文章来源： 商务部网站

　　经历了10余年的商品房开发，北京、上海等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。同时，自2003年起，中央政府宏观调控直逼房价持续飙升的热点城市楼市命门。但是，这些新措施似乎对于二线城市影响不大。于是，一些外资地产大鳄的眼光从炙手可热的大城市转移至二线城市。

　　分析人士指出，在某些人看来二线城市如同摆在那里待瓜分的蛋糕，但实际上去二线城市淘金远没有表面看上去那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。二线城市房地产投资热，已造成中西部二线城市楼价顶风攀升，并直逼上海。因此，二线城市的明天有可能就是一线城市的今天！从这个角度看，二线城市一旦出现地产泡沫，其影响将更为广泛、更加难以控制。

　　日前，建设部住宅产业司司长沈建忠就表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。

　　外资转向二线城市

　　眼看着由于宏观调控，上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷，以香港和新加坡为主的外资开发商已经开始大规模移师二线城市。一些外资开发商早已频频现身于重庆、武汉、宁波、大连、深圳等二线城市，成片囤积土地。新的外资势力显然已渗透中国内地更广袤的腹地。未来数年，它们将与中国内地开发商在二线城市开发中拉开战线。

　　第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产（0101.HK）。该公司主席陈启宗称，今后将不再增资上海。同时，在2007年前，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3块-4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿-250亿港元。

　　实际上，在恒隆地产之前，早有“先见之明”的和黄地产已经开始在天津、重庆、武汉等二线城市拿下大片土地。一直在上海潜心“修炼”的新加坡凯德置地也于今年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。

　　此前一直致力于实业投资的美国华平投资基金日前也与联想旗下的房产开发公司融科智地合作，共同寻找二线城市的投资机会。华平投资基金负责房产的相关人士就曾经表示，他们看好二线城市的房产市场。

　　戴德梁行最新的研究指出，随着中国内地成为投资者的新焦点，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。

　　对于投资者逐步将重点由一线城市转移至成都和武汉等二线城市，有关专家表示，去年成都和武汉的经济都以14%的高速增长，较全国平均水平高出5个百分点，人民生活水平及消费力甚高，为房地产需求带来一定支持。

　　专家表示，随着人民币升值，海外投资者对内地房产投资的兴趣也随之而增。而一些沿海城市如上海，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展己日趋成熟，竞争也越来越激烈，令相对的投资风险上升，回报下降，这间接增加一些基数较低的城市，如成都和武汉的投资吸引力。专家表示，正因为沿海城市的投资风险不断递增，很多内地企业均倾向留在本地发展，而不再把资金抽调到其他地区，这将有利成都和武汉这两地的经济发展，剌激GDP进一步上升。

　　英联国际不动产提供的研究数据表示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，这使开发商对二线城市介入越来越深入。

　　香港地产公司的介入更加积极，世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔上半年相继在中部重镇武汉投下超过80亿元的巨资。

　　截至目前为止，进驻成都的外资房地产开发企业总数达到53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。

　　“人口达400万—500万以上的内地城市，已经具备了经济起飞的条件，现在买下土地，未来四年内施工，正好配合城市化的进程。”一位港商表示。

　　二线城市缘何受青睐

　　分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而二线城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，以及庞大的市场份额，促使外资加速流向二线城市。

　　据了解，目前中国城市数量已经达到666个，城市人口近3.6亿，这其中，直辖市和几个大的省会城市作为一级城市；除此之外的六百余座城市为二、三级城市。在中国新一轮的区域经济增长中，起到助推器作用的不是那些一线的中心城市，而是那些二、三级城市。北京、上海、深圳、广州4个有影响力城市所占全国GDP的比重，从1994年起只有小幅增长，仅仅是从10%上升到了14%，10年时间仅增长4%，而二线城市中经济增长速度大大高于北京、上海、深圳和广州的已涌现出一大批，有的城市经济增长速度甚至可以达到30%。

　　同时，中国的城市化进程已成为不可阻挡的发展趋势。自1998年以来，我国城市化水平近几年每年都保持了15%-2.2%的增长，在未来15年-20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头！而房地产商们如果抓住这个机遇，积极投入到农村城市化建设之中，就可以分享到一块又大又新鲜的“新奶酪”。

　　近年来，国内住宅土地拍卖成交价前三位都出现在中西部省会城市，说明国内发展商更为看好内陆地区的房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，更是各路发展商趋之若鹜的主因。

　　在国内主要城市土地出让普遍实行招拍挂以来，中部二线省会城市土地起拍的楼面地价都处于很低的水平，如武汉今年起拍的楼面地价多数在800-1000元之间，并且相当一部分是在独家竞买的条件下底价成交。

