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楼市腐败让调控打折扣 官商合谋击穿制度缺陷
时间:2006年12月27日05:15 我来说两句  

 
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来源:新华网
楼市腐败让调控打折扣 官商合谋击穿制度缺陷

资料图片:“暴利”传说

  新华网北京12月26日电(“新华视点”记者 宋振远、邓华宁、王骏勇)近期,江苏省纪检系统举办了一个反腐教育展,其中负责城建的官员频频落马引人注目。近年来,苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等相继被查处,其贪腐行为均与房地产有直接关联。

  房价畸高畸涨的民情、国忧,抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利,难怪国家房地产调控频出重手。围绕楼市的腐败警讯,彰显房地产宏观调控仍任重而道远。

  灰色成本:购房者不该承受之重

  “常州市原副市长张东林案很典型,其主因是被房产商控制,不能自拔。”江苏省纪检部门一位干部介绍说。近几年张东林在审批房地产开发项目等过程中,被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元,涉及具体楼盘近30个,有的房产商每开发一个楼盘都要行贿。

  为收买张东林,某开发商费尽心机地开了一家酒店,专门应承他的个人宴请,几乎不对外营业。

  为让张东林与情人“浪漫”幽会,开发商送给他的两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套,装修奢华,并配有高档家电。某开发商还送给他的儿子38万元购房款,张东林得知后,只若无其事地说了声“我知道了”。

  开发商为何如此仰赖一个负责城建的官员?因为“谁和张东林的关系铁,谁就会成为主流房地产企业”。受贿后的张东林为开发商提供的服务“细致入微”:确保审批项目顺利过关,减免土地出让金,为国有房地产企业核减亏损,为开发商协调各种关系,以审批代替土地招投标等等,权力所及,无所不包。

  南京市政府原副秘书长魏竹琴案情与张东林相似。据纪检部门证实,魏在用地协调、规划审批、规费减免、项目立项及承接上,为开发商谋利,收受钱财。其随身携带的他人赠送的各种消费卡就达数十张。

  城建官员腐败,还有一个突出特点,即“老子管城建,亲属搞开发”。据苏州市纪委证实,2004年8月被江苏省纪委立案调查的苏州市原副市长姜人杰,利用分管城建的职务之便,不仅大肆受贿,而且伙同其子在变更土地用途过程中,非法敛财,数额特别巨大。

  2004年初,江苏省纪委根据群众来信查明,姜人杰指使苏州某国企老板挪用巨款,充当其子开办私人公司的注册资金。苏州一位干部说,姜人杰曾利用职权,将苏州一块工业用地变更为房地产用地,并将这块地交给其子的公司拍卖。据透露,姜人杰的儿子开办公司时,从某大学工商系毕业才一年。

  南京一位大型房地产开发公司经理坦言:“如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本能降低15%左右!”

  房地产项目的“灰色成本”如何入账?这位开发商透露,虚支招待费、管理费能消化一小部分,再就是摊到建筑安装上,因这一环节税费低。当然,最后都要转嫁给购房者。以常州张东林受贿的270多万元为例,如果要摊到1000套房子上,每户要承担2700元;如果是500套房子,每户要承担5400元。

  

  利益共生:官商合谋击穿制度缺陷

  南京大学教授葛扬说,我国对房地产行业宏观调控至今已有两年多,但房价在一些地区依旧快速上涨,住房结构调整在多数城市效果有限。一个重要原因是房地产腐败现象太多,而腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。

  开发一个房地产项目,要办齐“五证”,盖好20多个公章,这些环节除了涉及规划、国土、建设等主流部门,还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。

  江苏一位开发商坦言:“部门林立,表面上环环相扣,但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香,当官的就会拖,楼盘开发是资金密集型的,哪个环节都拖不起啊。”

  苏州大学一位教授说:“像工业用地转为商业用地,价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中,但实际决定权在分管副市长和副秘书长手中。其中的制度监管缺陷,很容易成为开发商集中攻关、负责城建的官员权力寻租的环节。”

  “近两年房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释,在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块,一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节,虽然在2003年实行了招拍挂制度,但‘围标’‘陪标’现象并不少见,这说明土地在拍卖前已内定了买家。”一位开发商忧虑地说。

  中国城郊经济理事会理事长包永江分析说,在开发商和城建官员之间,客观上存在一种“共生”的寻租现象。开发商一方面是城建官员的“政绩推动者”,同时又很容易把城建官员拉下马,成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”。从经济层面上分析,双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合,容易结成“利益集团”。

  2006年2月,国务院首次界定的商业贿赂重灾区中,与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让,首当其冲。事实证明,在这两个环节中,一些城建官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式,急需重点查处。

  楼市腐败:房价调控政策大打折扣

  一系列城建高官腐败案显示,房地产能够满足地方官员两方面的需求,一方面,房价快速上涨带来的是税收增长,房地产能提升城市形象;另一方面,一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破,房价调控效果将大打折扣。

  长三角地区一位市领导坦言:“时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中,有75%归地方所有。在我们市,土地出让金的30%直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关,房价越高,当地土地拍卖价也越高。”

  他说,一个重要例证是,“到目前为止,还没有听说过有哪个城市的房产局长公开表示要让房价降下来,否则局长的位子恐怕也不稳了”。

  房地产市场的矛盾,反映了调控与反调控的博弈。清华大学社会学系教授孙立平说,这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。

  检视两年来的楼市调控过程,一些专家回顾说,在新政启动前,听到风声的一些地方领导就坚称当地的房价“在合理区间”;调控开始后,一些地方领导暗中鼓动开发商,力挺房价;棋到中盘时,又有一些城市急忙打时间差,很快公布某时段房价下跌的数据信息,力图让调控“见好就收”;见调控连连出招,一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁,借以瞒天过海,扰乱决策。

  有关专家说,作为官商合谋的副产品之一,楼市“灰色成本”也许并非房价高企的决定因素,但它无疑助长了房地产领域的寻租行为,如果每个公章都成了腐败的机会,那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”。

  目前高房价、住房难,已成为广大市民的沉重负担,超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。有关专家说,目前的楼市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门,提高税率,控制住房供应结构。下一步的楼市调控,应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程,弥补相关的制度缺陷,让每一个环节都“阳光运行”。

  有关专家还建议,在明年的房价调控政策中,应考虑明确设置楼市反腐败议题。近两年来,因房价调控掺入了行政性手段,一直饱受一些开发商诟病。但城建官员腐败高发显示,用行政和法律手段反击房地产腐败也许最有效。因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成,楼市调控的效力就很容易被消解。

(责任编辑:铭心)


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