上海半年卖地200亿

    本报记者 田新杰 上海报道

    12月26日下午,今年上海卖地最大单出炉。

    这幅上海今年国有土地使用权公开挂牌出让三号公告中的黄金地块———普陀真如副中心大型综合地块,最终由李嘉诚旗下长(江实业)和(记黄埔)系联手以22亿元收入囊中。

    至此,上海自今年8月中旬掀起的卖地潮达到高潮。根据上海市房地局官方网站公开数据计算,即使三、四号公告土地仅以挂牌起始价计,今年上海国有土地公开挂牌出让总额将超过200亿元。

    然而,正如市房地局一内部人士坦言,上海每年通过各种渠道出让的土地中,公开招拍挂的土地仅仅是一小部分。换句话说,上述200亿出让总额与上海土地出让总收益相比,可谓沧海一粟。

    长和系22亿底价拿地

    普陀区真如副中心地块注定将成为今年下半年上海集中推地的一个高点：其由上海市重点建设市镇之一的真如副中心启动区四幅相连地块A3－A6组成,总建筑面积72万平方米,其中住宅占到20％左右,约14.4万平方米,商办部分占80％；地块挂牌起始价高达人民币22亿元。

    更吸引眼球的是,挂牌文件明确要求“独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业(以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准)或其控股子公司,且该企业必须占联合竞买投资比例50％及以上”。

    这几乎可以确定,不管是参与该地块报价还是竞标以及最后摘牌的,都将是“大鳄级”的企业。而此前坊间即有传言,据目前符合该竞买条件的房地产企业情况,近来在国内及上海房地产市场最活跃的非长和系莫属,而长和系也在此前正式参与该地块投标。

    12月26日下午4时是该地块挂牌截止时间,记者在现场了解到,仅有以3家公司联合形式组成的唯一竞标单位入围,包括雅富投资有限公司60％股份、上海长润房地产开发有限公司25％股份、上海江和房地产开发有限公司占15％股份(三家企业均为长和系旗下公司),不过联合竞标组有关人士在现场表示,详细情况以日后公告为准。最终,这个上海今年卖地的最大单被该“联合体”以底价悄然收入囊中。

    有分析人士测算,上海商用物业的建筑成本一般在5000元/平方米以上,照此计算,该地块项目的总建筑成本接近40亿元,加上22亿元地价投入,整个项目总投资将超过60亿元。

    有分析人士测算,上海商用物业的建筑成本一般在5000元/平方米以上,照此计算,该地块项目的总建筑成本接近40亿元,加上22亿元地价投入,整个项目总投资将超过60亿元。

    上海半年卖地200亿

    长和系22亿底价拿下真如地块,在很大程度上是今年上海下半年集中卖地的一个缩影。

    此前,上海市房地局先后公布了今年上海市国有土地使用权挂牌出让一、二号公告的“成绩单”,在总共43个土地标的中,仅两个流标。有不少地块以底价成交,但也不乏诸如多家大型开发商激烈角逐的颛桥地块等“抢手货”。

    据公布数据计算,已经出让完毕的今年一、二号土地出让公告中标总价分别为453678万元和574196万元。而尚未最终出让的三、四号公告涉及的土地,招标书中的挂牌起始价总额分别为559101万元和474707万元。也就是说,即使三、四号公告土地仅以挂牌起始价计,今年上海国有土地公开挂牌出让总额已高达2061682万元。

    然而,这只是今年上海国有土地公开挂牌出让的总额,上海每年通过各种方式的卖地总收益远比这一数字高很多,但具体究竟是多少,这一直是个谜。

    而近年上海土地出让收益情况究竟如何？

    日前,上海市房地局在其官方网站上公布了《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况公示》,其中公布了批准用地时间自2004年至今年7月共896幅土地的各项详细情况。

    市房地局办公室有关负责人表示,该土地供应及开发利用情况公示是应此前中央有关部门向社会公开土地相关情况的政策要求,为近年来首次向社会公开此类详细数据。

    根据该公示所透露的数据,共896幅土地几乎包含了上海所有区县,但在相对数量上,主要集中在市中心外的区县。据公示数据测算,896幅地块的土地款总额为9223558.552万元,相应土地纯收益为2237760.4万元。

    值得注意的是,在公示的这些地块的“取得土地方式”一栏中,尽管公示时间段内正是上海国有土地出让公开招拍挂大力推广的阶段,但从总量上而言,通过公开招拍挂方式出让的土地所占比例仍然只是一小部分,更多的公示地块则是通过协议出让等非公开的方式出让。

    “尽管这次公示了多达近900幅土地出让的各项详细信息,但远不是全部,只是选择了一小部分进行公示。”上述房地局内部人士透露,“与同一时间段内上海总的土地出让数量相比,公示地块其实只占一小部分。”

    而对于公示样本是如何选择的及有关土地出让总收益,该内部人士无奈表示,尽管是市局相关处室负责人,但也并不知道详细情况。

    事实上,根据上海市统计局《上海统计年鉴2006》中“主要年份土地使用权出让情况”披露的数据,仅2004年、2005年出让土地的幅数就分别达到1739和1539。显然,实际出让的土地数量远比公示中的896幅多得多,相应的,土地出让收益同样如此。

    中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示,作为专门研究房地产相关数据的专业机构带头人,他也未曾从正式的官方渠道获得土地出让收益的相关数据,“所能确切知道的,只是公开出让的部分。”

    有专家坦言,此前中央有关部门对土地出让收益公开的政策趋向明显,包括上海在内,土地出让收益公开化将是今后土地调控政策的方向。