家庭假如3个人的话60平米免费,我觉得可以照顾大多数人。”王小广称。

    启征之路尚远

    业内专家指出,目前开征房产保有税还有许多制度性难题没有解决。

    中央财经大学财政与公共管理学院教授刘桓指出,如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地是国家的,土地上面的住房是私人的,到底如何确定私人对该土地的权属是解决问题的关键。

    中国人民大学法学院教授朱大旗也坦言,现在人们买到的房子只有70年土地使用权,并没有土地所有权。但已经一次性提前预交了70年的使用费,由于《物权法》还没有出台,这些问题的解决还有制度缺陷。

    其次,评估方法也还没有完善。刘桓指出,评估该房产的价值,如果按照房屋目前的售价来评估,并不科学,因为很多家庭现在的支付能力很可能交不起这一价值下的持有税；但也不能通过当初的购买价格来评估其价值,因为房屋可能会因为各种因素增值和贬值。此外,税基和税率的确定也有很大问题。

    一位业内人士还坦言,目前,我国的收入登记和纳税申报还刚起步,对房产保有征税就更缺乏计税依据和惩戒措施,因此实施难度很大。