中央财经大学税务学院副院长刘桓分析：以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120平米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面积120平米，所以就得出了144平米这个界定值。

　　王峻锋焦急地翻出自己的房产证，定睛看去，上面标明的建筑面积为146.7平米，他开始担心起来。因为他通过朋友打听到，即将开征的房产物业税的起征点可能是144平米：“我家房子差了两平米，正在这个槛上，冤！”

　　什么是房产物业税？

　　12月15日，建设部副部长刘志峰一语点破个中玄机：就像买车一样，虽然买的时候掏了一二十万元钱，但要用车，各种费用包括养路费等也不便宜，有的时候买得起用不起。将来对大户型住宅也会采取相似措施。

　　他还透露，建设部等部委正研究收取住房“保有环节”税费的问题，以此引导对中小套型住宅的消费。而所谓“保有环节税费”的集中代表正是物业税。

　　随后，业界和媒体哗然。

　　房产界认为，这将会带来整个行业的一次洗牌。媒体关注更多的是“物业税如何抑富，又如何济贫；此举是否会降低百姓购房门槛，有没有可能增加购房者的税负？”更多人产生疑虑：多大的房子才算“富”？已经买了房子的人还需不需要缴税？要缴多少税？

　　这些疑问将在未来一年里得到彻底解决。据中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，国家税务总局已经责成北京、上海、深圳等地税务部门牵头，全国性的房源普查工作将在近日陆续展开。普查工作大致持续一年左右的时间，“只有完成了这项基本工作，物业税的推行才能有基础。”刘桓说。真正推行物业税要到2008年。

　　降低目前房价最高可达35%

　　2006年5月底，物业税改革国际研讨会在北京召开。按照既定规划，国务院发展研究中心发布了第二期物业税改革研究成果，首次提出了中国实行物业税改革的3个备选方案：

　　一是“小改”方案：征收对象保持现有格局不变，对现有的房地产税种进行合并调整。二是“中改”方案，即在城市范围内构建统一的物业税制。三是“大改”方案，就是城市和农村范围内构建统一的物业税制。

　　刘桓认为，“中改”方案就目前而言更具备可操作性。因为房地产业的主要问题集中在城市。

　　据了解，目前房地产企业缴纳的税种一般有14个，而在北京，房地产征收的各种名目的税费有40余种，有的地方甚至多达近100种。这些税费主要集中在开发投资环节，多且重；交易环节相对偏轻，而保有环节税负几乎为零，比如对个人占用多套房产几乎不征税。开发环节的大部分税负最终被房地产商摊入了成本，这客观上刺激了房地产投机行为。

　　刘桓介绍说：“目前的房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，再由其转嫁给消费者，因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，不符合国际惯例。”所谓物业税简单地说，就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。从理论上说，购买新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低，房价也会随着下浮。

　　财政部财科所研究室主任张学诞表示，在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现之一是“炒楼”，出现了“温州炒房团”这样的“专业炒家”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致许多城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。

　　因此，根据预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10-20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。

　　据估算，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方米售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。

　　同时，刘桓分析，由于物业税带来的购房容易养房难的情况，手头有多套房屋的人还会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配。

　　迹象表明，物业税的推行势必会降低购房者购房门槛。

　　为何专家推定为144平米？

　　“如果富人占有一所很大的别墅，大到可以尽情地养花、养鸟、养宠物，尽管他是花钱买的，但由于他占有了这么一大块优质资源用于奢侈性消费，全社会用来提供国民财富的资源就少了一块。由于土地等资源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、穷人的利益就受到损害了呢？能够带来国民财富增加的宝贵资源被富人奢侈性消费占用，这对社会发展显然是不利的。那怎么办呢？就用物业税来调节。要么你交很重的税负，要么你把这个大园子用于经营性用途，比如说改成能为国民财富带来增量的星级酒店。迫使富人不能浪费有限的资源，这不仅合法，而且也很公平。”

　　建设部政策研究中心主任陈淮举例说，这就叫“抑富”，目的在于使有限资源得到合理均衡。对于“济贫”，张学诞的解释是：对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策。

　　从房屋面积上而言，目前，部分专家认为贫富之间的界定值为144平方米。

　　刘桓说，这个数值是有充分换算依据的。他认为，按照国际通行做法结合我国人均住房实际情况，将人均居住面积确定为40平米最为合适。那么，以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120平米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面积120平米，所以就得出了144平米这个界定值。

　　也就是说，房屋面积在144平米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。

　　但此种说法没有得到国家有关部门的印证。最终落实的物业税起征面积，建设部有关人士说：“这是一个首要解决的问题，但目前尚未确定。”

　　卫明不动产智库的负责人蔡为民认为，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，不干预90-140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上的大户型开发和销售却是一直持抑制态度。

　　开征物业税重点是第二套住房？

　　物业税的征收并非一个界定值所能解决，问题千丝万缕。

　　刘桓认为，作为财产税，物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

　　但是，什么是第二套住房呢？

　　陈淮分析：一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积没有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世纪80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但所谓“2+1”或者“2+2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。

　　因此原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。

　　还有一个人们最为关注的问题，就是开征物业税时是不是只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再追征了？

　　陈淮切中要点地分析说，这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能追征”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。

　　正因此，我国将要推行的物业税制可能规定，每年交纳的物业税税率将随市场房价变化而有所提升。

　　物业税起征税率0.8%？

　　现供职于中国土地勘测院政策研究中心的章波，还在南京大学城市与资源学系读书时，就和老师黄贤金等人完成了一篇关于物业税的论文。

　　最近，他的这篇论文，应科技部要求被译为英文版，供有关方面参考。他在论文中以南京为例，根据当地人均收入状况、人均居住面积等因素，最终得出适合当地的物业税的税率应当控制在0.8%左右的结论。

　　而据报道，目前从全国各物业税模拟试点城市的实际情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，如果按照0.8%的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担。

　　刘桓介绍说，按照世界各国的一般情况来看，财产的原值与财产的寄存期是基本相当的。据此设计出来的物业税虽然征收办法可以有很多选择，但是物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例大体上是1：1。物业税开征后，包括房产税、土地出让金等在内的7种税费将被从房价中剔除。也就是说，一套目前卖50万元的房子，在物业税开征后，价格将可能变成30万元左右。按照1：1原则征收的物业税中的“1”不是目前的50万元，而是剔除税费后的30万元。

　　而且，这笔物业税是分摊在70年中缴的，每年只缴全部税款的1-2%左右。

　　也有一种说法认为，在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1-3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

　　中国人民银行行长助理、长期致力于物业税研究的易纲教授表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。

　　“考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可以设定在0.3%至0.8%之间。”国务院发展研究中心物业税改革课题组曾经透露。

　　由此看来，物业税开征税率0.8%的观点占据主流。

　　来源:法制网 记者 张有义

(责任编辑：铭心)