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    本报记者 顾燕萍 北京报道

    “对客户需求细分的研究,使万科成为国内房地产业第一个吃螃蟹的人。”与万科集团合作“青年群体住房需求研究”零点研究咨询集团业务总裁张军,在接受本报记者专访时如是评价。

    “行业不同,生命周期也不一样。但是就客户导向来说,越是发展成熟的市场越需要这种研究。”张军说。据她介绍,以客户为中心的营销导向,驱动着传统的技术导向产品开发模式向客户导向型开发模式的转型。

    从2001年开始,万科在全国多个项目中就建有“蚂蚁工房”、“LOFT单身公寓”等小户型产品。但在张军看来,“青年群体住房需求研究”使万科从产品导向转向客户导向,为细分客户打造对应产品,在小户型产品探索上走出了实质性的一步。

    记者从万科集团品牌管理中心了解到,万科对青年群体及其小户型的研究,从去年年底开始准备,并于今年3月份在北京、上海、广州三地同时启动。王石说,这项研究探讨的是青年群体对80平方米的可能需求,因为万科意识到小户型可能是“产品发展的趋势”。

    万科此番研究,以“22-29岁青年群体,大专及以上学历,购房自住为主,非投资目的,北京,广州以及上海三市,无孩”为目标群体,研究同时表明,这部分群体是小户型产品的消费主流,也是万科主要的目标客户。

    目前,万科正根据此项研究设计相应的住宅产品,并在一两年内将产品推向市场。据万科品牌管理中心有关人士透露,万科可能在北京、广州两个城市先行试点。

    有专家告诉本报记者,客户需求细分市场的研究,使住宅定制真正成为可能。我国传统的住宅生产方式是地产商先将住宅制造出来,虽然也提供户型、面积等的不同选择,但这并非源于客户的需求,而是地产商假想的客户需求。而万科从客户需求出发,获得了多种有关需求的描述,那么,万科基于需求提供的解决方案,则有可能赢得客户的满意。这实际上就是住宅定制式生产的开端。而住宅定制式生产,为推行住宅产业化提供了最好的基础。

    王石说,小户型适合进行标准化、产业化生产,这与万科已开展多年的住宅产业化是相契合的。也就是说,万科客户需求研究以及基于这种研究之上的住宅制造,与住宅产业化相呼应,它们共同指向一个全新的住宅生产模式———定制式、产业化,对我国沿袭多年的传统房地产开发模式而言,这是一种巨大的变革。