　　广州合富辉煌集团副总经理黎振伟认为，二线城市经济发展相对滞后，计划性大于市场化，房地产起步晚，缺乏品牌龙头企业，市场以内需为主，易饱和，房价先是快速升高，然后趋于稳定，难以大起大落，故而“楼市新政”不会对这些城市产生太大影响。相对投资过热的一线城市，二线城市的巨大投资价值开始显现。

　　业内人士分析，从长期来看，二线城市能够容纳非常多的房地产投资。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，精于计算的港资财团此时逐步移师武汉等二线中心城市，都是合理的选择。

　　事实上，内地房地产投资肯定要向二线城市转移，在一个市场的泡沫达到顶峰之后，无论是为了规避风险还是为了寻求更高的回报，投资者肯定要转向二线城市。

　　二线城市吸引大资本前往展开鏖战的因素有哪些呢？业界人士指出：首先，二线城市的经济基本面具备了炒作条件，即该城市市民收入、城市化进程造就了足够巨大的房地产潜在需求。其次，二线城市房地产市场目前还没有多少泡沫；另外，当地房地产开发商竞争实力欠佳，房地产产品品质与一线城市相差较远。当前二线城市当地房地产公司运作尚不规范，开发商的诚信度较低，产品从设计到成品质量都存在诸多问题，开发商整体形像不佳，对开发经验丰富、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程序化的房地产公司而言，无异于天赐良机。

　　此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多二线城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低；且团购消费能力相当可观，一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3-1/2的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

　　二线城市潜伏着危机

　　虽然在某些人看来二线城市如同摆在那里待瓜分的蛋糕，但实际上去二线城市淘金远没有表面看上去那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。开拓者，是给予勇敢者的称呼，更是给予聪明者的称呼。看到了远处枝头的硕果，首先要清楚到达树下的路上有多少荆棘。

　　事实上，二线城市的房地产市场将会因为外来大资本的杀入而充满变数！二线城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力，从而妨碍城市化进程。

　　据统计，中西部二线城市今年一季度的住宅施工面积总共达27848万平方米，相当于同期商品房销售面积的13.8倍；竣工面积总共2619.3万平方米，比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。

　　事实上，中西部地区房地产供给规模过剩风险和增长远远超过居民收入决定的真实需求。目前全国房地产价格和收入比是1:28，中西部地区更低一些。另一方面，中西部地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，很容易转化和升级为全国性问题。

　　有关专家指出，总体上说，中西部二线城市的房地产市场仍然很不成熟，结构性、隐性的泡沫还是普遍存在。

　　在房价方面，几乎所有的二线城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。中西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年楼价的年均涨幅普遍超过20%甚至更高，收入与楼价之间的距离只会越来越大。

　　而大量的外来投资，让楼市不断升温。除国内知名发展商积极跨地域扩张外，以香港及东南亚财团为代表的境外地产资金向中西部的武汉、西安、重庆及成都等二线城市大规模渗透。外来投资涌入改变了二线城市房地产市场的格局，迅速拉升楼价，也不可避免地透支着未来的购买力。而地方政府在推动房地产市场发展中起着推波助澜的作用。

　　以中西部地区湖北为例，湖北省今年一季度房地产开发投资增长63%，这一改去年的下滑走势，这一投资态势与以前的上海似曾相识。

　　最近一段时间，世茂、瑞安及和黄等三家财大气粗的港商接连出手，已让“火炉”城市武汉提前燃烧起来。正当上海等地的短线投资炒房者在中央调控政策下达后慌忙夺路而逃时，武汉民间已经有人提出“武汉：中国楼市价值投资最后一城”之类激进的观点了。不过，在一派乐观情绪之中，不乏对武汉房地产市场现状的忧虑和批评之声。如外来开发商的大举进入，有可能产生“房价高、质量低”的结构性问题。

　　当地业界人士指出，与国内地产市场发育较成熟的一线城市相比，武汉较低楼价的背后是楼盘产品开发质量参差不齐、总体水准不高、同质化严重、抄袭模仿比比皆是。另一方面，由于最近两三年武汉楼盘项目建设呈“四面开花”状态，大量市郊新开发项目因为周边的商业、交通、教育甚至最基本的水电等市政配套设施跟不上，实际上处于所谓“空置状态”（即销售出去但无法入住）。在不少外来开发商项目云集的地区，这种情况尤为突出，有些业主买了房没法入住，不得不回市区租房子住。

　　对各界纷纷叫好的外来投资大举进入，也有人表示担忧，认为这对楼市健康发展是一把“双刃剑”。其理由是，大量外来地产商主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，并带动其周边片区一些本来素质较低的本地企业开发楼盘价格虚高，不仅令中低收入阶层更难解决住房问题，“房价高产品质量低”这一结构性问题也将日趋严重。

　　此外，外来地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。

　　有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现！（林华 商务部研究院 《中国外资》2006年第9期）

(责任编辑：单秀巧)