京城未封顶楼盘“禁贷” 投资者转战二手房市？

　　2007年1月1日，北京市住房公积金管理中心开始执行“商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款”政策，标志着未封顶楼盘禁贷之风由商贷刮到了公积金贷款领域。未封顶楼盘禁贷政策的全面执行使许多楼市投资者心中充满困惑，新政之下应如何投资？是等待楼盘封顶还是转战其他战场？

　　业界认为，未封顶楼盘禁贷政策的实施对房地产投资市场将产生不小的影响。一方面，叫停未封顶楼盘贷款将使得部分开发商资金短缺、原销售计划受影响，新盘供应量将随之减少，一部分置业者的投资需求得不到满足；另一方面，未封顶楼盘禁贷在一定程度上增加了投资者的经济压力。

　　“禁贷令”将使投资收益减少

　　北京房产中介链家地产市场总监金育松告诉记者，未封顶楼盘禁贷对于欲贷款购房的投资者而言，有利也有弊。有利的地方在于：楼盘封顶，可以降低购买期房的风险，避免买到烂尾楼；不过这也减少了投资的收益。

　　金育松说，投资者的根本目的在于获得投资收益，开发商对楼盘价格普遍的操作方式是低开高走，开盘价不高，然后制造热销场面，不断提升售价，最后，现房价格往往比开盘时的期房价高出不少。他举例子说，2006年8月5日开盘的北京CBD区域的某楼盘均价为每平方米9500元，而目前均价已经达到每平方米1.1万元，短短的四个月间上涨了15.8%。因此，购买了未封顶期房的投资者从一开始就能坐享房价上涨的收益，事实上很多投资者都是利用预售阶段的房价上涨获利的，现在全面叫停未封顶楼盘贷款，开发商炒作楼盘的运作空间被压缩，投资者所获得的利润也会相应减少。

　　记者了解到，早在2006年10月，北京市银监局就正式要求所有商业银行严格执行三年前颁布的121号文件，特别重申“未封顶楼盘不能办理个人住房贷款”的规定，此消息一经传出就在市场上引起了极大的关注。但去年11月1日强制执行该政策后，北京市场的期房销售量却出现了不降反增的局面。

　　据中大恒基不动产营销有限公司市场研究中心统计：2006年11月份期房日均签约套数和面积双涨，期房网上日均签约584套，日均签约面积77420平方米，与10月份相比涨幅分别为31.8%和44.3%。

　　北京在售楼盘中“未封顶楼盘”占据市场的绝大多数，而在政策的执行过程中却出现了反常的推涨现象，对此，中大恒基不动产营销有限公司总经理王述认为，政策对市场产生作用有一定的滞后期，市场上大多未封顶楼盘已获批预售相当长的一段时间，已完成了部分销售回款，短时期内，开发商的资金压力还未显现，而2007年作为政策执行年，在2006年颁布执行的针对各个层面的调控政策将陆续显现其成效。

　　投资者可转战二手房市场

　　伴随着“禁贷令”的全面实施，投资者所面临的首要问题就是如何选择投资方向。接受记者采访的业内人士认为，全面叫停未封顶楼盘贷款，阻止了部分投资者投资期房的步伐，不过，只要投资者进行相应变通，二手房不失为一个良好的投资替代品。

　　金育松认为，投资二手房在三个方面都具有较大优势。首先，从投资的可能性以及投资成本来看，二手房投资允许客户贷款，而且二手房价格比新房便宜10%至20%，可以减轻投资者初始投入的压力，容易进入和利于退出是投资者风险最低化的最好保障，而二手房就具备这两个条件。

　　从租金收益来看，二手房一般处于交通位置良好、周边配套设施完备的区域，而这些区域的租赁市场往往是需求远大于供给，同是普通住宅的新房与二手房虽然有新旧的差别，但是在租金方面却相差无几。

　　此外，从持有成本来看，二手房物业管理费用一般较低，虽然房龄较老，存在一定的折旧，但房地产市场发展的时间不长，市场并没有形成完善的投资机制和培育出成熟的投资者，加上近几年房价不断飙升，很多投资者抱有短期低买高抛的心理。从持有时间看，目前的投资者准备做持有15年以上的长线投资的比例并不高，而多是五年左右的中线投资。因此，房龄和折旧的问题对投资者而言影响不大。

　　对此，北京千万家房产中介市场总监常淑娟表示赞同。她告诉记者，选择二手房投资置业与选择新房相比，正中投资者下怀的是二手房不但在价格上取胜，节省购房资金，还具有更高的投资回报，而且二手房小区周边的基本公共设施均已健全，物业费用较之新建楼盘也相对较低。

　　常淑娟认为，在选择二手房做长线投资时，需要考虑北京购房置业郊区化的趋势，投资者可选择郊区投资，比如发展迅速的通州和昌平等周边地区。这些地区的房价在每平方米4000元至6500元的范围内，100万元的资金能购取两套房屋，虽然目前租金不高，但五年后高额的价差收益将是投资最令人满意的地方。

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(责任编辑：田瑛)